XX别墅市场专题调查研展报告（背景篇） - 图文(3)

上海别墅市场的“第一次浪潮” 整个八十年代后期，别墅的发展速度还较缓慢，趁着九十年代初学的开发热，虹桥、古北及318国道出现了为数不多的新式别墅，但不少因配套跟不上，设计欠合理，反被见多识广的上海人讥笑为“农舍”。几年的空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”——杂草丛生。1997年锦秋加州花园等的火爆市场，再度引燃了上海人的别墅热情——尽管那还只能算是带小庭园的联体独院住宅，因顾及开发商的投资回报和购房的有限预算，有些楼盘的院落较小，栋距较近，更接近旧时的里弄房子。于是又有好事者称其为“别墅”——寓意缺“土”

然而，随着上海对外开放度的进一步提高，这期间出现了大批外销花园别墅群，形成了上海市别墅市场的第一次浪潮。

上海别墅市场的“第二次浪潮” 98年下半年开始，随着地铁1号线的通车营运，“申”字型高架的全面开通，地铁2号线、明珠线的建造，在闵行、松江、浦东等地城郊结合区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，而价格，有的还比相距2至5公里的公寓商品房每平方米单价低几百元。至此，上海市的内销别墅市场已由单一基本的别墅类型发展成为多元化物业共存的形态。排屋概念的出现，双复式公寓的形成以及同时出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”均可看作是别墅的衍生产物。

以排屋、联体别墅等经济型别墅为主体的别墅消费市场在98年下半年至99年下半年创造了良好的市场销售业绩，形成了上海市场的第二次浪潮。

别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 ? 别墅常识 上海别墅市场“第三次浪潮”的掀起 99年年未，当上海步入21世纪之际，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专业化、交通立体化……使得新一代的别墅更能适应上海人对未来生活的新要求。

据有关方面统计，从99年起本市别墅物业建造面积与销售量每年以15%左右的速度递增，2000年购买各类别墅物业的客户约占购房总数的25%左右，可见上海的别墅物业消费正持续呈现上升之势。

随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均收入的增加，上海人越来越注重生活的质量，而别墅类独院住宅已经成为上海人置业安家的新选择，一个“独院住宅、立体生活”的时代正到来，将引导上海市场第三次浪潮的掀起。

别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 1—2别墅的分类及其特性分述

“独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活，是城市居民从煤卫合用的“解困房”独立出来，拥有成套独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时尚的生活方式，以全新的理念和模式给别墅市场注入了活力，出现了丰富多彩的产品样式，形成了“低层、低密度、底容积率”的“三低”住宅。 我国在1987年制定的《民用建筑设计通则》（试行）中，对民用建筑高度与层数明确规定：1—3层为低层住宅；4—6层为多层住宅；7—9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。

别墅的分类 背景篇 ? 别墅常识 背景篇导读 1?a1±eê?μ?óéà′1?a2±eê?μ?·?àà?°??ì?D?·?ê?1?a3±eê?2ú?·1???×?ê?1?a4±eê?êD3?13éì??μ×?ê?1?a5?à1?êD3?í3??êy?Y低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑、结构单一、平面组合变化大、标准要求较高等。 目前为止，别墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。别墅产品的分类方法很多，是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而，别墅产品的细分并没有一陈不变的方法，这里根据别墅产品的相关同质性进行分类如下： 按建筑形态分类 按居住功能划分 ?休闲度假型别墅 按密集性区域分布分类 按建筑风格分类 ?中国园林 ?欧洲古典 ?欧洲现代 ?北美风格 ?其它 ?闵行顾戴路板块及其周边区域 ?莘闵高档别墅区及沪松公路沿线区域 ?长宁西郊地区 ?松江镇境内莘松公路沿线地区 ?沪青平公路（318国道）沿线地区 ?浦东板块区域 ?嘉定南翔地区 ?市中心城区 ?独立别墅 ?联体别墅 ?联排别墅（排屋） ?新型别墅 按市场级别档次分类 ?顶级豪宅型别墅 ?高档型别墅 ?中档型别墅 ?经济型别墅 按单套总建面积分类 ?130~160平米 ?161~200平米 ?201~300平米 ?250~300平米 ?300平米以上 经济生活居家型别墅 ??投资保值型别墅

面积控制 250平方米以上 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 别墅分类 独立别墅 具体细分 特性 市场定位 背景篇 ? 别墅常识 四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。 顶级豪宅型高档型 联体别墅 双联 三面采光，占地面积比独立别墅小； 中、高档型 160——250平方米 中档型 三联 有的两面采光，占地面积更小； 160——200平方米 130——160平方米 130——160平方米 130——160平方米 四联 六联 两面采光，占地面积小，独门、独户、独院。侧重以居家式的功能住宅。 经济型 经济型 联排别墅 排屋 里弄式住宅 顾名思义，又称为并排连在一起的别墅，两面采光，占地面积小，独门、独户、有独院绿地，但花园面积相对较小。 经济型 新型别墅 叠加别墅 （双复式公寓） 又叫公寓型别墅，它是介于别墅与多层住宅之间，兼顾了别墅的小密度、大间距、多绿化和舒适感，又有多层低价优势。 经济型 130——160平方米

目前别墅市场开发总量按建筑形态的比例情况105%背景篇导读 55%独立别墅联体别墅其它 1?a1±eê?μ?óéà′1?a2±eê?μ?·?àà?°??ì?D?·?ê?1?a3±eê?2ú?·1???×?ê?1?a4±eê?êD3?13éì??μ×?ê? 顶级豪宅型别墅 有人说，全世界的最高级住宅，要么建在山上，要么建在高尔夫球场边。 别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 上海别墅市场中的项级豪宅当数所谓的高尔夫别墅了。 背景篇 ? 别墅常识 项级豪宅型别墅市场的发展离不开中国的改革开放，离不开上海经济的发 发，随着大量外资历的引进，跨国公司以及世界排名100强企业的进入中国市场特别是上海市场，高品位社交需求也越来越大，追求高尚生活氛围及品位社 交环境成为了一批高级管理人士的渴望，因此，在某种意义上讲，传统的外销 别墅已不能充分体现自身的价值，适应生活社交的要求，于是在1997年出现了上海第一个高尔夫别墅——汤臣高尔夫花园，之后相继出现了太阳温泉高尔夫、 天马花苑及虹桥高尔夫罗丹花园等高尔夫别墅。 高尔夫别墅最大的特点是别墅建在高尔夫球场里面，球场本身是球道，球 道与建筑的界面是庭园，因此庭园是球场的延伸，将球场的景观借到别墅区，形成Finfer-style的风格，即别墅与球场没有很显的界限，两者形成象手指一样 交错形式。 上海的高尔夫别墅市场由于“曲高和寡”，特别是汤臣高尔夫花园单栋创下 2000万元的天价，对于普通市民来讲，可谓可望而不可及，所以其在营销推广 上，与一般别墅有一定的差别。然而高尔夫别墅由于其定位明确，营销措施得当，目前上海这四家高尔夫别墅的销售率最低的也有50%，高的甚至达到80%。 高档别墅 中档型别墅 高档别墅完美地体现了人们对居住的审美情趣，且具有良好的保值、增值性。高档别墅一般处于优越 中档别墅通常远离城市中心，与城市快速交通干道相关，比较注重高环境质量，但价格的地理位置，享有优美的自然景观，有的还具备无法适中，这类别墅一般都拥有200至300平方复制的人文景观优势。 此类物业中外销别墅占了大半，米以上花园，能提供较大的环境空间给客目前主要集中分布在长宁区虹桥路沿线、市中心徐汇 户，小区私密性较强且住宅功能多样，这类区华山路、建国路一带以及浦东新区陆家嘴。这些别别墅对那些追求良好居住环境的高收入阶墅平均售价一般在 USD1500——2000元/平方米，平层而言，具有巨大的吸引力。此类别墅价格均租金在USD0.4--0.8元/平方米。随着中国经济的进大都是集中在80——180万元之间，从这两一步开放，有越来越多的境外人士与来沪的外国家专 年的价格走向来看，此类别墅的楼价始终保家、经理人员购买或租赁这类物业，国内也有相当一持着增长势头，市场消费人群的增长带来源批成功人士，特是民营企业、现在身家上亿的私企老 源不断的市场需求，而物业品质的提高以及板、股市炒手、网络新锐等购买此类物业，用于投资、日趋完备的社区规划和配套均使此类别墅居住、租赁、休闲、度假等。随着加入 WTO的日益物业的价值处于不断的提升之中。 临近，高档别墅市场正悄悄地在升温。 经济型别墅 经济型别墅是介于中、高档别墅和公寓之间的联体、 联排类型的住宅，且多为排屋或里弄式建筑，该类物业基本上都建在市郊区域，土地成本相对市区要低得多，而且目前“经济型别墅”的占地规模一般都在10万平方米以上，其规模化产出以及市郊的低成本土地，使得其进入市场的价格较低，自然是适应的消 费者也就更广。 因而此类物业就更注重交通、配套、生活机能的完善化，强调形成适宜居住的高尚生活区域，此类物业虽然没有中、高档别墅那样奢华，那样更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上是相差无几，其单套面积则往往控制在 160平方米以内，由此也就控制了总价不大（40——80万元之间）。“用买城内公寓的钱买一幢郊处别墅”是经济型别墅的象征。 据统计，上海市别墅市场，目前卖得最俏的是面积在 150——280M2 /套，均价在4000元/M2 左右，总价在50万——180万/套的中档和经济型别墅。这是受购房主力军消费水平所限。因此，经济型别墅要面向更多客户群，别墅小型化是最为有效的方法之一，也是经济型别墅拓展空间的主攻方向。

别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 别墅物业近按面积划分

? 130—160平米 ? 161—200平米 ? 201—250平米 ? 250—300平米 ? 301平米以上

毫无疑问，别墅物业由于每幢楼宇单体面积大必然导致总价偏高。面积在300平方米以上的别墅，其总价当然不低，而单价似乎也比较模糊，此类物业作为别墅的附加值作用往往显得非常重要；面积在130——160平方米和面积在161——200平方米的别墅，其客层对应的购房动机，应该是生活居家类为主；相对而言面积在201——300平方米的别墅情况最复杂。就目前的别墅市场总体来看，这部分的别墅产品最丰富多彩，变化空间亦最大，个体的差异性、购买者经济状况的悬殊、文化背景、观念意识的不同将决定别墅的多种多样，个体的各具特色，决定了别墅的类别和个性。

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