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西园路项目整体定位 谨呈：苏州福禧有限公司 2006.6.9

项目研究工作阶段划分 第一阶段（中期） 提交初步结论 工作

最终成果

区域宏观经济背景研究

区域土地市场、房地产市场调研 目标客户、专业人士访谈 普通中高端消费者调研 项目的优劣势分析和价值判断 成功案例借鉴 项目整体定位

项目整体开发思路

产品初步建议 提交初步结论

根据客户建议深化研究，完善报告 第一阶段终稿 至今工作

2006/05/08 2006/06/06 地块意义

地块之于城市：拙政园地块和西园路地块是苏州市中心为数不多的稀缺地块，具有土地稀缺性和极高的土地价值

地块之于企业：西园路项目和拙政园项目是福禧在苏州的第一次正式亮相

对于地块意义的理解

福禧进入苏州后选择市中心地块进行开发——西园路地块和拙政园地块

西园路项目和拙政园项目为福禧在苏州市中心开发不同产品类型产品的中高端项目，属于标竿性项目

西园路项目和拙政园项目的成功，会成为福禧企业品牌建立的基石 成为引领者示意(1)

——中海进入苏州一举奠定区域引领者地位

中海对于全国而言是知名开发商，但对于苏州而言知名度不及苏州本土的“建屋”和“新港” 中海进入品牌竞争最为激烈的工业园区后，以园区几乎没有供应的别墅为切入点，形成项目热销，初步确立品牌

湖滨一号更是以成本价开盘，一举赢得苏州客户的“芳心”，形成销售奇迹，奠定品牌知名度

由于体量大，因此湖滨一号采用低开高走的入市策略，但是这一策略不适合本项目 案例借鉴 湖滨一号

引入成熟产品线 花园洋房

空中合院洋房

产品改进，入户花园改室内12平方米花园 苏州市独一无二产品 客户联谊活动 每周客户活动

上海项目考察

表明实力，彰显品牌＝品质 半岛华府开盘

一天内64套300万别墅售罄 形成轰动，中海品牌在苏州树立 湖滨一号开盘

低价入市，一天内210套房源出售207套 产品轰动，稳固品牌 湖滨一号销售

高于园区价格2500元/平方米，持续火爆销售 产品标竿树立，品牌具有知名度

成为引领者示意(2)

——世茂进入上海，成为高档精品住宅开发专家

世茂进入上海前无人知晓，通过世茂滨江花园树立产品标竿，奠定品牌形象 世茂在开发滨江花园之后开发了湖滨花园、佘山庄园均为同地区高档产品 在开发了一系列产品后，形成了开发高端住宅的产品线

通过一系列的开发后，项目品牌确立，在昆山的世茂蝶湖湾吸引了一大批上海世茂品牌客户前去购买。 案例借鉴

世茂滨江花园 引入成熟产品线 最基本3/2/2

大维度江景房

根据景观优势，扩大观景面 上海首创

明星代言人

梁朝伟代言，广告片零点全城首播 用国际明星，烘托楼盘高档品质 项目开盘

3000美元/平方米，创造上海楼市新高价 轰动上海，世茂品牌奠定 世茂湖滨开盘

高层一举售罄，别墅热销

高档产品线丰富，品牌高档形象 世茂佘山庄园

千万别墅，亿元别墅

产品标竿树立，品牌具有知名度 阶段界定

福禧——房地产开发经验尚浅，西园路项目是福禧在苏州第一重要项目；因此可以引进成熟

产品线，从而成为苏州市场的引领者。 案例启示

项目研究思路

目标的数字化理解——创造区域价格新高 超越区域均价，实现利润最大化

区域个案 宝石御景苑 金都名苑 均价 7100元/平方米 7000元/平方米 白莲·缘和苑 7500元/平方米（精装修） 中天品园 盘门雅苑 锦书清华 6500元/平方米 6500元/平方米 7200元/平方米

苏州，地处长三角经济发展核心地带，受上海经济直接辐射，发展潜力巨大 地处长三角核心经济圈，直接受上海辐射影响，经济发展潜力强。 交通网络极其发达，成为苏州经济加速发展的重要引擎。 苏锡常都市圈是江苏经济发展的先导地区和创新中心。

城际轨道交通的建设加速了长三角各城市间的联系，长三角都市圈日渐形成 城市区位

一体两翼的城市格局：东西侧大力发展制造产业，中心大力发展商贸服务业 城市区位

1994年至2006年，园区和新区的发展已基本成型，形成了以制造业为主的核心竞争力，引进了大批高端技术型人才。

苏州城市区域定位明朗，金阊区定位政治、旅游、生活居住区

苏州城市空间发展都市区空间发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核战略 中心城区主要发展方向向东，园区将与昆山、上海连片发展，设苏州未来新城

北部为都市区向常熟、苏北加强辐射重要跳板，是未来城市发展最重要功能拓展区 老城区主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能

苏州市中心区域，成为集行政、商业、文化和旅游功能为一体的综合性城市中心区。 城市区位

资料来源：《苏州市城市总体规划（2004—2020）》 第二产业蓬勃发展，城市化进程加速 第一产业比重缓慢下降 第二产业比重稳步上升 第三产业比重缓慢下降

针对上海是服务业高度发达城市，苏州将其定位于制造业发达城市

城市宏观经济

苏州经济地位不容小觑，长三角经济圈内，GDP总值仅次于上海 2005年苏州GDP较2004年增长15.3%。

2005年苏 州 在 长 三 角 的 经济地 位 仅 次 于 上 海。苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，使其住宅消费能力大幅度提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机。 上海经济发展对周边城市的辐射影响力正越来越明显。 城市宏观经济

《资源来源：苏州统计信息网》

苏州经济高速发展，GDP不断上升，居民生活水平大幅度提高 苏州的人均GDP为 8350美元

2001年至2005年，苏州人均可支配收入递增状态。

居住支出：2005年苏州人均居住支出16276元，同比增长12%。 资源来源：《苏州统计年鉴》 城市宏观经济

2003年以来，苏州房地产一直保持迅速增长，房地产业已成为重要的支柱产业 数据来源:《苏州统计信息公众网》

同比增代表项目 03年 长 房地产开发177.94投资 亿元 商品房开工2,576万面积 平 39.6％ 75.6％ 65.8％ 04年 334.32亿元 3,843.9万平 1,129.1万平 同比增05年（至同比增长 11月） 长 87.9％ 420亿元 25.6％ 4,600万平 50.6％ 1,600万平 43％ 240亿元 21.1％ 785.62万平 41.7％ 44.4％ 19.7％ 商品房竣工779.2万面积 平 商品住宅销122.9亿售额 元 25.3％ 198.17亿元 商品住宅销498.99售面积 万平 3,058元均价 /平 4％ 633.79万平 4,000元/平 19.5％ 24％ 34.1％ 31％ —— 1,651万招拍挂土地 平 596宗 1,561万平 375宗 465万平 －263宗

城市基础配套设施加强

居民收入增加，消费能力提高 住宅升级需求 房地产持续增长 城市宏观经济 宏观层面 小结

苏州在长三角中经济占主导地位

苏州城市格局初步形成“产业＋商贸服务”

苏州经济高速发展，城市化进程加快，居民生活水平提高 苏州房地产业呈现高速发展状态

金阊区旅游、商贸资源丰富，功能定位行政、商业、文化和旅游于一体的综合区域 丰富的旅游资源

虎丘、西园、留园、寒山寺风景名胜，形成了阊门-虎丘、阊门-寒山寺

深厚的商业基础

石路地区是苏州主要的商业中心，引进规模企业，品牌企业，连锁企业，日益成为多功能的新型商贸区。 成熟居住氛围

金阊区缺乏制造企业，因此沿金门路、三香路、干将路、阊胥路沿线发展多个大型居住区，生活方便，配套成熟

区域定位

金阊区便利交通，四大主干道四通八达城市各个角落 南北向主干道，连通城市南北

阊胥路、广济路、虎丘路、桐泾路、西环路 东西向主干道，连通新区和园区

三香路、干将路、金门路、枫桥路、留园路、西园路、北环路 对外水陆交通皆便利，迅捷连通长三角各大城市

沪宁铁路、沪宁高速、312国道、苏虞张快速路、京杭大运河穿境而过 区域定位

金阊区未来两大产业支柱——中心区商贸旅游业和物流业 金阊区格局分为两块，一块是原金阊区中心、另一片是金阊区虎丘北衍生出来的“金阊新城”板块

金阊区60多家企事业政府机关集中在金阊区原中心，旅游景观资源依附于金阊区中心边缘，金阊区内居住散步于整个区域内

金阊区——居住、商贸、旅游

金阊新城——立足市域，面向长三角的现代物流中心，拥有现代物流基础设施，集存储、配送、公铁水交通转换、包装、拼装、组装加工、信息服务等功能为一体的现代物流园区 区域产业

交通便捷，区域开放程度高

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