? ? ? 有人文/文化底蕴 空间创新 优质的物业管理 ?
在三房和四方中设置了2平方米的衣帽间
客户需求160-180平方米的大面积产品，要求房屋不仅仅具有居住功能，而目前市场没有满足客户需求的产品，这给本项目提供了发展契机！ Q4:市场空白点到底是否是机会点？
小结：产品供应和客户需求的严重不对等，因此我们所寻求到的空白点就是项目的机会点
共性需求 地段 市中心地段 1、户型好 2、房型功能提升（比如储藏室、产品层面 步入式衣帽间） 3、对花园、露台提出要求 160-180平方米 户型面积 空间结构 跃层可以接受 1、绿化环境：景观层次和参与性 2、物业管理：物业服务水平高 社区配套 3、社区规划合理：人车分流 西园路印市中心地段，目前环境不佳，但不象 抗拒 主力面积 平方米 户型 规划 项目名产品核心称 竞争力 物业管理 白莲·缘地段、精装和苑 修现房 普通户3幢楼提供保150 型无功围合景安保洁能房 观排布 服务 普通户130 型无功能房 120 11万方社区兵营式排布 提供保安保洁服务 金都名干将路地苑 段 虹桥世市中心别家 墅 普通户兵营式提供保型无功排布 安保洁能房 兵营式排布无中央景观 兵营式排布无中央景观 三大组地段、风景名胜 普通户120-130 型无功能房 团 水系分割 人车分流 服务 盘门雅苑 交通便捷、门三景 普通户能房 普通户提供保安保洁服务 提供保安保洁服务 配套好、盘110-140 型无功锦书清苏大文化华 底蕴 110-140 型无功能房 品园 未定
项目SWOT分析 Strength（优势）
1、地块规整，利于规划
2、处于风景名胜集中地，人文底蕴浓厚
3、金阊区政府机关、企事业单位提供足够优质的客户资源 Opportunity（机会）
1、政府对西园路规划出台
2、对于区域环境的政治06年年底前完成 3、市中心供应量小，同质化程度高 4、5分钟生活圈内拥有一切理想资源 5、中天品园启动西园路板块
6、市场产品序列有空白 Threaten（威胁）
1、中天品园出现，势必会分流一部分客户 Weakness（劣势） 1、项目规模小 2、区域认知度弱
3、项目区域环境差
4、项目区域生活、教育配套缺乏
根据SWOT分析结果，我们所需要选择的战略方向
优点 项目高档形象 劣势 金压力较大 市场标竿1、以产品优势树立1、前期投入大、资型 创新型产品 （湖滨一号、天域） 2、以产品优势树立价格标竿 3、口碑佳，易树立品牌 市场普及型 大众型产品 （依顿小镇、玲珑湾） 1、难以突破市场竞争 1、客户选择面大 2、无法形成项目核心竞争力 3、同质化竞争严重 4、品牌树立困难 市场稀缺型 绝对差异化 （大湖城邦） 1、产品特别致使客户层明确 1、抗风险能力弱 市场挑战者 不管市场需求如何 （和乔丽晶）
我们的战略选择方向，与目标相契合 案例借鉴
选择竞争白热化的苏州工业园区——湖西、湖东片区以及相城区 湖 西 湖
1、客层明确 1、抗风险能力很差 东
相 城
竞争的格局将呈现鲜明的分级特点，对应不同的占位，其核心的成功因素是不同的 湖西 冠 大湖城邦 和乔丽晶 湖西 湖东 相城 湖左岸 依顿小加城国镇 际 东湖林星海时语 代
价格垄断性低 价格垄断性高 区域发展推动力弱 区域发展推动力强 湖西 湖东 相城 湖东 相城 象 中茵皇未来城 晨曦印无 天域 湖滨 依云 一号 水岸
补缺者 追随者 领导者
目标明确，挖掘客搭便车，借势 户 瞄准市场缝隙 非唯一性 以小博大，杀伤战垄断价格 术 产品有不可重复创新产品和需求价格战的制造者 性 点
领导者核心竞争力的共性—— 以产品优势致胜，并赋予人文内涵
1”是以产品的品质与创新，确立自己的竞争优势；
“2”是以产品附加服务，确立自己的竞争优势；
“3”是客观性的；典型的单一项目成功要素，以区域环境快速实现销售——体现“项目价值”；
“4”是跨区域性品牌模型，以大规模、成本控制和品牌所传递的内涵作为核心竞争力，一旦形成很难被模仿和超越——体现“品牌价值”；
湖西 湖东 相城 领导者的天域 湖滨一依云水号 岸 （1+4） （1+4） 湖西 天域 （1+4） 湖东 湖滨一号 （1+4） 相城 依云水岸 （1+4） 核心竞争（1+4） 力
领导者核心优势组合的实现：产品贯彻人文主题，着力于社区环境的营造
领导者楼盘的核心竞争力 1=“产品” 社区环境的打社区环境的打社区环境的打造： 产品亮点： 造： 产品亮点： 造 产品亮点： 4=“人文” 南加州原味生威尼斯城邦生现代江南高品活
案例启示 产品
活 质生活
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