产权式酒店策划案例(2)

1.2.2.2.1产权式酒店与传统投资方式的比较

产权式酒店作为新兴的一种投资方式，已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较：

风险分析 1．旅游业倒退：几乎不可能 2．酒6—15%+免费度假天数+产权式酒店 店公司经营不善：聘请美誉度好的物业产权 公司，另有产权物业保值 投资股票 较好情况为：17% 股市涨跌难测，散户经常被套 国债 2.40—4.10% 通货膨胀，风险很低 通货膨胀，国家金融政策，风险很储蓄 0.99—2.88% 低 购买保险 遭遇不幸，才获赔偿 宁可希望健康平安，也不要赔偿

通过上表我们可以看到，产权式酒店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。

1.2.2.2.2产权式酒店与酒店式公寓的比较

酒店式公寓发展的时间比较长了，投资者对其的了解也比较深入，作为房地产投资品种之一，投资者必然要将产权式酒店与酒店式公寓进行对比。

优势 劣势 A. 产权式酒店租客范围大。产权式酒A. 经营风险大。投资产权式酒店的客户以观光游览的旅客为主，既可以做店的收益大小决定于酒店客房的出短期的散客出租，又可以做中长期包房的商租率和酒店管理公司的经营水平； 务租赁；酒店式公寓只能做中、长期的出租； B. 产权式酒店易受经营的淡B. 使用起来度假休闲、投资两相宜； 旺季影响； C. 产权式酒店的配套设施和服务水C. 产权式酒店对物业位置的准一般优于酒店式公寓； 要求高于酒店式公寓，产权式酒店通D. 对于喜欢\尊贵、豪华、享受\的客常需要选在旅游旺地； 户，产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力； D. 产权式酒店对内外配套设E. 产权式酒店一般由专业酒店管理施的要求高于酒店式公寓； 公司进行统一经营管理，而酒店式公寓一般E. 对投资产权式酒店的开发依靠管理处进行招租，经营能力的高下之分商的综合经营水平要求高，开发商必一目了然； 须对项目进行全过程的持续经营； F. 一般情况下投资产权式酒店的收益要大于投资酒店式公寓； G. 产权式酒店在物业本体的维护、保养上要优于酒店式公寓； 投资方式 投资回报 H. 开发商可以通过卖楼，降低产权式酒店的投资风险，带旺人气。开发商不仅有卖楼的收益，还可以通过经营酒店的商业配套长期获得收益； 通过比较我们可以看到，产权式酒店和其它投资品种相比，更具有竞争优势，因此我行相信通过有效的推广活动，我们可以把这种比较优势的信息有效地传递给目标客户，达到项目顺利销售的目的。

综上所述，我行认为将本项目定位为“高档次的产权式度假酒店” ，项目的定位准确清晰，是符合市场要求的并且目前已经有了比较好的发展条件。从定位的基础和大方向上来说，无需进行定位调整。

一、项目营销策划基础 1、项目SWOT分析 1) 项目的发展优势 三亚的六大优势：

I. 中国唯一热带滨海旅游城市；

II. 联合国公认最适合人类居住的城市，空气质量世界第二； III.长寿之乡，三亚人均寿命超过80岁；

IV. 最好的康复中心，许多疾病在这里可自然康复；三亚被称为天然大氧吧，负氧离子比北京高8倍，对心血管病、高血脂患者有较好疗效； V. 天然大温室；

VI. 丰富的海岛旅游资源；空气、阳光、海水、沙滩，是这个城市最为傲人的资源。在污染日益严重的今天，这些已经成为了越来越稀有的不可复制的资源；

三亚是全国著名的旅游度假胜地，是我国唯一的热带滨海旅游城市。这里拥有阳光、海水、沙滩、温泉、珊瑚礁、热带雨林等异常丰富的旅游资源，有天涯海角、亚龙湾、南山、鹿回头、大东海等著名的旅游景点，荣获首批“中国优秀旅游城市”和首批“中国生态示范城市”等国家级荣誉。三亚以其美丽的景色和纯净的生态，得到越来越多人的青睐，成为众多国内游客首选的旅游度假目的地。世界

旅游组织秘书长弗朗西斯科-弗朗加利考察三亚时，称赞三亚是“真正的人间天堂”。三亚正在向着“亚洲一流、国际知名”的旅游度假胜地的方向迈进。有这样的旅游资源作保障，酒店的客源也就有了保证而投资者的最终利益也将得到有利的保证。

2) 项目的劣势

I. 海南现在的商品房价格非常低，平均的房价尚不足2000元，而本项目的销售均价将达到15000元。对于客户来说特别是自用型的客户，这样的价格接受起来有一定的困难。

II. “产权式酒店”--有人将其称之为“黄金小屋”，一方面说明了它的投资价值，另一方面也反映了投资者更愿意接受“小屋”。这类物业目前的主流面积是50—70平方米，而本项目主力单位的面积分别是77平方米和157平方米，反映到主力单位的总价上分别达到了115万和235万，这与市场上的主流买家的要求有一定的差距。对于酒店经营者来讲，客房面积的上升并不能带来客房价格的同比上升。也就是说157平方米的客房并不能产生2倍于77平方米客房的收益。这样建造过多的大面积单位的对经营者就比较吃亏。同时从投资者的角度出发，大单位的客房总价比较高，投资者要投入的资金增加了，也就相应的增加了投资的风险。所以在大面积单位的销售问题上，本项目会遇到比较大的抗性。

3)项目机会

旅游产业与旅游房地产快速增长，为项目发展创造了良好发展条件。世界旅游组织的展望报告称：到2020年，中国将成为世界旅游的一个主要目的地和客源国，接待境外游客可由现在一年5000万人次增加到1.73亿人次，旅游收入增长幅度将极为可观。我国以把旅游业列为第三产业中新兴产业的首位。旅游业“十五”计划和到2020年远景目标纲要中所提的“十五”总体目标为：到2005年，入境游人数8500万人次，旅游外汇收入220亿人民币，国内游人数将达11亿人次，旅游收入5000亿人民币，总收入7500亿人民币，相当于全国GDP的5.8%。我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，当时沿海地区、改革开放较早省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置房。而消化这些空置房的一

个有效途径，就是将其中一部分改造为旅游物业，而酒店就是其中最重要的物业类型。根据有关部门的预测统计，到2020年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到26000间，而目前仅亚龙湾地区酒店客房数量距规划还有7700间的差距。目前亚龙湾地区的酒店平均入住率在80%以上，市场还远未饱和，对于投资者来讲酒店竞争不激烈，正式投资的好时候。当前，传统房地产开发机会逐渐减少，京、沪、深人均居住面积已超过20平方米，住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业开发。目前国内涉足该领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。

其次，产权式酒店在我国虽然已经有了几年的发展，但是现在市场上的产权式酒店项目并不多，在北京目前只有2家，在项目所在地海南也不足10家。从投资者的角度来讲，可以选择的物业并不多，市场竞争不激烈。

4)项目威胁

作为酒店，主要的收入来源于客房出租，这也是本项目的投资业主们唯一的回报来源。本项目所在地已经拥有高档酒店近10家，将来的客房竞争将会日趋激烈。因此，这些酒店将不可避免地降低目标客户群对本项目未来的预期收益，从而成为本项目销售过程中的主要威胁。 2、项目卖点分析

本项目的物业特点决定了其最大的卖点，也就是客户最关注的是其投资价值，主要体现在三个方面：一是房地产本身的投资价值；二是旅游产业和旅游房地产业的加速增长，为项目的发展创造了良好的前景；三是亚龙湾当地稀有的旅游资源，为项目的投资价值提供了有利的保证；

基础卖点： “华宇产权式度假酒店—最适合投资的产权式酒店” 理 由： 华宇产权式度假酒店的投资环境介绍：

1)三亚市总体经济快速增长，增幅位居全国前列；

根据三亚市2001年官方统计数据显示：

I.全市经济快速、健康发展，经济运行质量明显提高

2001年全市GDP总值32.73亿，比上年增长11.7%，实现了自1998年以来连续4年经济增长超过10%，超过了全国、全省的平均水平，三大产业同时超过了10%的涨幅。

II.投资需求出现高速增长势头

投资结构进一步向优势产业倾斜，全市固定资产投资完成18.56亿元，同比增长了33.1%。其中：第一产业投资完成1.81亿，增长59.3%；第二产业完成投资1.33亿元，增长54.7%；第三产业投资完成15.4亿元，增长29%； III.盘活积压房地产工作取得新进展

全市房地产投入2.61亿元，增长14倍。消化盘活积压商品房73.9%，收回和盘活闲置用地13000多亩，占可处置量的89%。2002年有望将全市积压商品房和闲置土地问题基本解决。

IV.旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进一步提高

2001年三亚市通过规范和整顿旅游市场，加大宣传和促销力度，扩展客源市场，大大增强了三亚的知名度，成功兴办了“全球化论坛”等大型国际会议和旅游活动。不断完善景区景点的建设，狠抓“假日旅游”，旅游服务质量和形象空前良好，有利的促进了旅游业的发展。

2)海南旅游业加速发展，三亚市成为海南旅游业的发展重点；

海南，既有热带海滨的海水、沙滩，又有可以四季漂流的河谷；既有优质温泉，又有火山遗址；既有海底珊瑚、热带鱼类，又有热带雨林和珍稀动植物；既有汉族文化，又有黎苗少数民族风情。不仅如此，海南某些旅游资源在国内甚至在东南亚，也具有唯一的特质。更令人惊奇叫绝的是，如此丰富的旅游资源汇集在一个3万多平方公里的岛屿上，只要随意搭配，便可组合出多种极具特色的旅游产

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