[经典资料]湖南怀化房地产学校地块项目市场调研报告 - 82页WORD(6)

怀化最成熟的居住片区，各项配套设施非常完善，有三中、实验小学、第一医院、香洲广场等，大小超市繁多，片区的规划做的很好，看上去干净清爽，非常舒服。但是目前临近太平溪的土地基本上开发的差不多了，剩下的未开发土地主要是正清路以南区域，香洲广场附近的房价节节上涨，均价在1700元以上，怀化的顶级楼盘多集中在此，例如天龙御园、锦绣山河、锦绣湘维、鲁班雅苑、华厦湖天、云龙家园、湖天一色东苑楼、世纪花园主楼等。

5、城东片区：坐拥尊贵的未来行政中心。

未来鹤城区的行政中心，目前的房产主要是以五溪广场为中心放射分布，尚有大量的土地没有开发，由于开发时间较晚，配套设施还不够完善，生活工作不太方便，另外离城中心较远，公交车去到火车站需要半小时左右，不过目前的房价较低，作为未来的城市次中心，升值空间比较大。这个区域最大的优势是一个价格的增值空间，还有人口密度较低，生活起来比较舒适，各项配套设施将来是所有板块中最完善的，产品类型也是在市场上较为领先，正在销售和在建的楼盘有金溪房都、天赐福邸、东方新城、QQ公寓、学府花园、山水·阳光城（鹤城区公务员小区）等。

6、中方：走向“第一居所” 的价值洼地。

中方之于怀化，就象浦东之于上海，中方生态城是中方县政府所在地，在怀化市“一体两翼”的总体规划上有着重要的地位。“生态立市”是中方的发展思路，中方县在大力打造“蓝天、碧水、青山、绿地”工程，成为怀化别墅区的集中地。房屋均价相对其他板块中价格是较低的。

目前在建的和销售的有锦绣中方·桃花源、南湖花园别墅区和万隆·维也纳森林别墅区等。

（二）市场供需关系分析

3002502001501005002004年134.4399.6612005年56.131.4168270.96270.6245.5155.5建筑面积（万平方米）竣工面积（万平方米）住宅施工面积（万平方米）住宅竣工面积（万平方米）2006年

2004年怀化市建筑业增加值20.02亿元。房屋建筑施工面积270.96万平方米，增长13.0%；房屋建筑竣工面积134.43万平方米。

2005年怀化市实现建筑业增加值13.90亿元。房屋建筑施工面积270.6万平方米，其中住宅施工面积168万平方米；房屋建筑竣工面积99.6万平方米，其中住宅竣工面积61万平方米。

2006怀化市实现建筑业增加值14.22亿元。房屋施工面积254.5万平方米，下降5.9%，其中住宅施工面积155.5万平方米，下降7.3%；房屋竣工面积56.1万平方米，下降43.7%，其中住宅竣工面积31.4万平方米，下降48.3% 怀化市2005、2006年审批建设用地情况对比表 （单位：公顷）

合计 分批次建设用地 商服用地 工矿仓储用地 公用设施用地 公共建筑用地 住宅用地 单独选址用地 水利设施用地 交通用地 2005年 255.4733 100.0401 36.3047 15.3658 4。7852 17.7129 10.3558 155.4332 143.9482 12.03 2006年 2007.1212 401.17 82.68 154.15 92。13 53.93 18.28 1605.95 1548.15 12.03 增长量 1751.6479 301.13 46.38 138.78 87。34 36.22 7.92 1450.52 1404.2 12.03 增长率 685.65% 301% 128% 903% 1825% 204.47% 77% 933% 975% 1203%

2007年1月—9月，怀化市房地产开发投资8.76亿元，比去年同期增长

15.8%，占全社会固定资产投资总金额的10.3%；

怀化城区商品房住宅平均价格为1268元/平方米，低于全国全省平均水平，比其他地州市商品住宅价格低500元左右。市本级商品房预售许可面积99.25万平方米，同比增长35.7%，商品房销售金额9.8亿元，交易面积86.1万平方米，同比增长78.4%，增长速度为历年之最。

二手房成交面积28.5万平方米，成交金额2.8亿元。 2006年，怀化市有3万多城镇居民住房条件得到了改善，城镇居民人均住房面积从1998年不足20平方米，跃升至2007年上半年的30.5平方米。 分析：

怀化房地产开仍然处于开发的洼地价值之中，2004年—2007年的建筑增长并不明显，怀化的城市人群结构和消费结构是房地产开发量变的决定性因素，07年的迅猛增长是历史积累需要放量的一个必然的结果，虽然价格上升较快，但是相比湖南其他城市仍然增长的比较缓慢，而二手房的逐步活跃，推动了居民换房换环境的又一轮置业高潮。

以上资料表明对与本项目的入市必须加快运作速度和建设进程，在市场回归消费理性之前顺利完成即定目标。

（三）热点区域分析 新建商品房（商铺）新建商品房（商新建商品房（商一类市场均价 河西区（舞水河以西） 1580元/平方米 6800元/平方米 铁北区（湘黔铁路） 1530元/平方米 7200元/平方米 湖天开发区（太平溪以东，1780元/平方米 以南，锦溪南路以西，天星6500元/平方米 东路以北所包围的区域） 铺）二类均价 1300元/平方米 5100元/平方米 1360元/平方米 5600元/平方米 1370元/平方米 4300元/平方米 铺）三类均价 1080元/平方米 2600元/平方米 1050元/平方米 3100元/平方米 1090元/平方米 2800元/平方米

迎丰区（迎丰路太平溪至环1550元/平方米 城路口、锦溪北路全区域） 9800元/平方米 城东区（城东新区、迎丰路1430元/平方米 环城路口至城东汽车站） 5800元/平方米 1370元/平方米 6600元/平方米 1100元/平方米 3900元/平方米 1340元/平方米 1080元/平方米 3600元/平方米 960元/平方米 2900元/平方米 1080元/平方米 城中区（东至太平溪以太平1720元/平方米 桥红绿灯为界，北至湘黔铁17800元/平方米 路；南至舞水河） 12500元/平方米 7200元/平方米 （粉色字为商铺价格，数据来源怀化市房产管理局） 分析：

由以上怀化市政府颁发的《怀化城区2007年房地产市场价格信息公布》中可以看到，怀化市的商业重点区域主要集中在城中区和迎丰区，高价位住宅集中在湖天开发区和城中区。

而本项目所在的城东区则是所有片区中价格最低的，这主要的原因是之前政府的发展方向总是变来变去，对城东新区的建设时一直没有硬性支持，这一局面将在2008有所突破，政府提出的城东将成为城市“次中心”的战略布局和政府的搬迁将对未来的城东起着决定性的变化，城东的住宅房价会随着政府的全面建设的进程而水涨船高。

（四）当前房地产开发市场存在的主要问题及未来趋势 一、怀化房地产开发市场存在的主要问题 1、盲目开发有所抬头，开发规模缺乏调控。

怀化市房地产业还没有形成资金、技术等方面的行业壁垒，怀化市很多开发商认为搞房地产开发很容易，加之市场行情看好，利润率较高，因而出现了盲目开发的苗头，应对房地产市场进一步规范，建立房地产市场准入制度，并对现有企业实行优存劣汰，控制开发规模。

2、投资过猛土地供应过快。

05、06年每年的土地放量都超过300%。必然会产生大量商品房的集体上市，

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