税收管理模式(3)

（四）检查同步。是指税务机关对房开项目及关联的建筑施工项目实行同步检查。检查房开项目时延伸检查建筑施工项目，检查建筑业施工项目延伸检查房开项目。

（五）各税统管。是指对房开项目和建筑施工项目涉及的地方税协同管理。以房地产开发项目、建筑施工项目营业税计税依据为基础，比对企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加征收是否到位以及合同类印花税征收、未税矿产品资源税代扣代缴是否到位。

1.房地产开发企业网上纳税申报时，依据项目当期销售收入，按照百元销售收入各税税收负担率在同一张申报表中实行捆绑申报。

2.房地产开发企业在办税服务厅申请代开销售不动产发票时，代开发票人员依据项目当期销售收入，按照百元销售收入各税税收负担率实行捆绑征收。

3.税收管理员在进行项目巡视、申报审核和追缴税款时，百元销售收入税收负担率比对各税申报征收是否到位。

三、管理流程

（一）关联项目登记。税管员对已查明的房开项目和建筑施工项目及时录入“项目管理软件”，完成关联项目登记。即在“项目管理认定”_“项目认定登记”_“房开项目登记”_“关联的施工企业”项目下，逐项登记施工项目。在“项目管理认定”_“项目认定登记”_“建筑项目登记”_“关联的房开项目”项下，登记关联的房开项目。

（二）项目工程巡视。税管员要定期对工程项目进行跟踪巡查管理，及时掌握房开企业对施工企业拨款、甲方供料、以房顶工程款、施工面积、合同价款、开具发票及申报缴税等情况。在“项目管理系统”_“项目征管理”_“项目巡视”_“项目巡视窗口”项下录入相关信息。然后在“信息比对”_“以票控税比对”_“房地产企业与其关联建筑企业”比对项下，按“开始”比对框，出现比对结果，比对有差异的，进行差异因素分析。

（三）项目信息比对。房开项目与建筑施工项目住处重点比对以下内容： 比对环节 立项环节 房开企业 立项规模 建筑施工的建筑面积 比对内容 建筑施工企业 施工合同 工程承包合同 建筑面积 确认结果 报建工程量 实际工程面积 11

实际开发项目、 施工项目 立项规模 合同项目内容是否准确 发包合同 实际拨付款信息 工程预算耗料 房源图面积 实际测绘面积 商品房销售价格 承包合同、 主体工程和其他附属工程 分包合同 收到工程价款信息 工程实际用料 建筑施工完工面积 建筑施工合同面积 实际成本、土地成本、配套费用 是否全部纳入项目管理 是否按规定期限贵客申报缴税 甲方供料是否计入建筑业营业额 面积是否准确，销售是否实现 确认施工、销售面积是否准确 销售价格是否低于公允价格 施工环节 竣工环节 销售环节 以房抵债合同 销售收入信息、 有无抵债不入收入和少计工程工程价款结算 价款 是否存在新项目未进行报验登记用老项目掩盖新项目 是否及时开具发票并缴税，有无虚开、不开、少开或迟开发票，少缴税款等问题 续建项目 施工合同面积、金额、工程进度、拨款金额、报验登记、应纳税款和已缴税款等项目 建筑施工工程成本房地产开发成本 及取得建业发票金额 清算环节 第四章 棚户区的税收管理

一、概述。城市棚户区是指城市建成区范围内5000平方米以上集中连片、平方密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。

棚户区改造项目回迁房房价按棚改政策不同，分偿还原拆迁面积、上套（靠）户型面积、上调户型面积、增加面积四种形式收取，其中偿还原面积部分不收房款，上套（靠）户型面积按房屋建安成本价格收取，上调户型面积按开发成本收取，增加面积部分按市场平均价收取。 二、管理方法

棚户区改造税收管理与普通房地产开发税收管理在信息录入、信息比对等管理方法基本相同，但因棚户区改造与普通房地产开发相比在土地取得、回迁房价格认定、发票填开灯方面又有自身的特点，所以在税收管理

12

上与普通房地产项目的管理又有不同之处。

黑龙江省地税局按照省政府关于城市棚户区改造的有关精神，提出了“分项管理、详开发票、核实减免”的管理模式。 （一）分项管理

1、偿还原拆面积部分。纳税人按照政府确定的拆迁补偿标准，与被拆迁人鉴定《拆迁安置补偿协议》，按注明的拆迁建筑面积补偿被拆迁户，填制《棚户区改造回迁暂不征税申请表》，经市（地）和县（市）、区棚改办、地税局核准，对偿还原拆迁面积部分，不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加；同时不征收地方教育附加、土地增值税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税实行核定征收的不纳如核定范围。 2、上套（靠）面积部分。纳税人以建安成本安置被拆迁人取得的上套（靠）户型面积收入，照章征收营业税、城市维护建设税、教育费附加。 3、上调户型面积部分。纳税人以开发成本安置被拆迁人取得的上调户型面积收入，照章征收营业税、城市维护建设税、教育费附加。 4、增加面积部分。纳税人以上述价格安置被拆迁人后，被拆迁人还要增加安置面积的，对纳税人按照商品房市场平均价格收取的房款，依法征收相关税费。 （二）详开预收款票据、发票

1、项目填开。在“黑龙江省房地产建筑也项目税收管理系统”发票填开选项中，分别填开偿还原面积、上靠（套）面积、上调面积、增加面积安置各细目。 2、面积填开。房屋建筑或套内面积选项中，分别填开偿还原拆迁面积、上套（靠）户型面积、增加安置面积。 3、单价填开。房屋单价选项中，偿还原拆迁面积部分填开房屋单位开发成本，上套（靠）面积部分，填开房屋单价，上调户型面积部分填开房屋单位开发成本，增加面积部分填开房屋单位商品房市场价格。 4、金额填开。房屋金额选项中，分别填开原拆迁面积乘以单位开发成本、上靠（套）户型面积乘以单位建安成本、上调户型面积乘以单位开发成本、增加面积乘以单位商品房销售价格计算的出的金额。 （三）逐户认定核实减免税。为了确保优惠政策落实到位、管理到位i，地税机关要认真做好减免税认定、审核、检查和监督等各环节工作。

1、认定与审核

A、棚户区改造项目减免税事宜由各市（地）、县（市）、区集中受理、

13

审核。各市（地）、县（市）、区棚改办对回迁安置进行认定，填开分户明细表报地税局。地税局受理后在限定期限内，派人实地审核，提出审核意见呈报局长办公会研究确定。经核准后，将批复的《棚户区改造回迁暂不征税申请表》下达主管地税机关、纳税人、并抄送棚改办。

B、市（地）、县（市）、区地税局审核棚改办、纳税人报送的房屋拆迁补偿协议、棚户区改造项目立项文件、棚改办确认回迁安置分户明细表、被搬迁人房屋产权证或灭籍单、住宅房屋拆迁调查登记表（无证房有此表代替房屋产权证或灭籍单）、被拆迁人身份证、棚户区改造回迁暂不征税申请表等资料。审核无误后，归档备查。

C、纳税人持棚改办、地税局核准的《棚户区改造回迁暂不征税申请表》，按税法规定到主管地税局申报减免。主管地税局审核原件无误后，留存复印件备查。

（三）清理与检查。

棚户区改造项目竣工后，主管地税机关依据上级地税机关核准下达的《棚户区改造回迁暂不征税申请表》和《回迁房屋安置分户明细表》，组织政策法规、监察、税源管理人员进行联合清理检查。对报送资料不实，为单独核算棚改项目、未按棚改规定安置拆迁户的纳税人，报上级地税机关核准后，取消其暂不征税资格，依法补征税费，并抄报棚改办。

三、管理流程 （一）岗位职责

市(地)局税收管理部门：负责棚户区改造税收管理，制定管理措施，审核税收减免，考核税收收入。向省地税局、非煤矿城市棚户区改造推进办公室采集棚户区改造批复信息，向市建设部门采集辖区内开发项目预售许可证等信息，按开发项目承建单位所在区域，通过“黑龙江省房地产建筑项目税收管理系统”分配到主管税务机关。

县（市、区）局税收管理部门：负责房地产行业税收管理，制定管理措施，审核棚户区改造项目税收减免，考核税收收入。向县（市、区）建设部门采集辖区内开发项目预售许可证等信息，按开发项目承建单位所在区域，通过税收“黑龙江省房地产建筑业项目税收管理系统”分配到税收管理部门。接收和分配上级棚改信息。

区局税收管理部门：依托“黑龙江省房地产建筑业项目税收管理系统”实施行业专项管理和房地产建筑业协同税收管理，落实税收管理措施，负责纳税催报催缴和纳税服务，核准供应预收款票据和发票数量等。负责接

14

收和分配上级传递棚户区项目信息和向本辖区纳税人采集棚户区改造项目信息。

税收管理员：运用“黑龙江省房地产建筑业项目税收管理系统”，监督棚户区改造项目，负责接收分配软件导入的信息和采集所管开发企业申报的棚户区项目信息，录入软件实施项目登记；录入或传递棚户区改造项目施工单位的建筑信息和开发企业通过转让、置换取得土地信息，进行项目完整性、准确性的确认；按期查询房源图变化，分析和处理比对结果；定期进行实地巡查，核对棚户区申报项目数额的真实性；评定企业所得税、土地增值税征收方式；初审供应预收款票据和发票数量。

（二）操作流程

1、信息采集。棚户区改造项目信息采集实行双向采集。市、县（市、区）地税机关采集上级及同级审批的棚户区项目信息，通过“黑龙江省房地产建筑业项目税收管理系统”项目采集窗口录入或导入，棚户区项目信息整理后按照项目属地管理原则分配给项目主管地税机关税收管理部门；

税收管理部门按税收管理员项目分工进行分配，税收管理员将项目信息进行项目登记。税收管理部门通知纳税人申报报送的《房地产开发项目登记表》和《土地转让项目登记表》采集项目信息，税收管理员将项目信息补充登记项目登记，传递土地转让信息。

2．项目登记。棚户区改造项目登记实行双向信息采集登记。税收管理员依据上级分配的信息和纳税人申报《房地产开发项目登记表》信息，在“黑龙江省房地产建筑业项目税收管理系统”税务端“项目登记”窗口，选择税收管理员已经接收的棚户区项目，项目信息自动显示在项目登记中，也可直接填写项目登记信息。系统自动生成项目代码（纳税人识别码15位+项目序号3位），该唯一代码将作为项目分配、信息比对、纳税申报、发票管理和信息交互等管理的唯一标识。

对已经设立的项目内容发生变化时，税管员根据企业提供的项目资料核实后进行变更。税收管理员对已登记项目进行项目管理认定，通过网络导入“黑龙江省房地产建筑业项目税收管理系统”企业端。

3、信息比对。实行网络比对，棚户区项目分配与项目登记比对：是对上级非配项目数量、内容与税收管理员登记项目数量、内容比对；以票控税比对：按属地化管理模式处理项目申报税额与项目开具发票应缴税额比对，企业（项目）征收税额与开具预收款票据应缴税额比对；对棚户区项目预收款票据应征票据应征税额与该项目申报及征收税额进行比对，反映申报

15

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库税收管理模式(3)在线全文阅读。