房地产经济学参考答案(6)

第九章 复习思考题参考答案要点

1、试述房地产业与金融业的相互关系。

房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。

一方面，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。首先，房地产开发必须有金融的介入。任何一项房地产开发，从取得土地使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销售，每一环节都需要占用大量的资金。如果仅仅依赖于开发商本身的自有资金，没有金融机构的参与和支持，舍弃财务杠杆的巨大作用，对所有房地产开发项目来说几乎是不可想象的。其次，房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。房地产价值巨大，一般消费者无此财力一次付款。只有住房抵押贷款的支持，才能提高居民购房能力，扩大住宅市场有效需求。再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内，往往出现资本充裕的地方不需要发展房地产业，或者房地产业的发展已经达到了较高的水平，而要发展房地产的地方却缺乏资本。而金融机构介入到房地产业之后，利用其庞大的机构网络，采用各种科学的融资技术，大大提高资金的流动性。

另一方面，房地产业的发展又可以促进金融业的发展。房地产金融是金融业的重要组成部分，拓展房地产金融，对繁荣和发展金融业具有重大作用。首先是由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资品。房地产作为抵押物，在贷款人无力偿还贷款时，金融机构可以转让、拍卖抵押房地产，从中获得补偿，从而降低贷款风险。其次，在货币贬值的同时，房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。同时，在房地产再生产资金运作过程中，当房地产产品销售出去以后，也会有大量回收资金沉淀，需要存入银行等金融机构备用，扩大银行的存贷款业务。

2、房地产金融有哪些特点？如何理解房地产金融债权的流动性趋势？ 房地产金融与一般金融相比，具有下面四个鲜明的特点。（1）房地产金融资金融通量的巨额性；（2）房地产金融期限结构的长期性；（3）房地产金融债权的可靠性；（4）房地产金融债权的流动性较弱。

房地产金融债权的流动性趋势是指当前世界各国为降低金融风险，提高金融资产的流动性，出现了房地产金融证券化的趋势。资产的流动性是指在必要的时候，所投资产转让兑换成现金的能力、速度和成本，当速度越快或成本越低时，称这种资产的流动性越强，也指所投资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程

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度，当保管较为容易时，资产的流动性也越强。房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产，主要体现在两个方面，一方面，房地产只能成套出售或转让，它不象股票、债券持有者可随时分割将其售出兑换成现金，所投的资金可能被固定在某一房地产上，难于变现，因而不得不较长时间地持有它，这是房产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题。另一方面，房地产用作抵押品时，不能移动，不易分割，在一些场合又不易交给债权人保管和处置。房地产金融这种传统运行中的缺陷呼唤着新的变革，于是发达国家从本世纪60年代起出现了房地产证券化的趋势，大大提高了它的流动性。我国实践中也已开始出现房地产证券化的趋势。

3、为什么要实行住房抵押贷款证券化？

购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市场有着十分重大的作用，具体表现在：（1）拓宽房地产金融渠道。抵押贷款证券化有利于银行将资产负债表中“死”资产变为表外“活”资产，既缓解了《巴塞尔协议》所规定的银行资本充足率最低8％的要求所带来的压力，又使银行有足够的资金释放用于再次发放住宅抵押贷款。而个人购房将得到更有力的金融支持，有利于促进住房消费成为经济发展新的增长点。（2）提高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险。实行购房抵押贷款证券化可增强按揭贷款的流动性，使得银行能在需要时及时将抵押贷款变现，降低了银行的筹资风险、流动风险、并从市场的基础上根治了银行信贷过于集中的风险。而且证券化还提供了一条长期资金的来源，使得银行能经受得住市场利率的短期波动，同时由于来自证券的负债与来自按揭贷款的固定利率收入相匹配，从而避免了固定利率风险。（3）增加社会小额投资者的投资品种，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力。大力发展购房抵押贷款证券化后，将为投资者提供新的投资方向，使得投资者在承受较小的风险下能获得高于银行存款利息的收益。

4、什么叫住房公积金制度？实施这一制度有何重要意义？

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位（以下简称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金；单位缴存的公积金是单位对职工住房分配从实物分配向货币分配的转化。两者都归职工个人所有。

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实行住房公积金制度的意义，概括起来在于：扩大住房建设资金来源，保证住房建设资金的稳步增长；改变职工住房理念，增加住房消费投入；促进住房分配制度的改变，有利于住房分配货币化；有利于政策性抵押贷款制度的建立，支持居民购房；有利于职工提高购建房的能力，提前改善居住条件；加快住房建设，增加住房供应。

5、购房抵押贷款保证保险如何操作？这种保险是以何种方式化解贷款人无法按期偿付贷款本息的风险的？

购房抵押贷款保证保险是以借款人的信用为保险标的物的一种险种，指作为借款购房人的被保险人因意外伤害或身体高度残疾或病故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等原因致使无法继续归还购房贷款时，由保险公司负责向贷款银行偿还贷款。

这种保险将货款人失去还款能力的风险在众多保险人中间分摊，降低了投保人出现相关情形时无力还款的压力，同时也使银行能够向更多的潜在贷款者发放贷款，提高了资金的使用效率。

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第十章 复习思考题参考答案要点

1、住宅消费的性质是什么？具有哪些特点？

答：住宅消费是人们的居住行为。住宅消费的性质可从三方面来理解：一是住宅消费的属性。从纯消费的角度考察，住宅消费是人们在居住过程中对住宅的消耗；但从住宅再生产过程考察，住宅消费又是住宅再生产过程中（生产、分配、交换、消费）中的一个重要环节，它表现为住宅再生产过程的出发点和归宿点，对住宅的生产和国民经济发展具有巨大推动作用。二是住宅消费的实质是劳动力再生产费用的重要组成部分，体现在劳动力价值和价格即工资之中，所以，住宅消费支出应是工资收入支出的一部分。三是住宅消费的形式和范围。住宅消费属于个人及其家庭的消费行为，具有个人消费的性质，不属于人人共享的福利和公共消费范围，所以应由个人及家庭自主决策。

住宅消费的性质决定了住宅消费的根本特点和属性，本质上是一种商品性消费，同时又具有一定范围的社会保障性。

住房的商品性主要体现在，它既有满足人们居住需要的使用价值，又有建造房屋所花费的社会必要劳动凝结而成的价值，是使用价值和价值的统一体。住房的再生产过程必须纳入市场经济的轨道。住房的本质属性是商品，这是城镇住房制度改革的理论基础，改革的目标是实现住房商品化。

同时也应看到，住房是最基本的生存资料，关系到人们最基本的生存需求和社会安定。由于住房是价值量大的超耐用消费品，低收入者按市场价购买和租赁难以胜任，因此政府必须制定住房社会保障政策，帮助低收入群体也能满足基本的住房需求，这就使住房消费在一定程度和范围内具有社会保障性。

住房的商品性和社会保障性既有原则区别，又有一定的联系。住房的商品性是社会主义市场经济条件下住房的本质属性，是客观经济范畴；而住房的社会保障性是政府制定的对低收入群体实施的住房保障政策，带有帮困和救济的性质，是市场经济的补充，二者既不能混同，也不能并列。

2、中国为什么要进行城镇住房制度改革？

答：中国原先的城镇住房制度是建立在计划经济体制基础上的，其基本特征是计划型、统包统分的实物福利分配制度，表现在住房投资的全面公共性，住房分配的实物福利性，住房经营的非市场性，住房管理的纯行政性。由此带来一系

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列严重弊端；一是住房投资资金不能良性运行，陷入恶性循环，阻碍了住宅建设的发展；二是住房的实物福利分配制助长了平均主义和分配不公；三是住房的统包统分制加重了企业负担；四是住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育。为根除这些弊端，必须把住房制度从计划经济体制转轨到社会主义市场经济体制上来，进行住房制度改革。

城镇住房制度改革具有十分重大的意义和作用：

（1）住房制度改革有利于全面建立和完善社会主义市场经济体制。它既是全面建立社会主义市场经济体制的重要组成部分，又可以促进社会主义市场经济体制的建立、完善和发展。

（2）住房制度改革通过建立市场化的住房经营机制，可以解除企业在住房问题上的沉重负担，促进企业经营机制转换，有利于建立现代企业制度。

（3）住房制度改革有利于加快住宅建设，提高居民的居住水平和居住质量。 （4）住房制度改革实现住房的商品化，有利于扩大房地产市场需求，促进房地产业发展，同时培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。

我国20多年来的城镇住房制度改革的巨大成就，充分证明了其对于建立和完善社会主义市场经济体制，促进企业经营机制转换，加快住宅建设，推动房地产业和国民经济增长，提高居住水平等方面的重大作用。

3、城镇住房制度改革的目标是什么？包括哪些基本内容？

答：我国城市住房制度的改革的目标是：建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；（2）加快住宅建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；（3）培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。

我国城镇住房制度改革的基本内容是：（1）改革住房的投资体制，实现住房建设资金来源多元化，建房资金投入产出良性循环；（2）改革住房分配体制，实现住房分配货币工资化，即把实物福利的分配方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；（3）改革住房经营体制，实现住房经营市场化；（4）改革住房管理体制，实现住房管理社会化、专业化；（5）改革住房供应体制。建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系，满足不同收入群体对住房的需求；（6）改革住房金融体制，全面推行住房公积金制度，建立政策性贷款商业性贷款相结合的住房金融体系；（7）改革住房保障体制，建立多层次、多样化、适度的住房社

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