一房地产估价报告正式版

一、致委托方函 ............................................................................................................................... 1 三、估价的假设和限制条件 ........................................................................................................... 2 五、附 件.......................................................................................................................................... 5

一、致委托方函

刘女士： 承蒙委托，我公司对您委托之房地产进行评估，估价时点为二○一四年六月二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据 您提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下： 委托估价房地产为河南省永城市东城区车集路北文化路东淮海信用社家属院七单元二楼，分摊面积3.3m2，建筑面积147.68m2。该房地产在估价时点的评估结果如下: 评估总值：人民币-------元 大写金额：人民币----------元整 预计应补地价：人民币-------元 大写金额：人民币--------------元整 评估净值：人民币------------元 大写金额：人民币-------------元整 评估结果明细表 物业名称 建筑面积 评估单评估总预计应补地评估净价 值 价 值 淮海信用147.68 m2 社 备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。 法 定 代 表 人：永城市路歌资产评估土地房地产估价有限公司 二〇一四年六月二日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。 6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2014 年06 月2 日至2015 年06 月3 日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。

7、参加本次评估的人员中由张小路对估价对象进行了实地勘察及拍照，并获取相关资料的复印件。 中国注册房地产估价师： （注册证号：XXXXXXX） 二〇一四年六月二日

三、估价的假设和限制条件

(一)、估价假设条件 1、 委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。

2、 假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。 3、 不考虑特殊买家的额外出价。

4、 对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件： ①自愿销售的卖主；

②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价； ③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。

5、 委估物业尚未办理房地产证，根据委估物业的国有土地使用权出让合同书的记载，委估物业的土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。本报告设定其在公开市场上能够转让，估价计算方式为------ 6、 假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。 7、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。

(二)、限制条件

1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对 其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的 责任。

2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以委托方提供的房产证复印件为准，我们并未进行实地丈量。

3、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。

4、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相 关税费政策变化对房地产价格的影响。

5、估价结果明细表中的委估物业评估价值包含市场地价,已按永城

市有关规定扣缴预计应补地价，实际应补地价款应以相关主管部门的核 定为准。

6、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实 性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。

7、如报告计算过程中出现数字的微小误差，是计算机计算取整位数 不同引起，不影响评估结果使用。

8、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

四、估价结果报告

(一)、委托方

刘美女士

(二)、估价方

机构名称：永城市路歌资产评估土地房地产估价有限公司 法定代表人：张小路 住 所：河南省永城市

营业执照注册号:123401111111111 资质等级：一级

行政许可决定书号:建住房许（2012）010 证书编号：建房估证字[2012]050号

有效期限：2012年3月27日至2015年3月26日 发证机关：中华人民共和国建设部 (三)、估价对象概况 1、房地产位置状况：

估价对象位于永城市东城区淮海信用社家属院七单元二楼南侧，东近文化，西近光明高中南，北近东方大道，南临永淮路。周边交通配套南北走向的文化路、 中原路，贯通永城市东西走向的主干道——欧亚路、光明路、东方大道，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有1路、5路、6路 等。附近有特发信息永城实验中学、永城市第一小学、商丘商业银行、永城市眼科医院、恒源百货、永乐花苑等，市政配套设施完善。 2、房地产权利状况：

根据委托方的要求，本次估价范围为房产证上包含的全建筑面积， 根据委托方提供的资料，估价对象目前办理相关的合法登记手续。 3、房地产现状概述：

经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数4层的框架结构用户住房， 估价对象位于其2层，评估建筑面积共147.68 平方米。估价对象外墙抹灰，水磨石地面， 部分地毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，水电设施齐备。

据委托方介绍，估价对象整栋小区有专人负责管理， 现使用情况正常，保养状况良好。 (四)、估价目的

为核定资产市场价值提供价值参考。 (五)、估价时点

估价时点为二〇一四年六月二日。 (六)、本次评估价值定义

本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准

及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。已考 虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值 的影响。

(七)、估价依据

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 5、《中华人民共和国物权法》

6、委托方提供的委估房地产有关资料 7、评估人员现场勘查、摄影和记录 8、估价时点深圳市房地产市场相关价格信息 (八)、估价原则 1、 独立、客观、公正、公平原则 2、 合法原则 3、 谨慎原则 4、 估价时点原则 5、 最高最佳使用原则 6、 替代原则 (九)、估价方法 根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点 和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结 合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和收益法对估 价对象进行评估较为适宜。 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测 估价对象未来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后 相加来求取估价对象的市场价值的方法。 (十)、估价结果 委托估价房地产为河南省永城市东城区车集路北文化路东淮海信用社家属院七单元二楼，分摊面积3.3m2，建筑面积147.68m2。，该 房地产在估价时点的评估结果如下: 评估总值：人民币---------元 大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整 预计应补地价：人民币-------元 大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整 评估净值：人民币------- 元 大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整 评估结果明细表 物业名称 建筑面积 评估单评估总预计应补地评估净价 值 价 值 淮海信用147.68 m2 社

备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。 (十一)、估价人员

中国注册房地产估价师： （注册证号：XXXXXXX） (十二)、估价作业日期

2014年04月20日至2014年06月6日。 (十三)、估价报告应用有效期

本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年,即自2014 年06 月2 日至 2015 年06 月3 日止，。若在此期间房地产行情发生较 大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。

五、附 件

~~~~（一）、估价对象位置示意图 （二）、估价对象现状照片复印件 （三）、委托方《评估委托书》复印件 （四）、《国有土地使用权出让合同书》及其补充协议复印件 （五）、投资许可证复印件 （六）、建筑许可证复印件 （七）、单位工程竣工报告书复印件 （八）、深圳市房屋建筑面积查丈报告复印件 （九）、以物抵债协议书复印件 （十）、房地产租赁合同复印件 （十一）、估价机构营业执照复印件 （十二）、《房地产价格评估机构资质证书》复印件 （十三）、资产评估机构资格证书复印件~~~~~ （十四）、《中国注册房地产估价师资格证书》复印件13

六、估价技术报告

(一)、个别因素分析 1、房地产位置状况：

估价对象位于深圳市科技园北区科丰路2 号，东近青梧路，西近科 苑路，北近北环大道，南临科丰路。周边交通配套南北走向的科苑路、 科技路、铜鼓路，贯通深圳东西走向的三条主干道——北环大道、深南 大道、以及滨海大道，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有370、209、 236、334、36、365 、437、473 等。附近有特发信息科技园、长园新材 料港、科技园坚达大厦、南山外国语学校、科苑学里小区、东方科技园、 金晖嘉柏酒店、深圳大学等，市政配套设施完善。 2、房地产权利状况：

根据委托方的要求，本次估价范围为特发信息工业大厦4、5、6 层， 根据委托方提供的资料，估价对象目前已办理《国有土地使用权出让合 同书》，尚未办理《国有土地使用权证》，报建规证有《投资许可证》、《建 筑许可证》、《单位工程竣工报告书》、《深圳市房屋建筑面积查丈报告》， 尚未办理《房地产权证》，根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同 书》（深地合字（93）055 号）及其三份补充协议的记载，估价对象所位 于土地的权属人为深圳市特发信息股份有限公司，估价对象所位于的地 块编号为T305-19，土地使用权面积为31,112.6 平方米，土地使用年期 为50 年，从1993 年4 月19 日至2043 年4 月18 日止，土地用途为工业，

本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。主体建筑物的性质规定

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