从化洋房户型面积配比的建议方案090906 - 图文

明月山溪一组团洋房规划建议方案

一、从化区域洋房户型面积配比的市场调查

1、从化目前在售楼盘的洋房户型、面积配比

从化目前在售洋房产品的项目共计9个；其中4个为纯洋房产品项目，5个为度假型综合开发项目，其中【富力泉天下】的洋房部分预计9月推出。

从化目前楼盘的洋房户型面积统计一览表

楼盘 富力泉天下 产品 国际级温泉公寓 货量 61套 两房：85-102㎡ 三房： 96-135㎡ 逸泉山庄 度假型项目 三房一卫： 97㎡ 天湖峰境 （花都） F8、F9、F10、F12、F13 三房二卫：115、128㎡ 504套 四房二卫：153、170㎡ 五房三卫：200-202㎡ 市区洋房项目 上城湾畔 B1-B6 503 四房： 146㎡ 复式： 67㎡ 宏耀轩（1栋） 宏诚海岸 宏景轩（2栋） 宏峰轩（4栋） 360 三房：139-146㎡ 四房：168㎡ 五房：212㎡ 13 24 300 30 30 2.6 4.8% 84% 8% 8% 三房：93-115㎡ 418 83.1% 雅居乐滨江花园 A3/A5/F10/ F12/F13 225 一房： 77㎡ 两房： 80-86㎡ 三房：113-150㎡ 两房： 95㎡ 168 112 4 57 164 48 33% 22% 2% 25% 73% 9.5% 56 168 11% 33% 东方夏湾拿 公寓 33套 三房两厅：135-155㎡ / / 两房两厅：90-115㎡ / / 品绿园 322 四房：142-149㎡ 居礼润园 180 两房：105－112㎡ 155 180 48.2% 100% 29 167 48% 51.8% 户型面积 一房：37-65㎡ 套数 32 户型比例 52% 从化区域洋房户型面积配比市场调查

两房： 80-88㎡ 星河绿洲（市区盘） 三房：139-146㎡ E1-E4栋 203 四房：155-158㎡ 五房：183-187㎡ 75 88 25 15 37% 43% 12% 8% 数据来源：方圆地产顾问 市场研究部整理

? 目前可以类比的度假型别墅项目中的洋房规划：主力户型以三房为主，约占

高达50%~66%的比例；其次是四房单位，约占30%，而两房小单位及五房大面积单位所占比例均较小，仅为10~20%之间；

? 而从化市区的洋房项目：主力户型仍以三房户型为主，约占区域纵货量的

76%，其次为两房单位比例约为10%~15%之间，而面积相对加大的四房五房约为3.5%~5%；

? 在以上项目中，富力泉天下的公寓尤其值得我们注意，其主要以小面积的两

房和单身公寓为主，满足了投入不多但需要度假的客户。85-102㎡的两房，室内空间更大，很具度假和投资价值。据悉前期咨询情况很好，对我们的洋房部分是个很好的参考。 2、竞争性楼盘的洋房市场情况分析 （1）、户型、面积比例分析

从化在售楼盘户型分布表

户型 一房 两房 小三房 大三房 四房 五房 总户数 面积区间 44－77㎡ 83－109㎡ 96－120㎡ 135－146㎡ 137－182㎡ 171－212㎡ 户数比例 3% 19% 42% 21% 12% 3% 100.00% 户数 28 360 749 388 223 45 1793 数据整理：方圆地产顾问 市场研究部

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从化区域洋房户型面积配比市场调查

从竞争性楼盘的户型、面积比例分布来看，其特征如下：

1. 目前在售的从化洋房产品，三房单位约占市场总货量的63%，说明市场需求

的主力仍然以三房为主，但同时也说明市场的压力也主要集中在三房单位； 2. 由于从化是个旅游度假型城市，别墅规划相对较多，可选择面广，性价比较

高，且来往市区交通快捷，因此介于三房与别墅之间的四房及五房的大面积单位，总体比例都相对较低。

3. 无论是市区项目及度假型别墅项目，一房两房的小面积单位所占比例均非常

少。通过市场调查发现，近期【富力泉天下】即将面世的洋房产品主要是投资型的公寓为主，面积为50~96㎡的一房及两房单位，由于其市场的稀缺性，目前该产品且备受广州度假投资的客户关注。

数据整理：方圆地产顾问 市场研究部

（2）、销售情况分析

竞争项目销售情况一览

项目名称 雅居乐滨江花园 逸泉山庄 户型 两房 三房 三房 四房 两房 上城湾畔 三房 四房 复式 备注： 从化雅居乐滨江花园分批量推出（每次推出200套以内，以合并后套数计），基本上“日光销售” 上城湾畔5月15日—6月12日，洋房成交130套（开盘至今总推出洋房套1150套，共售出956套） 逸泉山庄尾货销售，5月份洋房成交35套 推出数量（套） 57 37 167 155 48 418 13 24 已售数量（套） 54 35 159 137 32 238 8 22 签约率 94.70% 94.50% 95.20% 88.40% 66.70% 56.90% 61.50% 91.70% 从签约情况看，【雅居乐滨江花园】2009年推出产品均为两房和三房单位，现均已基本售完。【逸泉山庄】持续销售2008年推出的“品绿园”组团，目前已

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从化区域洋房户型面积配比市场调查

销售全部货量的约九成单位。【上城湾畔】2009年推出的A区A5、A6两栋单位和B区产品，货量较大，其中两房和三房单位销售相对较慢，但小面积的复式单位因为产品的稀缺性而成交迅速。

畅销户型特征分析

户型 两房 面积区间 81-86㎡ 124-139㎡ 三房 93-115㎡ 120-135㎡ 复式 67㎡ 户型特征 雅居乐滨江花园：格局方正，功能分区合理，适合首次置业者 雅居乐滨江花园：合并单位设计，实用率高。面积大，适合全家老少自住 上城湾畔：中等面积区间，适合三口之家居住 逸泉山庄：全部南北对流设计，一梯两户，居住密度低，舒适度高，符合楼盘整体度假社区的定位 上城湾畔：小面积复式单位，项目位于市区，适合投资客户 来源：方圆地产市场研究部整理

从化市场主要畅销户型为两房和三房单位，其中，市区项目如【雅居乐滨江花园】和【上城湾畔】以各类型产品面积区间偏小，覆盖面广，适合城市工作人群居住。周边项目如【逸泉山庄】产品面积区间偏大，符合其旅游度假地产定位。【逸泉山庄】与集团项目【明月山溪】均属于旅游度假型地产项目，产品定位相似。其洋房产品均为南北对流且面积区间大，符合度假客户群需求。 （3）、客户群分析

从客户群体看，目前从化洋房市场还是主要有本地客户和广州市区客户为主，本地客户以自住、换房为目的的购房一族为主；而广州市区客户则以养老、度假为主，部分客户以购房入户为目的。

从化主要洋房项目客户情况表

项目名称 客户构成情况 70%为从化本地人（包括各类公务员、行政人员、经商者等），多为二次置业者为主。 20%为广州客，以养老为主 10%为其他区域客户 销售介绍70%-80%为广州客户 购房目的 从化本地置业者以改善居住环境、自住为主； 广州客以养老度假为主 其他客户以购房入住为主要目的 雅居乐滨江花园 逸泉山庄 以度假为主（广州客源分布在白云区且以经商者以入户为主要目的） 20-30%为从化本地及其他区域客户 为主， 3

从化区域洋房户型面积配比市场调查

30%为从化本地客户 上城湾畔 60%为广州客户（其中天河区与白云区客户占总数的45%左右） 10%为其他区域客户 70%以购房入户为主要目的（兼自住） 15%的客户为投资客户 备注：从化洋房市场的成交客户以“入户”、“自住”为主要目的，其次是“度假” 来源：方圆地产市场研究部整理

二、从化洋房2～3年将推出货量预计

1、在售项目洋房产品后续情况 表1. 市场在售项目后续洋房情况表

项目名称 现售户型 国际温泉公寓组团61富力泉天下 套 一房： 50㎡ 两房：100㎡ 两房：85－ 90㎡ 逸泉山庄 两房：101－110㎡（可逸粤居 变三房） （第八期） 四房：141－154㎡ 两房：74-79㎡ 流溪御景 （电梯洋房） 房：150㎡ （合并） 三房：90-110㎡ 四2009年底 120 4500至5000 毛坯 总866套 2009.09－10月 （首期约300套） 4000至4500 毛坯 后续500套洋房 划洋房较多，预计需要2年时间销化 将以别墅为主，不再开发洋房 梯4户 珠江国际城 上城湾畔 （小高层） 侨鑫项目 未定 未定 未定 未定 未定 早期规划2000套洋房 三房：94㎡—120㎡ 2009.09月 约250 四房：116－140㎡ —— 合计 4800 毛坯 约1200套持续推出 了解不到是 否有洋房 3700套 档别墅市场 —— 将引导从化高未定时间推出 8幢7层洋房， 其中：四幢一梯两户 ，四幢一2009.09－10月 61 6200 含装修 将以别墅为1500 主，不再开发洋房 楼盘该组团规还有1000亩用地待开发 推出时间 货量统计(套) 价格 装修标准（元/㎡） （元/㎡） 2-3年预计洋房货量 备注 各项目后续货量具体规划有可能会调整，相关数据仅供参考 4

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