房地产经济学参考答案(4)

须实施综合治理。主要可采取以下措施：（1）调整供求关系，适度增加商品住房供给，重点抑制需求过快增长，特别控制投资性需求，营造供略大于求的市场基本均衡态，抑止供不应求引起的房价上涨。（2）控制土地价格涨幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本过块上升引起房地产价格上涨过快。（3）优化结构，增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应，适度抑制高档房建设，控制住房均价过快上涨。（4）制止暴利，规范房地产开发和交易行为，对获取暴利者实施重税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利润的合理水平上。（5）积极引导消费，提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件，逐步改变消费者心理预期，消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面实施宏观调控，就可以有效控制房价涨幅。

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第六章 复习思考题参考答案要点

1、与一般企业相比，房地产企业有何特点？

受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的企业相比较，房地产企业有以下几方面特征：（1）经营对象的不可移动性，不管是房地产开发企业、中介服务企业还是物业管理企业，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产企业在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。（2）业务形态的服务性，无论房地产开发企业、房地产中介咨询服务企业，还是物业管理企业，从其业务活动的性质来看，主要是提供某种服务。（3）经营活动的资金和人才密集性，房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发企业的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业。（4）经营活动过程的行业限制性，在房地产企业经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显。一是行业的市场规模较大，对企业发展起到十分巨大的推动作用。二是，行业的竞争范围主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。三是，目前房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的企业数量则较少，市场竞争强烈，企业经营过程中面临的不确定性较强。四是房地产用户的数量较多，是个领域较为广阔的市场。房地产用户主要包括一般的住房消费者及其他需要房地产产品的集团购买者。五是房地产业进入障碍比较大，一方面，由于进入房地产业需要较大的启动资本，所以存在较高的进入壁垒障碍；另一方面，房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相当高。六是房地产企业由于其资金量投入大、风险高，企业经营得当，其盈利水平也会高一些，这种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。这也是吸引其他行业资金进入房地产业的主要因素。

2、你认为房地产企业在选择组织结构具体形式时应当注意什么问题？如何才能使企业战略与组织结构相适应？

房地产企业在选择组织结构具体形式时首先要注意遵循以下几个原则：（1）与经营目标适应原则，应有利于实现企业的经营目标，力求精干、高效、节约。（2）适度授权，提高企业内部各个层次员工的积极性，具有内在的动力，这样就要求在组织结构设计中适度授权，以使较低层的员工在市场环境变化时能够适时作出决策，适度授权使用得当可以提高企业的管理效率。（3）分工协同，提高企业经营效率和劳动生产率，充分发挥专业人员的潜能，与此同时，在组织结构

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上建立协同、协调、沟通的有效机制。（4）与产业特性相结合，房地产企业的组织结构设计，应充分注意本产业的突出特点，即固定性和区域性的特点。选择适应当地市场环境的组织结构，从而提高与其他相关企业、政府部门之间沟通协调的效率，提高沟通效率，降低企业的相关协调成本。

在上述原则基础上，根据房地产行业的特点以及企业自身的特点选择某种具体的组织结构形式，从而才能有效地贯彻企业的基本发展战略。由于不同的组织结构形式具有不同的适用性条件，因此，因势而动、因势调整是房地产企业选择组织结构的重点。

3、目前房地产企业的资金来源渠道有哪些？这些渠道在今后一段时间内会如何变化？房地产企业如何因应这种变化？

随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产市场的发展，特别是房地产金融市场的发展，使房地产开发和经营资金的筹集呈现多渠道、多元化的趋势。一般而言，房地产企业资金筹集的方式和渠道主要有：财政拨款、主管部门或单位拨款、银行贷款、股票债券等资本运作筹资、引进外资、企业内部资金积累和集资、预收定金。

随着经济体制改革的深入，财政拨款和主管部门或单位拨款这两种方式将逐渐萎缩，依靠资本市场获得资金将是今后房地产企业资金来源的主渠道，而且房地产企业资金来源多元化也是必然趋势。目前房地产企业过分依赖银行贷款和预付款的情况比较突出，今后要进一步拓宽融资渠道，才能降低投资风险，使资金来源组合合理化。

4、试述各种房地产营销的策略创新的基本运作机制。

当前房地产市场处于买方市场条件下，房地产开发商和中介商必须在房地产市场中实施有效的营销策略，进行策略创新，才能将日趋增多的消费者的潜在购买欲望转化为有效的购买行为。目前可以选用的创新性策略主要包括：（1）网络营销，即房地产企业通过建立自己的网页并借助一定方式，让各个消费者知晓企业在互联网上的域名地址，而消费者则根据自己的需要浏览房地产企业的网页，通过网页了解正在营销的房地产项目，同时向房地产营销网站反馈一些重要的信息，并最终作出房地产购买决策的一种新型房地产营销方式。（2）可持续营销，是指房地产品牌是多种品牌的综合，一个品牌楼盘是多个企业努力的结果，是多个品牌的综合，任何一个环节出了问题都会影响到其他各个环节。这就要求项目开发的各个细节需环环相扣，要求面面俱到前提下的统筹安排。媒体发布的

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立体性配合、工程上的进展、设计上的优化、物业管理方面或某一批硬件设施的确定、价格上的变更、甚至配合相关政策法规的调整等均需要统一指挥，互相协调。因此房地产开发商不仅要重视自身的营销行为，在选择相应楼盘的设计商、建筑商、代理商、物业管理商等合作伙伴时，也要注意对方的营销观念、营销策略等是否与自身的相吻合。（3）特色营销，即房地产开发商应结合自身产品的特点，有创造性的进行一些特色营销。主要有文化营销，注意同文化要素的结合，以期在众多的竞争者中独树一帜，占得主动；绿色营销体现企业适应消费者利益、强调生态环保的消费诉求，建立人类与大自然协调统一的机制；合作营销建立房地产开发企业基于某种利益的松散性联盟，在竞争中求合作，促进联盟成员的共同发展。

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第七章 复习思考题参考答案要点

1、房地产综合开发的涵义是什么？它同单一的开放项目有什么联系和区别？

房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。简单地说，房地产开发是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。具体地说是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。

房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在房地产开发活动的综合性、开发周期的长期性、开发过程的时序性、开发经营的高风险性和强地域性。其中，综合性是最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设”的要求上。也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设，并且注意生态环境的营造。缺乏“综合性”与“配套性”的开发活动是不符合现代城市建设要求，随着时代的变化也很容易过时、落伍，相应的房地产产品也会遭受巨大原价值贬损。房地产综合开发集中体现了其综合性的特征。

2、城市规划对房地产开发活动有何意义？

城市规划与房地产开发之间的关系主要体现在以下几个方面：

（1）城市规划是房地产开发的重要依据。城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次。总体规划的内容包括城市的性质、规模、城市建设的标准和定额指标，城市建设用地布局、城市功能分区等，这些对于房地产综合开发的长远投资策略有重大影响。详细规划是总体规划的深化和具体化，也是房地产综合开发过程中的重要依据。

（2）城市规划是房地产开发的重要管理手段。《中华人民共和国城市规划法》规定，“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”任何一个房地产开发项目都必须接受规划管理。主要体现在选址定点审批、核发“建设用地规划许可证”、规划设计条件审批、规划方案审批以及核发建设工程规划许可证等方面，甚至在房地产开发项目的竣工验收阶段，城市规划管理也将参与。可见规划管理贯穿了房地产开发过程的始终。

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