[经典资料]湖南怀化房地产学校地块项目市场调研报告 - 82页WORD(5)

第二节、房地产市场发展背景分析 （一）城市规划与发展方向 1、城市规划 ① 城市功能定位：

营造宜居的山水生态园林城市。 ② 城市发展定位：

湘、桂、黔、渝、鄂五省（市、区）周边区域性的中心城市。 ③ 战略规划总体布局：

功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。明确“环境优化、文化开放；结构重组、扩容提质；组团城镇、强化中心；对接四级、辐射周边”的战略步骤。

战略规划认为，怀化应统筹鹤中洪芷一体化发展，通过“经济建设”和“城市建设”两条腿走路，确定“内外兼修”两手抓的战略思想，对外建设“区域中心”，对内建设“宜居城市”。“两路两水”城市设计，主要包括湖天大道、天星东路两条城市主要道路和太平溪、舞水河两条水系等规划控制范围，重点是解决城市建设项目布局、形象特色、溪河两岸的保护和建设等有关问题。 2、城市发展方向

城市用地发展方向规划：

新一轮总体规划确定，城市用地发展方向为“南延北扩、东进西展”。

城市交通规划：

城市路网结构为“内外三环、六横八纵”。

城市形态结构规划：

城市总体形态结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水城市空间结构。

城市人口规划：

城市规模规划近期2010年怀化城市人口45万、建设用地50平方公里，中期2015年城市人口52万、建设用地60平方公里；

远期2020年城市人口60万、建设用地65平方公里，远景2050年城市人口发展到100万左右，建设用地控制在100平方公里左右。 城市规划区范围：

鹤城区行政区规划范围西至新家庄与芷江县域搭界，北起新垦、南至中方县城北边界，周围以山脉分水岭为界，调整后总面积350。8平方公里。

（二）政府相关政策对房地产业的影响 1、正面影响

① 怀化市政府对房地产行业规范力度加大，正规的房地产开发企业将逐渐占据城市开发的主导地位。

一、要规范发展房地产业，严格控制土地供应，实现规模有序开发； 二、强化二手房市场管理，提高房地产业对经济增长的贡献率； 三、整合社区资源，积极发展社区服务业，丰富社区文化娱乐活动，不断

满足人民群众日益多样化的生活需求。（2007年工作报告）

② 交通网络的贯通对怀化城市的发展和住房需求进一步加强，房地产业将进入开发高峰期。

2、负面影响

① 之前政府迁入地址的摇摆不定和怀化城市发展主线方向的不确定因素导致房地产开发企业的投机心理和不安定心理产生；这一现象对房地产开发企业的健康成长产生严重影响；

② 政府对民间融资的不规范管理，导致把在房地产上做投资的部分人群分流，对城市房地产发展和推动起了阻碍的作用。 分析：

从以上可以看出，怀化市政府一方面希望房地产这个行业能够给社会经济增长和提高人民生活水平做出较大的贡献；另一方面又不希望由于行业发展过快而引起市场混乱从而对社会经济发展造成负面影响。政府希望行业发展的趋势是“稳中有升”。

政府政策对本项目而言利弊各半，在整个大发展的前提下，本项目须导入政府对我们有利的政策来强化自我根基，用高品质和高回报的产品来弥补政策上对本项目的不利之处。

第三节、怀化市房地产发展现状及未来分析 （一）房地产发展概况

1、铁北片区：铁路垄断片区，价格稳步上升。

主要为城北铁路地区，为铁路单位的聚集地，长期以怀铁房地产公司垄断这块市场，开发铁路职工住宅为主。开发比较成熟，以众多铁路小区为主，居住密集，居住氛围非常好，居住品质不断提升。由龙泉雅苑为开端，逐渐面向怀化市场开发高档住宅小区。区内多山，少平地，居住密集，人口多，周边环境不理想，缺乏整体规划，道路、卫生条件差。

但由于铁路改革的影响，铁路福利房政策的取消，住房已经实行完全市场化，铁北市场是非常稳定和逐渐增长的板块。但随着铁路总公司取消铁路发展的限制，以及铁北土地供应的限制，这个板块增长潜力具有一定的发展限制，但每年固定的铁路职工需要及环城路的开通，该板块目前会处于平稳发展阶段，性价比和升值潜力将得到进一步提升。代表楼盘有绿海明珠、新源里、龙泉雅苑等，在建和销售楼盘有龙泉雅苑三期、新源里二期、新源里·菁华园、幸福家园等。

2、河西片区：专业市场片区，商业氛围浓厚值得期待。

河西片区是怀化市最大的专业市场商业集群，主要是各类专业商品市场，例如：建材、家电、食品等。缺乏学校、医院、超市等居住配套设施，舞水二桥附近，有一些不错的楼盘，因为靠城中心较近，又有临水景观，比较受欢迎。代表楼盘：滨江花园等；在建的楼盘有德天广场、河西汽车配件市场、西部小商品市场、农副产品交易中心、河西汽配城、浙闽物资城、天庆商贸广场、中国轻纺城、西南副食干货调味品综合大市场（学府佳园）以及住宅项目紫园别墅群（原河西舞水生态家园）等。

3、城中片区：老城区，普通物业的供应越来越少。

老城区，人多车多，可开发利用的土地面积少，目前是怀化的行政商业中心，地产主要以商业地产为主，在售楼盘有鸿瑞国际商业广场、昌顺广场（电讯图书交易广场）、国际名品中心、东方商业中心、恒成·丽景、西部轮胎市场、香洲小区、铂金财富公馆、学林雅苑、武陵城顺天国际、提香庄园、景丽顺天财富大厦、银湾小区三期等。

4、湖天片区：怀化最成熟居家片区。

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