从化洋房户型面积配比的建议方案090906 - 图文(2)

从化区域洋房户型面积配比市场调查

2、土地市场情况

近几年从化市场住宅用地出让较少，仅今年1-2月出让3幅住宅用地，总用地面积在16.3万㎡，预计这3个项目产品2年左右上市，但总货量不多。

表2. 具体土地出让情况表

地块编号 从化市城郊街城区镇北路地块 从化市鳌头镇横坑村地块 从化市街口街城南村S355线省道旁地块 土地用途 住宅用地 住宅用地 住宅用地 用地面积（㎡） 1502.9 87109（其中只有4.3万㎡为住宅用地，容积率《2） 74226（容积率≤2.1） 约2200套货量供应 预计总建筑面积约24.2万㎡，若按平均110㎡/套计

综上所述，无论从项目后期规划，还是从区域土地供应市场推算，未来2-3区域市场洋房产品超过5900套（仅供参考）。

三、度假型地产项目的个案分析 【逸泉山庄】

1、项目基本情况

项目位置：从化市神岗105国道旁

规划产品：整个项目规划联排别墅、独立别墅、小高层洋房产品

开发情况：已经开发了十多年，从一期产品2001年开始入住，至今开发至第八期

2、洋房产品情况

楼盘开发至今仅2个组团规划为洋房产品，即2008年上市【品绿园】组团和10月份即将上市的【逸粤湾】组团。

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组团 品绿园 洋房货量 324 户型配比 三房：96-135㎡ 169套 占52% 四房：142-149㎡ 155套 占48% 两房： 85- 90㎡ 价格情况 4500 （毛坯） 销售情况 2008年7月公开发售，至今全部售完 预计2009年10月公开发售 逸粤湾 866 两房（可改三房）：101-110㎡ 未定 四房：141-154㎡ 备注：【逸粤湾】组团的户型图暂时未出，具体户型配比未能计算。

项目总规划图：

六期，规划联体、独立别墅 三期，388-600㎡独立别墅产品 五期，规划145-250㎡别墅 2000年一期，规划别墅产品 四期，规划14-215㎡别墅 新一期洋房，预计10月发售 2001年二期，规划联体别墅 七期，2008年推出洋房96-149㎡ （3）洋房主力户型设计特点 【品绿园】组团洋房户型

A型：135㎡大三房单位

? 多层楼梯房住宅，1梯2户，87%超高实用率 ? 135. 5㎡大户型三房设计，30㎡超大主人房 ? 客厅2m进深的阳台设计，比较舒适 ? 户型南北对流，客厅、主卧均为正南设计

B型：110㎡小三房单位

? 多层楼梯房住宅，1梯2户，88%超高实用率

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? 两户错位设计，景观面更广

? 双阳台设计，其中客厅5m超宽阳台设计 ? 户型南北对流，主卧均为正南设计 C型：142㎡四房单位

? 多层楼梯房住宅，1梯2户，户型方正，87%超高实用率 ? 双阳台设计，客厅阳台超过10 ㎡，非常舒适

? 户型南北对流，客厅、主卧均为正南设计

【天湖峰境】

1、项目基本情况

项目位置：花都区 山前旅游大道东段北侧 占地面积：67万㎡

规划产品：整个项目规划联排别墅、独立别墅、28-29高层洋房产品，总户数2700左右，其中别墅400户，洋房2300户左右（大部分为二合为一单位） 2、洋房产品情况

楼盘整个开发13栋28-29层洋房产品，即F1-F13栋，其中已经推售5栋单位（F8、F9、F10、F12、F13），合并总套数为504套。

栋数 货量 户型配比 三房一卫：97㎡ 56套 占11% F8、F9、F10、F12、F13 504 三房二卫：115、128㎡ 168套 占33% 四房二卫：153、170㎡ 168套 占33% 价格情况 4000—4500 （毛坯和销售情况 阳光家缘数据显示至尽销售358套，销售率71% 五房三卫：200-202㎡ 112套 占22% 装修均有） 备注：其余剩余楼栋具体户型图未出，户型配比仅计算其中5栋单位，均为二合为一的单位。

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项目总规划图：

规划13栋28-29高层洋房区 （3）洋房主力户型设计特点

小三房单位（115㎡） 大三房单位（128㎡）

270飘窗 270飘窗 小阳台 小阳台 ? 29层电梯房，两梯4户及两梯3户设计，密度较大； ? 主卧270°转角飘窗设计，景观面较宽 ? 厨房外出设计小阳台，方便杂物摆放

? 小三房设计相对紧凑，而大三房更注重舒适性；但总体户型设计中规中举，

亮点较少；

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小四房单位（153㎡） 大四房单位（170㎡）

独立衣帽间 270飘窗 270飘窗 ? 29层电梯房，两梯4户设计，四房单位均朝南 ? 主卧270°转角飘窗设计，景观面较宽 ? 170㎡单位主卧设计独立衣帽间

五房单位（202㎡）

? 29层电梯房，两梯3户设计，五房单位均朝南 ? 超大“L”型阳台设计，使客厅景观更加宽阔 ? 设计独立的工人房，彰现高贵

【富力泉天下】

1、项目基本情况 项目位置：从化温泉镇 占地面积：67万㎡

规划产品：整个项目规划联排别墅、独立别墅、洋房产品，后续用地约1000亩 2、洋房产品情况

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