2009中国房地产行业信息化白皮书(2)

2008

年中国房地产行业信息化白皮书 前言

我国房地产行业的发展从上世纪七十年代开始大致经历了四个阶段：

理论突破与试点起步阶段（1978年至1991年），其中七十年代提出住房商品化等观点，八十年代在小范围试点开发，到九十年代才开始有了真正的房地产开发；

非理性炒作与调整推进阶段（1992年至1998年），这一阶段房地产经历了大起大落，从最初的高速增长以至出现混乱，到宏观调控后的回落复苏；

高速发展阶段（1998年至2002年），经过住房制度改革的不断深化调整，房地产行业发展迅速，成为经济的支柱产业之一；

价格上扬与国家宏观调控并举阶段（2003年至今），这个阶段中，房地产价格快速上扬，房地产市场异常活跃，国家出台了多项宏观调控政策。

回顾三十年的房地产行业发展史，目前的房地产行业正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。市场环境的转变，迫使房地产企业转变经营思路，提高管理效率，更加注重自身综合实力的提高。

从市场竞争来看，由于最初的土地交易往往暗箱操作，房地产与当地政府的关系在交易过程中起到很大的作用，政府关系优越的区域性房地产开发商在市场竞争中占据主动地位。随着市场竞争的加剧，竞争环境的进一步规范和透明，最初的地方割据式竞争逐渐被打破，资金实力强、技术领先的房地产开发商逐渐占据了优势，加上宏观调控政策对市场环境的影响，房地产开发商之间的竞争不再仅仅是某一区域、某一个项目的竞争，演变成了房地产开发商综合竞争能力的对抗。

房地产行业信息化的脚步与房地产行业的发展紧密相关，在地方割据的竞争形势下，信息化的手段最主要的功能就是代替人工操作，提高准确性，后来发展到部门系统的应用，包括企业财务、项目管理等系统，当房地产开发商的竞争演变为跨地域、跨部门、跨领域的竞争时，一体化的信息化系统受到房地产企业的重视。

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年中国房地产行业信息化白皮书 相关定义

房地产行业：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务以及其他房地产活动，其中房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。物业管理指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。其他房地产活动主要指房地产交易管理、房屋权属登记管理、房屋拆迁管理、住房及房改积（基）金的管理以及其他未列明的房地产活动。

房地产企业一体化管理系统：

财务管理系统：本报告中财务管理软件指在房地产行业应用的各类专门为财务管理而设计、开发的计算机软件，包括财务核算、资金、预算等系统，不包含ERP软件、商务管理软件以及其它管理软件中的财务管理模块；

项目管理软件：本报告中项目管理软件指在房地产行业应用的辅助项目管理的软件，它通过IT技术运用系统的方法和理论对项目涉及的全部要素进行有效的管理，对项目从计划到结束的全过程进行组织、协调、控制和评价，以在规定的时间、预算和质量要求下实现项目目标。

CRM—售楼管理软件：本报告中售楼管理软件指房地产企业市场营销、销售/租赁、客户服务等一系列业务活动中所使用的软件系统，包括售楼管理、租赁管理、客户服务管理等子系统。

CRM-物业管理软件：本报告中物业管理软件指物业管理企业在对物业进行管理时所使用的辅助计算机系统。主要包括物业收费管理、物业客户管理等子系统。

持有物业经营管理软件：本报告中的持有物业包括商业地产、工业地产、旅游地产、文化地产等，本软件主要是指对业主对所持有的物业长期管理经营的计算机辅助系统；

HR管理系统：本报告中HR管理系统 软件是指企业人力资源计算机管理系统； 协同办公OA软件：本报告中协同办公OA软件是指办公系统和业务系统协同业务处理的办公自动化系统软件，实现办公自动化和企业业务处理一体化管理；

商业智能软件：本报告的商业智能系统是指利用计算机商业智能技术，通过对业务数据的汇总，利用专家智能系统分析业务数据，最终为企业管理层提供决策支持数据。

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年中国房地产行业信息化白皮书 第一章 中国房地产行业发展概况

(一) 宏观环境分析

政策环境 从房地产的政策环境来看，最初很多地方对房地产行业的政策目标主要是为了地方GDP，看中地方短期政绩，那时政策主要以投资商、开发商的经济利益为中心，在土地、规划、税收、金融等许多方面，随意性、无序性十分明显，造成的后遗症也比较多。目前，国家对房地产行业的宏观调控力度加大，已经开始着手开始营造新的政策环境，把房地产和科学发展观、构建和谐社会结合起来，和谐优先。

市场环境 整体市场环境比较复杂，目前整个市场正经历巨大的转型：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。从市场竞争主体来看，房地产行业高昂的利润率吸引了众多投资机构的涌入，竞争主体鱼龙混杂，未来在政府的干预以及市场的严峻形势考验下，竞争主体必将经历一个优胜劣汰的洗牌过程，整个市场将呈现由乱到治，从低门槛到高门槛，从信用匮乏到信用为上的转型过程。

社会环境 房地产行业作为国民经济的支柱行业，其发展直接关系到社会稳定、人民生活，从这一点来讲，房地产市场受到各界的广泛关注。2007年住房价格的迅速攀升造成房地产市场的快速升温，2008年以来，在国家宏观调控的干预下，对住房的需求逐渐回归理性，需求逐渐由投资向刚性需求转化，房地产价格也逐渐回落。

(二) 房地产行业发展特点

房地产行业是我国国民经济的支柱产业，在现代社会经济生活中具有举足轻重的地位。经过近三十年的发展，中国房地产正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，其增长方式正从偏重速度规模向注重效益和细分市场转变，从主要靠政府调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

房地产市场出现新拐点 经过一系列的宏观调控，目前房地产市场出现了增长的拐点，拐点指房价稳定，调控到位，是房价涨幅从加速上升转为减速上升的分界点。2007年中国房地产行业产生了一个飞速的增长，全国各主要城市房价迅速升温，同时吸引了众多投资机构

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年中国房地产行业信息化白皮书 向该行业投资，2008年，一系列宏观调控措施过后，住房价格有所回落，房价涨幅从加速转为减速，甚至在有些地方出现了下滑，这是房地产回归理性的表现，是积压房地产泡沫的过程，房地产竞争市场将经历一个洗牌的过程。

政府在房地产市场调控效果渐弱 过去的一年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点，对房地产的调控仍然会从土地、财税、金融政策三方面着手。从2004年至今，调控的步伐始终没有停止，从供给到需求再到结构，调控力度一步步提高，单独从利率来看，从最初的一步步调高到如今一步步降低，利率变化对市场的影响力在一点点的变弱，这与整个市场的发展变化密切相关。房地产市场正从政府调控为主导向供需变化为主导转型，政府在其中所起到的作用将越来越弱。

行业发展呈现规模化竞争趋势 随着竞争的进一步加剧，房地产厂商之间的竞争不再仅仅是某一区域范围内或是某一个项目的竞争，而变成为全国范围内市场的全面竞争关系。面对更加激烈的竞争、庞大的中国市场，充分利用信息技术带来的巨大生产力，提高自身的信息化应用水平和管理水平，无疑成为提高房地产厂商竞争力的重要手段。

(三) 未来发展趋势

房地产开发商将面临洗牌 原材料价格上升导致的利润率下滑、价格高速增长引起销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发商面临巨大的资金压力，从而在行业内部形成一个优胜劣汰的淘汰机制。可以预见，未来两三年以获取资源为目的的资产重组在房地产开发企业中将更加广泛深入。一些资金实力雄厚的房产商将更多的采取兼并重组占据更多的市场份额，而那些缺少土地和资金支撑的小开发商、不具备专业素质而只是凭借有利时机以资金合作方式投资房地产的企业以及那些高负债公司将面临被兼并的危机。

目标市场将向二三线城市转移 国内的大型房地产企业主要都活跃在一线城市，因此目前北京、上海、广东、浙江、山东、天津等省市的一线城市基本主导了中国房地产市场的发展。随着一线城市土地供应量的减少，获取土地门槛的逐渐提高，以及地方政府对房地产开发商资质与土地出让金的支付条件等限制更加严格，一线城市的竞争将更加激烈。在这样的发展环境下，部分房地产开发商将投资重点向二三线城市转移，开拓市场并向全国延伸，未来将带动这些城市房地产市场的发展。

房地产投资增速将减缓 在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑

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年中国房地产行业信息化白皮书 制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，房价过高甚至超出消费者购买能力的状况导致大量住房滞销，价格增幅减缓等迹象引起消费者观望情绪渐浓，造成了房地产投资风险的加大。预计未来几年房地产市场投资风险会一直较高，投资增速将进一步放缓。

市场供需不平衡矛盾将长期存在 我国居民居住水平普遍较低，房地产市场需求主体正由投资向以首次购房与改善住房等真实需求转变。随着房地产投资增速的放缓，刚性真实需求将成为房地产市场需求主力。从供求总量来看，在国家紧缩“银根”、“地根”的影响下，房地产供应总量增速将有所减缓，这与刚性需求迅速上升趋势是不相适应的；从供求结构来看，在利益因素影响下，目前所开发房地产结构高端住宅比例高，与广大住房者收入水平相对低的现状不相适应。

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