会保障体系；（8）改革住房流通体制，建立规范化的房地产交易市场。
4、怎样才能使住宅供给结构与消费需求结构相适应？
答：住宅供给结构与消费需求结构相适应是实现住宅市场结构平衡的关键问题，而要使二者协调必抓好以下三个环节：
一是住房供给的档次结构要与居民的收入结构相适应。居民的收入可分为高收入、中等收入、低收入三个大的层次，一般来说中等收入户占多数，高收入和低收入户占少数，因此中等档次即普通商品住宅的供应是主体，适当建一些高档次住宅，这样才能满足多层次住房需求。在每套的面积结构方面，也要相应多建中小户型住房，少建大户型住宅。
二是住房供给的价位结构要与购房者的可承受能力相适应，即根据各类家庭的实际可支配收入，能够购买相应价位的住宅。一般来说，高价位住宅不宜多建，关键是适应中等及中低收入家庭的承受能力多建中等价位、特别是中低价位的住宅。
三是住房供给结构要有适度的超前性。住房需求结构随经济发展、收入增加而不断升级。因此，住房供给结构要适应这种发展趋势，而具有适度的超前性。由于住房的使用年限一般要达到50—70年，所以，国际上一般要求住房 超前性要保持20年不落后。
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第十一章 复习思考题参考答案要点
1、如何辩证地认识房地产业与国民经济的关系？
答：房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。一方面，房地产业是国民经济中的重要组成部分，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，从经济发展水平和速度、经济增长质量、产业结构状况以及资源条件等方面，制约和带动房地产业发展。所以，房地产业不能脱离整个国民经济的发展而孤军突进，而是必须与整个国民经济的发展状况相适应和协调。另一方面，房地产业又是先导性、基础性和支柱产业，在我国还是国民经济发展的新经济增长点，其发展规模和速度，也会制约或促进整个国民经济增长和产业结构协调。正确处理房地产业与国民经济的关系，不仅关系到房地产业自身是否持续稳定健康发展的关键，而且也是关系到国民经济能否实现经济总量平衡和结构平衡，保持快速增长的全局性重大问题。国家对房地产业的宏观调控主要任务就是要保持二者的协调发展。
2、什么叫支柱产业？房地产支柱产业有哪些特点？
答：所谓支柱产业，是指一国的产业结构中，该产业的增加值在GDP中占有较大比重，科技含量高，具有较大的市场发展空间和增长潜力，产业关联度强，带动系数大，对整个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门。房地产业具有支柱产业的上述共同特征，所以必然发展成为支柱产业。
同时，又由于房地产的特点，房地产支柱产业又具有一定的特殊性。主要表现在：（1）坚实的基础性。房地产既是人民生活的基本资料，又是社会生产的基本要素，它是任何社会活动所必需的基础性物质条件，房地产业属于国民经济中的基础性产业，可以发挥其独特的主导作用。（2）显著的先导性。在国民经济发展特别是城市发展中，房地产业处于先导地位，属于先导性产业，充分发挥其先导作用，可以带动城市建设和经济社会发展。（3）高度的关联性。房地产业涉及的元素非常多，产业消耗系数很大，直接和间接关联的产业部门特别多，由此决定了产业链特别长，产业关联度也特别强。利用这种高度关联性，通过房地产业的发展可以带动一系列相关产业和国民经济的发展。（4）永续的持久性。房地产永远是社会生产和生活不可替代的基本要素，房地产业随着社会经济文化的发展而不断改进和提高，其支柱产业的作用将长期保持下去。（5）明显的差异性。由
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于房地产空间的固定性和不可移动性等特点，决定了房地产在国与国、地区与地区之间，市场供给和需求、价格和资源配置具有明显的差别，所以其成长为支柱产业及其地位和作用，也有显著的不同。认识上述特点，对于发挥房地产支柱产业的作用具有重要意义。
3、房地产经济周期波动经历哪些阶段？有何显著特点？
答：所谓房地产业发展的周期性，是指房地产业发展过程中扩张与收缩的交替循环过程。房地产经济的周期性波动可分为以下四个阶段：第一阶段是繁荣阶段；第二阶段是衰退阶段；第三阶段是萧条阶段；第四阶段是复苏与增长阶段。这四个阶段集中表现为扩张与收缩交替循环过程。
房地产经济周期受宏观经济制约，大体上与国民经济周期性波动相吻合，但由于其内在因素的影响，又具有自身的特点，主要是：(1) 房地产业进入高涨高涨阶段，相对于国民经济周期来说较为提前一些；(2) 房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来；(3) 房地产业周期萧条阶段相对长一些；(4)房地产业相对比较容易波动，波幅比整个国民经济更大一些。(5)房地产业周期波动带有明显的区域性特点。认识这些特点，对于分析房地产市场形势，及时有效地实施宏观调控，保持房地产业的持续健康稳定发展，具有重要指导作用。
4、科学发展观的内涵是什么？其对房地产业发展有何指导意义？ 答：科学发展观的内涵是，坚持“以人为本”，全面推进经济社会的协调和可持续发展，促进经济社会的全面进步，实现人的全面发展。
科学发展观对房地产业的指导作用主要体现在以下几个方面：
（1）牢固树立“以人为本”的理念，努力为提高居民的居住水平和居住质量服务。积极扩大住宅建设，扩大住宅消费需求，充分体现人性化的需求，满足城市居民日益提高的住房需要。
（2）牢固树立协调发展的理念，积极调整住房结构。主要是使住房供应结构与消费需求结构相适应，坚持以中等收入者的普通商品住宅为主，满足不同群体多层次的住房需求，实现结构协调。
（3）牢固树立全面发展的理念，保持房地产业与国民经济发展相适应。既要充分发挥房地产的支柱产业作用，促进国民经济增长，又要与国民经济的发展相协调，保持经济社会全面协调发展。
（4）牢固树立节约资源的理念，提高资源配置效率。大力发展节能、节地、
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节水、节材型住宅，节约利用、高效利用资源，提高资源配置效率。
（5）牢固树立可持续发展理念，加强生态环境建设。在房地产开发过程中，要高度重视环境建设，优化生态环境，实现人与自然的和谐发展。
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第十二章 复习思考题参考答案要点
1、房地产经济宏观调控的必要性何在？
答：房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几个方面：
房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行的宏观调节和控制。
（1）房地产经济宏观调控是房地产资源优化配置的需要。按市场经济要求，市场机制在房地产资源配置中发挥着基础性的调节作用，可以提高微观经济效益，但是市场调节也存在着自发性、滞后性、盲目性和分化性的缺陷，容易造成大起大落的波动，影响经济稳定。为了克服这些弱点，保证房地产业的发展与国民经济相协调，从宏观上提高资源配置效率，必须对房地产经济实施宏观调控。
（2）房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需。房地产具有空间的固定性、价值量大、投资周期长、交易复杂等特点，容易波动，且一旦发生失衡调整的难度较大。这些特点决定了更需要加强宏观调控，引导房地产业持续、稳定、健康发展。
（3）房地产经济宏观调控是促进国民经济稳定发展的客观要求。房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的关系。房地产业是先导性、基础性、支柱产业，它的产业关联度特别强，带动系数特别大，房地产业的发展状况直接和间接影响大量相关产业和国民经济发展，事关国民经济的全局。所以，只有对房地产业实施宏观调控，保持其健康发展，才能充分发挥对国民经济发展的促进作用。
2、对房地产经济实施宏观调控的目标是什么？
答：房地产经济宏观调控的目标，既要服从整个国民经济宏观调控的目标，又要根据房地产业自身的特点来确定。具体的调控目标是：
（1）调节调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡。房地产的供给总量和需求总量的平衡，是房地产经济宏观调控的首要目标。只有当房地产总供给和总需求平衡时，才能保证房地产再生产过程顺利进行和资本的良性循环与周转，促使房地产业健康发展，避免严重供不应求或严重供过于求的大起大落的波动，也才能与国民经济总量保持协调，实现平衡发展。
（2）优化房地产业结构，实现结构基本协调。结构协调与结构优化是房地
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