物权法笔记1-10(4)

预告登记

《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

一、功能和性质

预告登记制度有其必要性，例如：甲向乙购买某屋，其后房价高涨，乙再出售于丙，并办理登记，故甲虽买卖在先，亦难以对抗丙，仅能依债务不履行规定向乙请求损害赔偿，此种法律状态对甲甚为不利，为使甲得保有对该屋的债权请求权，须有一种具物权效力的保全手段，为此应设预告登记制度。预告登记系介于债权和物权之间，兼具二者性质，如何定性？实有困难，可认系于登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。

动产物权

动产物权的让与需具备让与合意与交付两个要件。 一、让与合意

此项让与合意系属物权合同，得以明示或默示为之，有争议时（如出卖人主张保留所有权）应由让与人负举证责任。

二、交付 第二十三条 除外。 第二十五条 第二十六条 第二十七条

交付在性质上为动产物权变动的生效要件，属于事实行为。汽车所有权的移转，

动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权

法律行为生效时发生效力。

务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 自该约定生效时发生效力。

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的

亦以让与合意与交付为条件，在管理机关办理登记，系属行政管理事项，非汽车所有权移转的法定事项。 交付的方式有如下数种： （一）、现实交付

交付，细致事实管领力之移转，使受让人取得直接占有，又称为现实交付。事实上管领力是否已经移转，应依交易观念决之。例如：赠与某机车，而交给钥匙。可认为已经现实交付，事实上管领力之移转，须基于让与人之意思（物权合意），受让人自行占有，不构成交付。例如：甲出售某犬给乙，乙在路上发现该犬，径予牵回，不能取得其所有权。

在现代分工经济交易活动中，物之交付通常多假手他人为之，其主要情形有三： 1、经由占有辅助人为交付，例如：甲出售某车给乙，由甲的司机将汽车交付给乙

2、经由占有媒介关系而为交付，例如：甲寄某阿拉伯名马于乙处，出售于丙，约定甲将该马交给经营马场之丁，代为训练。乙依甲的指示将该马交付与丁时，在丁与丙之间成立占有媒介关系，丁为直接占有人，丙为间接占有人。 3、经由所谓被指令人而为交付，例如：甲以人民币一万两千元将日本二玄社所复制之溪山行旅图出售给以，乙转售给丙，乙请甲径将该画交付与丙，甲允诺为之，该画之所有权究系如何移转？

在此多层次买卖缩短给付的案例类型，移转所有权的让与合意系在甲与乙、乙与丙间分别作成之，至于甲将该画交付给丙，应认为同时完成甲对乙的交付以及乙对丙的交付。

（二）、简易交付

简易交付系指，受让人已占有动产者，于让与合意时，即生效力，例如：甲将一只江诗丹顿手表借给乙，其后甲将该表出售给乙，于让与合意时，即可发生物权移转的效力。

（三）、占有改定

占有改定系指，让与动产物权，而让与人仍继续占有动产者，让与人与

受让人间得订立合同，是受让人因此取得间接占有，以代交付。 例如：甲有某机车寄放乙处，甲将该车出售于丙，与丙订立租赁合同以待交付，使丙取得所有权。在此情形，存在着多层次的占有关系，即乙为直接占有人，甲为间接占有人，丙亦为间接占有人。

基于交易上之需要，占有改定亦的预定为之（预定的占有改定），例如：甲向乙购买尚未烧制的陶器，预为让与合意，并订立由乙保管的合同，

在此情形，一旦陶器烧制完成时，即由甲取得间接占有，代以交付，而甲取得该瓷器所有权。

不动产物权变动 公示原则与公信原则

物权具有绝对排他的效力，其得丧变更须有足由外部可以辨认的表征，始可透明其法律关系，减少交易成本，避免第三人遭受损害，保护交易安全，此种可由外部辨认的表征，即为物权变动的公示方法，不动产物权变动系以登记为其公示方法，即一方面以登记作为依法律行为而生物权变动的生效要件，他方面以登记作为依法律规定取得物权的处分要件。

不动产物权既以登记为公示方法，则信赖此项表征这，纵令其表征与实质的权利不符，对于信赖之人，亦应予以保护。

例：甲出售A屋与乙，办理所有权转移登记时，登记机关（房地产交易中心）人

员误登记B物，或误将A屋登记给丙，其法律关系如何？ （A屋有物权行为没登记，B屋无物权行为但登记）

一、登记在性质上为不动产物权变动的生效要件，系属法律事实类型中之事实行

为。不动产物权依法律行为而发生变动，非经登记，不生效力。当事人于登记之时，心中亦有为登记之意思，惟在此所谓之意思，系指将某不动产登记给某人的意思，与法律行为中的意思表示不同，应予区别。 二、登记与物权行为内容一致

不动产物权登记内容须与物权行为一致，始生物权变动之效力。

例题解说：甲转移A屋所有权与乙。登记机关人员误登记为B地时，乙未取得A屋所有权，因为A屋并未办理登记。乙亦未取得B屋所有权，因为当事人并无让与合意。在A屋误以丙之名义登记的情形，以上所述。乙或丙均未取得该屋所有权，盖已登记者，发生错误，应予更正。未登记者，则须办理登记，始发生物权变动的效力。

非基于物权行为而生的不动产物权变动 不动产物权行为取得和处分

例：甲继承其父某屋所有权，未办理继承登记之前，将该屋出售于乙，试问： 1、甲乙间的买卖合同是否有效？（有效，意思合致，与所有权无关） 2、乙如何请求甲办理该屋所有权的转移登记？

民法通则中规定公民民事权利能力从出生时起死亡时止。

甲有该屋的所有权，乙得请求甲办理所有权转移登记。

不动产物权的消灭 一、概说

物权消灭系物权变动的一种状态，引起物权消灭的原因有多种。

二、混同

系指两个无并存必要的物权同归于一人的事实，其情形有二： （一）、所有权与其他物权的混同

同一物之所有权与其他物权混同时，其他物权因混同而消失，但其他物权之存续于所有人或第三人有法律上之利益者则不消失。

例如：甲将其所有房屋抵押，先抵押给乙（800W），后又抵押给丙（500W），若其后甲为乙之继承人，则乙之前的第一顺位抵押权仍应继续存在，由甲继承之，因丙之第二顺位抵押权，于第一顺位抵押权消灭时，可以递升为第一顺位，甲将有利益上之损害。（甲出售后得到1000W，甲可以先扣下800W，200W给丙，剩下300W丙再继续向甲主张）

又如：甲于乙之土地上有地上权，将其抵押于丙，其后甲向乙购得此地时，则丙（第三人）于地上权存续，有法律上之利益，因为地上权消灭，则丙之抵押权，因标的物消灭，不利于丙实甚。

（二）、所有权以外的物权与以该物权为标的物的权利混同

所有权以外的物权与以该物权为标的物的权利，归属于一人者，其权利因混同而消灭。

例如：甲以其取得地上权（或典权、永佃权）设定抵押权于乙。其后乙因继承等原因取得地上权时，则地上权与以该地上权为标的物的抵押权，归属于一人，其抵押权即因混同而消灭，惟以其它物权为标的物之权利，其存续于权利人或者第三人有法律上之利益时，则不消灭。

例如：甲以地上权抵押于乙，次又将该地上权抵押于丙，其后甲为乙之继承人，则甲于乙之第一抵押权存续有法律上之利益，故不因混同之故，而使其消灭。

不动产的善意取得

《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所

有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登

记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

一、不动产物权善意取得的要件 （一）、信赖客体

不动产物权的善意取得，系以登记不正确为要件，而登记所以不正确，系原登记有无或撤销之原因，如：登记机关与他人同谋而为不实之登记，物权行为无效或经撤销而未为涂销登记。善意取得受保护的范畴有三种：1、某种登记权利之存在，例如：无登记某屋为某人所有 2、登记权利之不存在，例如地上权或抵押权误被涂销

3、限制登记之不存在，例如：预告登记被涂销。置于登记簿内所载权利之面积、形状、当事人的年龄等均不在保护范畴之内。

（二）、受保护的权利变动过程

善意取得制度在于维护交易安全，其受保护应限于法律行为上的交易，依据法律规定（如继承）而取得不动产物权不包括在内。

（三）、善意信赖不动产登记

二、不动产物权善意取得的法律效果

1、甲误被登记为某屋所有权人，甲以该屋设定抵押权给善意人乙，乙取得抵押权（积极信赖保护）

2、甲在乙地有地役权被涂销，乙将该地让与丙时，丙取得该地所有权，无地役权之负担（消极信赖保护）

3、甲冒名登记为某地所有人，甲以该地为乙设定地上权，该地上权因约定事由发生而消灭，但未涂消。其后甲出售该地于丙，丙因信赖登记而取得土地所有权。乙不得已丙明知地上权登记，而主张地上权仍然存在，因善意受让保护制度旨在保护第三人利益，事实上不存在的权利无保护必要。故丙得请求涂消乙的地上权。

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