世联项目整体定位产品建议报告11111.ppt.Convertor(6)

靠近道路位置贵300-400元/平 宝石.御金阊区石三期第两景苑 路街道阊一房为主6420元/平 两房：批（101.22-118.8）占60元/平/两52套 三房：1套 胥路(街/2006年供应量的95.7% 层 路)119号 1月 第二批2006年5月-6月

数据统计截止日：2006年5月19日 直接竞争：中天品园项目概况 品园占地：10.2万方 容积率：1.2

产品：多层与联排为主，配4栋小高层 社区总户数：859户 整个社区分为三大组团

社区采用人车分流，车位比例达到1：1 配套完善：社区商业街 市场竞争

直接竞争——中天品园产品组成 一期推案量

200多套。其中2房约30％，三房约50％，四房约20％。 主力户型三房

三房供应量最大，占总供应量的86.4％ 舒适形大产品少

140平方米的舒适三房只占2.2％，170平方米的舒适四房只占5.1％的比例。

户型 面积段 套数 比例 二房二厅一卫 91-106 119 123 128 149 239 52 81 110 33 2 16 64 24 40 2 18.3％ 29.3％ 6.5 ％ 9.9 ％ 13.5％ 25 ％ 0.2％ 2 ％ 7.8％ 0.2 ％ 4.9 ％ 0.2％ 三房二厅二卫 130 132 140 144 141 四房二厅二卫 149 170 178

市场竞争

产品组成以居住型产品为主导，功能提升型产品很少 直接竞争——中天品园尚未进入强势推广期 目前中天品园项目处于客户蓄水期

主要推广手法：围墙，报广尚未投入

客户登记数量：1000多组（从2006年3月至5月17日） 客户构成（引用销售员原话）：

原居住地在市区，大配套好，喜欢园林环境所特有的深厚的人文底蕴 来人中以在金阊区政府机关和事业单位工作人员为主 来人主要关注3房 中天品园总结

中天品园凭借地段吸引客户

广告诉求重点：“上塘岸，盛世江南府”以人文底蕴提升社区形象 从客户来访构成看有“金阊区缘”的客户占主导 市场竞争

结论1：市区产品只拥有地段和配套两大核心竞争力

市区产品除了白莲提供金装修以外，其余均为毛坯房

产品核心竞争力主要依托地段和配套 户型只求满足居住，并无提升 规划没有理念，多为兵营式排布

虽为市中心高档房，但是物业也只提供了最简单的保安和保洁服务 市场竞争

项目名产品核心户型 称 竞争力 规划 物业管理 普通户3幢楼提供保白莲·缘地段、精装型无功围合景安保洁和苑 修现房 能房 观排布 服务 11万方普通户金都名干将路地型无功苑 段 能房 布 普通户虹桥世市中心别型无功家 墅 能房 兵营式交通便捷、普通户盘门雅配套好、盘型无功苑 门三景 能房 观 普通户兵营式提供保锦书清苏大文化型无功排布无安保洁华 底蕴 能房 中央景服务 中央景服务 排布无安保洁提供保排布 服务 兵营式安保洁提供保营式排服务 社区兵安保洁提供保观 三大组团 普通户地段、风景品园 名胜 能房 人车分流

结论2：市中心产品诉求——主要突出地段、配套、对产品具像卖点描述少 市场竞争

水系分型无功割 未定 广告诉求重点 客户接受度 （以成交情况统计） 白莲.缘和市中心、精装修、接受度高，已销售苑 准现房 74％ 2006年4月开盘 接受度高：销售率近100％ 2006年3月26日开主城区、纯多层、盘 盘门雅苑 雅致生活 接受度高：销售率60％ 宝石.御景城市领秀、臻品名2006年1月开盘 苑 座 接受度高：销售率近锦书清华书香贵族、雅致生里 活 100％ 品园 上塘岸，盛世江南—— 府

小结

市中心供应量小，处于供小于求状况 交通便捷、配套完善

主力户型：二房90-100平方米，三房110-140平方米 产品创新少，多采用传统户型

社区规划、配套以及物业管理均没有领先于市场的理念 营销推广中，主打地段和配套对项目具体产品卖点描述少 市场分析

需求与供给的差异化分析

目标客户需求 竞争楼盘供给? 交通便捷、购物方便、商业、生活配套成熟（竞争楼盘已提供） 基本需求 ? 房型方正，采光好，通风好（竞争楼盘已提供） ? 得房率高（竞争楼盘已提供） ? 户型功能提升，比如步入提升型需式衣帽间、储藏室 求 ? 户型面积160-180平方米 ? 社区规划、景观规划（品园提供） ???? 利用外部资源提供生活配套 三房主力面积130平方米 房型方正、南北通透 房型设计考虑了凸窗

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