2011年成都房地产市场研究报告
2007-2011年成都商品房成交呈现波浪形的发展形势，经历了08年市场成交量的惨淡，
09年的报复性反弹后，10和11年都被政策打压了下来。其中2011年商品房成交量为2022.75万㎡，环比下降0.16%。主城区成交量为732.19万㎡，环比上涨19.34%；郊区成交量为1290.56万㎡，环比下降2.91%，成交量继续小幅下跌。
（2）、2011年成都全市商品房成交分析 ? 2011年成都全市商品房成交分析
图 2-1- 9 2011年成都全市商品房成交形势走势图
数据来源：CRIC
从2011年商品房成交量来看，整体呈现高开低走，在年初呈现疯狂上涨，在2月之后商品房成交量开始进入一个低谷。
? 2011年成都市主城区、郊区商品房成交对比分析 图 2-1- 10 2011年成都市主城区、郊区商品房成交对比走势图
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数据来源：CRIC
对比主城区和郊区可以看出，主城区成交量走势线波动情况要比郊区幅度大，可以看出主城区成交量的淡旺季更加明显。
5、商品房市场的价格分析
（1）、07-11年成都全市成交均价情况对比分析
图 2-1- 11 2007年-2011年成都全市商品房成交均价对比图
数据来源：CRIC
2011年商品房均价为7447元/㎡，较2010年商品房均价上涨14.57%；月度价格有小幅波动，但保持着持续上扬的态势。其中主城区商品房成交均价为10203元/㎡，环比上涨22.77%，郊区商品房成交均价为5956元/㎡，环比上涨10.69%。
（2）、2011年成都全市商品房价格走势分析
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图 2-1- 12 2011年成都市城郊商品房价格走势图
数据来源：CRIC
2011年成都楼市价格上涨迅速，全年只有3个月成交均价低于10000元/㎡，2011年整体成交均价呈现稳定上升趋势，主城区均价呈现震荡上扬，均价突破万元大关。郊区均价呈现出一个平稳上涨的趋势，2011年成交量持续低谷，均价持续上扬。
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二、商品住宅市场
1、市场综述
（1）、供求关系分析
2011年成都市商品住宅合计供应面积2300.25万㎡，成交1694.86万㎡，成交均价为6815元/㎡。供求比为1.55，市场呈现供大于求的局面。
（2）、供应量分析
2011年成都市商品住宅共计增量房源面积2300.25万㎡，合230996套，环比上涨15.60%。郊区供应量高于主城区，其中4月、6月、9月供应体量达200万㎡以上。供应区域集中在双流、新都、郫县，以70-90㎡户型产品供应为主，高层供应量最大。
（3）、成交量分析
2011年成都市商品住宅共成交房源172717套，合计1694.86万㎡，环比下跌6.35%。郊区去化量远高于主城区去化水平，1月消化房源最多，去化体量高达162.84万㎡，其次为2月份，去化量为147.03万㎡。成交区域集中在双流、新都、郫县，仍以70-90㎡产品去化量最大。以高层房源成交为主。
（4）、成交均价分析
2011年成都市商品住宅成交均价为6815元/㎡，较2010年增加了315元/㎡，增幅较小。主城区、郊区成交均价分别为9166元/㎡、5732元/㎡，主城区每平米增长了1000多元。主城区城中价格最高，为12480元/㎡；郊区以双流房价最高，为6805元/㎡。
2、供求关系分析
（1）、2007年-2011年成都市商品住宅供求关系分析 ? 2007年-2011年成都市商品住宅量价关系分析 图 2-2- 1 2007年-2011年成都市商品住宅量价对比图
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数据来源：CRIC
从2007年-2011年的量价走势可以明显的看出，成都楼市在2010 年和2011年受到调控影响，成交量明显下滑，进入一个持续的低谷期。但是成交均价却在稳步的上涨，2011年已经达到6815元/㎡，逼近7000大关。
（2）2007年-2011年主城区、郊区供求对比分析 图 2-2- 2 2007年-2011年成都市主城区、郊区供应量对比图
数据来源：CRIC
从2007年-2011年成都市主城区及郊区供应量对比图上可以看出，成都市商品住宅向郊区发展的速度越来越快， 07年以主城区商品房住宅供应为主，至08年、09年已发展至郊区供应量大于主城区供应量的态势。2011年郊区延续了2010年大量的供应，由此可以看出主城区限购带来的影响开始显现以及城市外延扩张的速度加快。 图 2-2- 3 2007年-2011年成都市主城区、郊区成交量对比图
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