从化洋房户型面积配比的建议方案090906 - 图文(3)

从化区域洋房户型面积配比市场调查

楼盘整个开发1栋7层洋房产品，计划09年9月推出国际级温泉公寓，位于社区景观核心,居于别墅群之上,可俯瞰整个温泉度假区，据了解，该批温泉公寓仅61套，均为单身公寓以及两房的小户型。层数：7层，首、二层为：星级运动会所，三至七层为电梯公寓（带温泉入户），大概价格为6200元/㎡（含1500元/㎡的精装修）。面积：50㎡-100㎡。

3、洋房主力户型设计特点

四、项目一组团规划设计建议：

? 南北朝向，共三个单元，一梯三户设计；

? 每户均带大面积的观景阳台，阳台面积较大，景观面宽；

? 单数层与偶数层采用阳台错开设计，立面显示，各户阳台挑高6米；

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? 每户露台设置有露天温泉泡池；

四、一组团产品规划建议

（一）、一组团产品定位 1. 一组团总体概况

一组团位于项目地块的东北方位，北靠山脉，南临幼儿园、商业街和六组团别墅群，西近荔湾湖和二组团别墅，东与原生态的的荔枝林接壤，整个地形北高南低，不仅可以近望荔湾湖，亦可以远望流溪河及山景。 优势：

整个一组团背山绕水，地势虽略有起伏但相对平缓，东西以及南边均无阻碍实现的高大建筑物，具有较好的景观资源。

同时随着先期开发的各组团交付入住及园林绿化的完善，项目已经初步形成良好的居住氛围，将有效带动一组团的销售。 劣势：

该组团位置处于项目东北部，因主要景观面在西南面，在规划中难免考虑到景观朝向布局，对产品产生一定的影响。

项目住出入口经过该组团，而且二组团必经该组团，对产品私密性有一定影响。 2. 产品定位

结合产品的容积率及其他组团产品的规划考虑，以及目前市场各类产品的销售情况的研究，并预测未来两年内的区域竞争情况，建议将一组团地块产品定位为：

投资度假型——紧凑型别墅与全景洋房混合组团

投资度假型：项目地处温泉镇风景度假区，靠近未来的养生谷，具有优质的生态环境及旅游度假资源，且未来整个区域的发展将大力推动区域的经济增长，因此项目的目标客户的主要购买意图仍主要以度假兼投资为主。

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紧凑型别墅：受组团内洋房规划的影响，区域内别墅密度较大且景观价值相对较低，更适合规划设计面积较小的经济型联排别墅，吸引购买别墅面积相对较小的投资性客户。

全景洋房：满足项目容积率的要求，利用山地优势而建，最大限度利用自然景观，打造纯生态的度假型景观洋房。

3. 目标客户初步分析

第一类客户：来自广州及其他区域，出于事业的稳定发展阶段，喜欢舒适放松的自然环境，追求5+2的生活模式，购买不起别墅产品，只愿意以较少的资金投资购买度假产品；

第二类客户：满足自主和投资的本地及周边镇区的客户，工作年限在3~5年的年轻的公务员及企事业单位的中低层管理层，有一定的积蓄但不多，有车一族， 选择自然环境优质的楼盘居住并同时兼顾投资。

第三类客户：政府机关及个体商户已经在市区购买了物业，多次置业，用于改善居住环境，同时也用于投资。

（二）、一组团产品规划及布局建议 1. 产品类型及配比

别墅产品——

主要以多联为主，面积控制在150~190㎡；利用地块的高差，依山而建的坡地别墅，最大限度的利用地块周边人文和自然景观，使别墅每个房间的景观最大化，在现有别墅产品的基础上优化空间布局和立面处理，打造出功能更为优化的经济型别墅。

洋房产品——

主要以小高层洋房和高层洋房为主，以95~140㎡三房为主力户型；利用地块高差，错落有致的排布，尽量确保南北对流，并围绕不同的景观点进行组合产品，确保每户每栋均有景观资源的均好性。

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产品类别 户型 别墅 四房 两房 洋房 三房 125-140㎡（舒适型三房） 四房 注：以上为套数比例。

面积区间 地上面积130-160㎡ 地上面积160-190㎡ 70-90㎡ 100-120㎡（经济型三房） 比例 60% 备注 不设计地下室 三房 40% 10% 40% 25% 15% 建议毛坯出售，可选择装修套餐（800-1000元/平方米） 150-170㎡（复式） 降低洋房大面积单位的比例，避免与MINI别墅的产品的客户群重叠，但同时也可作为相同面积的别墅补充类产品。

2. 布局建议

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以13-18F高层情景洋房为主 以7-12F小高层的低密度洋房为主 围绕水渠两侧规划连排别墅 ? 选择靠近荔湾湖及六组团区域，规划以连排别墅，充分利用湖景资源及

人文景观资源，并利用贯穿项目的水渠，打造成为水岸别墅； ? 选择地势较为平缓的区域作为相对较低的小高层洋房区域，有效延长东

西景观资源；

? 利用地势最高的区域规划为高层洋房，利用地势的高层形成景观资源的

自然分化；保证整个区域建筑高低错落有致，形成更有层次感的建筑景观。

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