[经典资料]湖南怀化房地产学校地块项目市场调研报告 - 82页WORD(7)

而又由于开发单位对定位及建筑的不理解和不关心，使得楼盘的个性同化严重，导致楼盘项目冲突日益严重。

3、行业操作行为不规范。

① 房屋预售流程不规范，圈地即可开始认购严重违反国家预售规定，但购房者对这一现象并不反感。

② 销售人员的素质和销售规范和发达城市相比相差较远，操作上存在很多不规范的地方，致使行业内部混乱和销售进程延缓。

③ 物业管理意识不强，目前只停留在保安与清洁的管理层面，物业管理在怀化还只能算是开发商自己喊出来的一个概念和口号，虽然很多小区都装有各式各样的监控设备和保安人员，但是都没有起到实际的作用。

4、投资渠道繁多，个人融资现象严重，对房地产投资有绝对性冲击。 怀化个人融资渠道繁多，挖矿、包山、放高利贷等等，比投资房地产的回报要高的多，需要改变这一现象只有依赖政府的调控和制度的完善，这部分资金转向到房地产投资，还有待时日。

二、怀化房地产开发市场未来趋势 1、中档房房价上升

央行规定，建设项目必须在封顶后才能获得个人按揭贷款，其目的是为了支持中低收入者的消费，减少购房者的利息负担；同时，央行对购买高档商品房、别墅及第二套商品房的借款人采取的提高个贷首付款比例和贷款利率的规定，也是为了通过抑制富人的投资性行为来减低市场风险。

但房地产产品多层建筑的主体最少需要半年时间达到封顶，高层建筑则至少需要两年才能封顶，这期间，开发企业只能用生产资金从事前期开发，由于开发贷款的利率为7。6%，大于个人按揭5。4%的利率，其增加的部分最终将会体现在房价上。另外，由于资金来源减少，期房改现房销售，大多项目会放慢开发速度，由此会使市场上商品房的供量减少，在人们对中低档房需求旺盛的市场条件下，供求关系的改变将会使这部分房价上涨。

2、高档房后续新项目价格上升幅度不会太大

央行紧缩房贷的政策直指高档商品房。规定要提高高档商品房的首付比例，取消优惠住房利率。

新房贷政策会压减开发企业过高的利润空间，同时，由于降低了投资买家的热情，高档投资类物业的价格会有所下降。没有后续项目的在建企业，当前会抓住新贷款政策门槛高企形成的后续新项目延迟上市的时机，保持现有的房价；但对那些销售进度慢、利润空间高和有后续项目压力的开发企业，则会选择降价或变相降价销售策略。 3、功能风格上的趋势：

1、优品——建筑、园林品质追求完美、强化细节处理； 2、宜居——人性化规划、户型设计和社区服务；

3、生活——追求生活品位、讲究时尚典雅的生活氛围、崇尚健康、休闲、情调以及充满个性的生活； 4、超性价比——低价格高性能。 （五）市场发展前景——横向城市对比

通过横向城市对比，一方面可以更加深入地了解怀化市经济状况在湖南省的地位，透析其未来发展潜力，第二方面可以通过一些典型城市新区发展的历程来更好的对怀化城东区的发展趋势作出更明确地判断。并为项目未来的发展提供可供参考的案例。

04——06年怀化市与湖南省其他二、三线城市国民生产总值比较：

8007236276005835464774093944003623343322962912000怀化郴州常德邵阳04年生产总值05年生产总值06年生产总值1461271231109896张家界吉首

单位：亿元 怀化 郴州 常德 邵阳 张家界 吉首 04年生产总值 291 394 583 332 96 98.6 05年生产总值 296 477 627 362 110 123.87 06年生产总值 334 546 723 409 127 146.3 由图表中可以看出，现阶段怀化与湖南省其他二、三线城市经济水平差距较大，其经济水平排在倒数第三位；排位依次为：

常德 ＞ 郴州 ＞ 邵阳 ＞ 怀化 ＞ 吉首 ＞ 张家界

通过此项对比可以明显地看出怀化市的经济水平在湖南省的地位，与其他城市的差距明显。

04——06年怀化市与湖南省其他二、三线城市固定资产投资总额比较：

250200150100500怀化郴州常德邵阳张家界吉首

怀化 郴州 常德 邵阳 张家界

04年固定资产投资05年固定资产投资06年固定资产投资06年固定资产投资 112 214 196 186 53 04年固定资产投资 66 157 145 103 43 05年固定资产投资 85 192 165 141 51

吉首 56.8 69.9 84.6 单位：亿元

06年各市固定资产投资占国民生产总值比例：

比 例 怀化 0.34 郴州 0.39 常德 0.27 邵阳 0.45 张家界 0.42 吉首 0.57 各市政府对固定资产投入力度排名：（固定资产投资额占国民生产总值比例越高，则政府对固定资产投入力度越大）

吉首 ＞ 邵阳 ＞ 张家界 ＞ 郴州 ＞ 怀化 ＞ 常德

怀化市对固定资产的投资力度在湖南各市中排名倒数第二位，政府对固定资产的投资力度越大，则城市面貌的改善就越明显，这将有效提升城镇居民的生活水平，加大周边县份居民“进城”的愿望，促进城市化进程，也将形成对房地产市场的大力促进。

04——06年怀化市与湖南省其他二、三线旅游总收入比较：

80706050403020100怀化郴州常德邵阳张家界吉首04年旅游收入05年旅游收入06年旅游收入 怀化 郴州 常德 04年旅游总收入 12 33 21 05年旅游总收入 17 41 24 06年旅游总收入 20 50 32

邵阳 张家界 吉首 单位：亿元 分析：

17 55 6.2 20 64 20 24 79 24.6 ① 通过以上几项比较可以看出，怀化市目前虽然在各项经济指标上远远落后于其他各市，但由于其支柱产业——工业和商贸物流业具备强劲的发展潜力，加上未来几年数条高速公路的开通将使得地理位置优越的怀化市能够更好的发挥其五省边区物流中心的作用，整体经济将会取得飞跃性的发展。

② 经济水平的迅速提高将会使得政府对固定资产投入的增加；旅游行业直接 “藏富于民”的特性将使得居民收入大幅增加，而这两项对于房地产行业的刺激作用非常明显，加上鹤城政府搬迁城东的政治中心优势，城东区未来几年的房地产市场发展潜力非常巨大。

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