大庆铁路客运西站地区控详说明书-A31 - 图文(3)

明确分置，营造多样化的住区景观。

2、住宅建设适应从经济适用型向小康型和生态型过渡的居住标准和居住环境要求，建设规模化，因地制宜，综合开发，配套建设，并与旧区改造采用不同的技术经济指标，使新区更具环境特色。 （四）具体实施

规划在保留原有龙岗居住区和让胡路九区、北湖馨苑、月湖馨苑、西晓小区和华圣欧洲城五个小区外，在现有保留居住用地边缘，围绕商业中心和中心商务区，利用现有市政、公共服务配套设施，规划居住用地，形成六个居住区，最终达到以中心商业、商务区和生态长廊为主轴，将规划区划分为东、西两大居住组群，构成完整的居住体系。

本次规划根据道路网结构把居住用地共分为五大块。

第一块位于中三路北侧，西柳街延伸段西侧，中央大街北部延伸段东侧，居住用地面积33.96公顷（商住兼容用地3.09公顷）。该片区现有居住用地为北湖馨苑、月湖馨苑、西晓小区三个居住小区，本次规划延续北湖馨苑小区在其北侧规划二类居住用地与北湖馨苑小区相连，形成一定的居住规模。另外考虑到该地块与大庆西客站的位置关系，规划在靠近大庆西客站北侧广场地块内，规划居住与商业兼容用地，提高土地开发强度，营造商业氛围，为中三路北侧居民出行、购物提供保障。

第二块位于中三路北侧，西柳街北部延伸段东侧，西槐路西侧。居住用地面积22.56公顷（商住用地1.33公顷）。该片区现状居住用地主要有月湖馨苑，规划在考虑保留现有居住用地的同时，利用现有闲置地及对规划片区内整理后的用地进行开发，结合位于地块北部的月亮湖，形成带有滨水特色、环境优美、宁静舒适的生态居住社区。此外根据《大庆市西部城区分区性总体规划》和对现在进行实际勘察分析，规划把位于片区东侧用地规划为油田产能设施用地。

第三块位于滨州铁路南侧，中央大街东侧，科学路北侧，宁安街西侧，规划居住用地面积55.26公顷（商住用地9.53公顷）。片区内现有居住用地为让胡路九区，规划考虑片区周边临近主干道，规划在沿主干道两个规划商业和居住兼容用地，其余均作为二类居住用地，此外考虑片区周边教育系统紧缺问题，规划在片区南部规划一所九年制学校，满足周边地区的教育覆盖率。

第四块位于科学路南侧，中央大街东侧，西宾路北侧，宁安街西侧，规划居住用地面积为47.82公顷（商住用地0.80公顷）。片区现状主要居住用地为片区南侧的华圣欧洲城小区，规划延续中央大街西侧居住用地和西宾路南侧居住用地，把该片区规划为二类居住用地。

第五块位于西柳街东侧，西槐路北侧，滨州铁路南侧，居住用地面积74.62公顷（5.35公顷）。该片区现状居住用地主要由龙北小区、石油高级中学、二十五中学组成。规划用地内居住规模已基本形成，本次规划除在靠近中心商业区地块沿街规划商业和居住兼容用地外，其他地块均作为二类居住用地，结合现有老区完善其市政、公共服务设施配套功能，形成完整的居住形体。

第六块位于通达街东侧，西宾路北侧，西槐路南侧，康平街西侧，规划居住用地面积55.23公顷。规划片区内大部分为现状保留用地，规划利用东侧现有闲置地和闲置企事业单位用地，作为二类居住用地，其向西可与龙岗居住区相连，向东可与西宾小区相邻，使得该地区居住用地形成完整居住社区。

二、公共设施用地布局 （C） （一）布局原则

1、依据西城区分区规划建立与城市等级、规模相适应，与城市形态，结构相协调的城市公共设施中心系统。 2、建立适应现代城市需求的城市经济、文化、教育、医疗等各方面的公共服务设施。

3、公共设施布局与中心公共绿地相融合，创造具有特色与魅力的城市公共设施景观环境与活动场所。 4、适应市场经济规律，同时保障城市社会公益性、福利型设施建设投入和管理维护。 （二）空间组织

1、充分结合让胡路火车站地区概念规划在公共绿带东侧布置商业中心，创造富有特色和魅力的城市景观环境；沿生活性干道线性布置商业性建筑，增加服务面积以增加赢利机遇；适应时代趋势和城市特色，适当完善并提高公建服务档次。 2、公共设施布局结构呈城市级--居住区级二级布置。居住区级公建按规模等级与居住用地均衡布置。城市级公建中心环绕让胡路火车站、城市公共绿地布置，包括行政、金融、信息、文化等功能，是城市内功能最集中，服务水平档次最高和体现城市现代化特色的主要区域。

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（三） 公共设施规划与控制 配套公共设施内容

主要公建、托幼、小学、中学、邮电所、储蓄所、农贸市场、垃圾站、公厕、居委会、派出所、小型文化设施、小型商业设施、小型服务设施、气化站、雨水泵站、污水泵站、变电站等为本次规划涉及的主要配套公用设施。本规划未涉及的其他配套公用设施参照大庆市有关规定执行。 （四）主要公共设施布局

1、行政办公用地：本次规划保留部分市属办公用地和非市属办公用地。

2、商业金融业用地：结合城市公共空间走廊广场、生活性干道布置，在让胡路火车站新建站房的南侧和公共休闲绿地的两侧规划区域商业中心，使其成为具有较高品位集购物、休闲、娱乐于一体的新城标志性商业中心，与老城区商业中心形成互补之势。

3、教育科研设计用地：本次规划保留原有如大庆油田采油工艺研究所、生产测井研究所、石油管理局教育培训中心、大庆市勘测设计院等科研基地。规划还保留大庆石油高级中学和大庆市二十五中学教育用地，并结合规划区中部新增的一处九年制教育学校和中三路北侧新规划九年制学校，及后四厂周边地区的大庆中学、大庆市第三中学，形成一个教学网覆盖整个区域。 4、医疗卫生设施用地：由于本区域西南侧有一处大型综合医院（即大庆市第四医院），所以本次规划只在规划区东侧规划一所门诊部。

5、综合用地：规划综合土地开发强度及用地弹性问题，在站前南、北广场周边、中心商务区和商业区、主干道沿街两侧，规划为兼容性用地。

三、 对外交通设施用地布局 （T）

根据铁道建筑齐齐哈尔勘测设计院对让胡路火车站的可行性研究报告，本次规划对外交通用地（包括大庆西客站用地、长途客运站用地、铁路用地）为51.20公顷。

四、 道路广场用地布局（S）

本次规划道路广场用地为居住区级以上道路，其中包括广场用地、道路用地、社会停车场库用地，规划用地面积为186.00公顷。

五、 市政公用设施用地布局（U）

规划除保留现状部分市政设施外，在大庆西客站南北两侧考虑到交通集散问题，各规划一处交通设施用地。另外在各地块内部考虑规划相应市政设施用地，此外规划考虑到居住用地、公共设施用地、商业用地较为集中，消防扑救面未完全覆盖该区域，所以本次规划在区域中心位置设置一处消防站。本次规划市政公用设施用地面积为8.92公顷。

六、 绿地用地布局（G）

为了营造高品质的城市生活游憩环境，在规划区内布置了大量绿地。包括公共绿地和生产防护绿地。公共绿地结合生态和游憩设施规划，形成以中央绿廊为核心的生态网络。防护绿地主要为铁路和城市干道两侧的防护绿地。

七、 其他用地布局（E）

主要为油田产能设施用地，其用地面积为41.34公顷。 规划用地平衡表详见附表二

第十一章 旧城改造规划

本次规划区片地处大庆市西部城区北部，西邻大庆市经济技术开发区；城市干道中三路、中央大街、西宾路位于区片周边；滨州铁路贯穿规划区且大庆铁路客运西站坐落其中，通过对该地区的整体规划和即将到来的大面积开发建设，必使该地区成为大庆市西部城区，乃至整个市区的标志性社区。规划如何对该地区保留居住用地、商业金融业用地以及教育科研设计用地进行提档升级；完善城市功能；提升城市形象，本次规划提出相关改造方案，具体内容如下：

一、保留居住用地

规划保留居住用地内大多数建筑为上世纪八十年代建筑，其建筑立面陈旧、建筑色彩单一、建筑形式呆板；居住区内部基

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础设施滞后。规划对住宅外立面、色彩、建筑形式进行整改，住宅建筑色调主要以暖色调为主，局部搭配冷色调丰富建筑色彩；屋顶主要为坡屋顶；建筑形式以现代为主，局部加以装饰且形式要与周边新开发楼盘相协调。

针对现状建筑陈旧、建筑间距较近、日照不合理、不满足规范的住宅，规划建议将其拆除并在原址新建。如：让胡路商场北侧，让胡路九小区北侧9-23至9-28A七栋住宅楼，规划建议将其拆除，新建部分高层建筑使其丰富中央大街和滨州铁路沿线景观。此外规划对现有龙岗居住区内部用地进行重新整理，完善居住用地功能。建议将现有居住区内锅炉房拆除改建为停车场、公共绿地、小区活动室。将规划道路划分给老区的闲置地块，用作开发住宅和建设小区配套公共设施。如：二十五中北侧地块，龙井小学西侧地块、后龙岗立交桥西侧地块。

二、商业金融业用地

规划保留部分商业金融业用地，主要为西宾路沿街商业和让胡路区商场周边用地，规划建议将让胡路商场周边低矮建筑、散乱建筑拆除，集中规划公共建筑与让胡路商场相结合，形成一定商业规模，满足周边小区购物需求。沿西宾路一侧商业用地主要以改造建筑立面、建筑色彩为主，商业建筑以暖色调为主，限制建筑外立面广告过多使用，利用富有创意的照明设计创造商业氛围。

三、教育科研设计用地和中小学用地

现状教育科研设计用地主要分布在西柳街两侧，为油公司研究单位为主，规划主要对其各研究所现有空地进行绿化，丰富其内部景观。

现有中小学主要为龙井小学、龙建小学、二十五中学、大庆石油高级中学，现状除大庆石油高级中学教育配套设施较为齐全外，其他中小学用地均需要改善其教学环境，增加教学设备，完善教学质量以增加生员，盘活现有教学资源。主要改造内容如：小学配建200米环形跑道，中学配建250-400米环形跑道。此外中小学建筑立面、建筑色彩、建筑形式也需改造，建筑色彩主要以暖色调为主；建筑立面设计应整洁美观；建筑形式以教育为主题、人文气息浓厚，突出教育氛围。

第十二章 土地使用分类和建设开发控制

一、地块划分 （一）地块划分原则

1、以市场为导向的地块划分，引入整体开发的概念，每一个片区均有核心功能； 2、地块作为整体开发组团的主体，用地的划分、大小考虑招商弹性与分期开发需求； 3、片区是落实开发组团的载体，在片区的基础上确定街区地块单元的范围； 4、充分考虑用地现状以及征用地界，地块划分结合地形地貌;

5、保证地块合理出入以及与城市道路的有效连接，保障人流物流的畅通便捷。 （二）地块编码方式

本次规划地块编码方式根据用地功能布局及规划结构，将建设用地以道路为界划分为A-I共9个大地块，各大地块又以不同的性质划分为138个小地块。地块编号表详见表三

其中：

A片区位于中三路北侧，中央大街北侧延伸段东侧，西柳街北侧延伸段西侧，用地面积为56.33公顷。用地主要以二类居住用地为主，片区内还分布着大庆西客站北广场用地及部分商业用地。

规划在保留原有北湖馨苑和西晓小区同时，向北和向东规划两处二类居住用地，完善居住用地功能，形成完整的居住社区。此外规划考虑大庆西客站北侧站前交通组织问题，在北侧广场周边规划长途客运站、公交停靠站及社会停车场，临近大庆西客站北部规划城市商业次中心，满足中三路北侧居民购物需求。

B片区位于中三路北侧，西柳街北侧延伸段东侧，西槐路北侧延伸段西侧，用地面积53.65公顷。用地性质主要以二类居住用地为主，兼容用地为辅。

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规划在保留月湖馨苑和西一变电所及部分建筑质量较好的商业用地外，在月湖馨苑北部和月亮湖南部规划二类居住用地，形成环境优美、绿意昂扬的生态居住社区。

C片区位于中央大街东侧，滨州铁路南侧，科学路北侧，宁安街西侧，用地面积71.40公顷。

规划保留现有让胡路九区并对其内部功能完善。保留现有让胡路商场，沿规划干道一侧规划为商业与居住相兼容用地，同时考虑到大庆铁路西客站交通疏散问题，规划在临近西客站南广场一侧规划公交总站，其余用地结合周边用地性质均作为二类居住用地，另外南侧地块规划一所九年制学校。

D片区位于宁安街东侧，科学路北侧，西柳街西侧，用地面积47.66公顷。主要用地为大庆西客站南广场用地、轨道交通用地、公共交通用地、社会停车场及中央商业休闲区。规划围绕大庆铁路客运西站合理布置周边配套交通设施，打造区域性的交通设施和商业设施，共同构成综合交通枢纽。此外在南侧规划综合性城市公共设施用地，集中布置如七星级酒店、人工沙滩浴场、时尚休闲场所及动感不夜城等大型商业娱乐项目。

E片区位于科学路北侧，西柳街东侧，滨州铁路南侧，用地面积31.37公顷。规划用地内主要以居住用地为主，北侧靠近站前南广场地块可规划为商业用地。

F片区位于中央大街东侧，西宾路北侧，科学路南侧，宁安街西侧，用地面积为74.77公顷。规划区南侧主要为现状保留用地，规划用地主要为二类居住用地。

G片区位于西宾路北侧，科学路南侧，宁安街东侧，西柳街西侧，用地面积68.36公顷。

该片区位于整个规划区中南部，是区内的集中商务中心，中央绿廊两侧布置办公建筑组群，通过形式新颖的建筑序列，编造富有节奏感的城市空间，中央绿廊内结合景观林带布置人性化商务休憩场所，地下布置商业服务设施。

H片区位于科学路南侧，西槐路北侧，西柳街东侧，滨州铁路西侧，用地面积为78.02公顷。

该片区现状主要以保留用地为主（包括龙北小区、大庆石油高级中学等一些居住用地），规划主要以完善居住用地布局；提升居住环境；完善相应配套设施为主。

I片区位于西槐路南侧，西宾路北侧，西柳街东侧，康平街西侧，用地面积为95.12公顷。该片区主要规划为二类居住用地。

二、 土地使用兼容性

为增强规划用地的适应性与灵活性，提高规划的可操作性，特作用地兼容性规定。用地兼容性是指在不破坏规划整体功能布局的前提下，视不同用地单位的需求和为适应市场经济的变化，为实施规划留有弹性，通过本次规划进一步明确了每个地块的不同使用性质、用地界限，规定各类用地内适建，不适建或有条件允许建设的用地类型。

规划区内土地利用性质的控制须符合土地相容性的有关规定。本次规划指定外的其他土地利用性质的变更须履行相关的法定程序，经城市规划主管部门批准方可执行。

（一）居住用地兼容性规定

本规划区居住用地为二类居住用地，居住用地沿街部分可根据所处位置，兼容为商贸、娱乐等用地。居住用地兼容为公建用地时应考虑对周边地块的影响。

（二）公建用地兼容性规定

规划区内公建用地不兼容除公共设施外的其他用地，在满足居住区应配公共设施用地要求的前提下，各街区商贸、文化娱乐及行政办公用地可相互兼容，但同时应满足原地块控制要求。

本次规划在站前南广场南侧区片规划为商业、办公兼容用地。 （三）绿地兼容性规定

规划区公共绿地不得兼容为规划指定外其他用地。

规划公共绿地内可建设部分用于休闲娱乐的服务设施、商业、体育设施，但应满足绿地、容积率等控制指标和景观控制的有关要求。同时保证绿地的公共性和开放性。

用地性质确定应符合城市用地总体布局规划，原则上各大类用地不宜变换，对于功能性质相近或相互干扰的类别可以有条件混合使用。同时，允许用地性质具有一定弹性，在小类或中类的范畴里适当变更，并通过用地兼容性来规定，详见下表。

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表1：土地使用兼容性表

土地分类 建筑分类 住宅 中小学、幼托 公寓 小区服务设施 小型农贸市场 邮电所 储蓄所 小型体育设施 小型文化设施 小型医疗卫生设施 小型商业服务设施 行政办公 商业写字楼 大型综合市场 小型仓库 市政公用设施 社会停车场 R R2 ▲ ▲ 〇 ▲ ▲ 〇 〇 ▲ ▲ ▲ ▲ 〇 〇 C1 ▲ 〇 C2 ▲ 〇 ▲ ▲ 〇 ▲ ▲ 〇 〇 C C5 ▲ ▲ 〇 〇 〇 C6 〇 〇 G1 ▲ 〇 G G2 〇 〇 注：▲为允许设置；〇有条件地允许设置；其余为不允许设置。 三、土地使用强度控制指标

规划对用地范围内的各个地块进行开发强度控制，控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。 （一）规定性指标

包括用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、绿地率、建筑控制高度、交通出入口方位、停车泊位及配套公共服务设施，此类指标必须按规定执行，其中容积率、建筑密度、建筑限高的控制指标为上限值，规划建设时不得超过上述指标的规定，而绿地率、停车泊位的控制指标为下限值，规划建设时不得低于上述指标的规定。 1、用地性质

地块在开发建设时，必须遵循文本标示的用地性质。用地代码参照国家标准《城市用地分类与规划建设标准》（GBJ 137-90）。考虑到土地的适用性与土地市场的需求，允许根据实际情况，通过规划管理过程和一定的审批程序，对用地性质的置换、兼容进行有效的调控。图则中所规定的地块使用性质（兼容性质）如作更改时，须经规划主管部门核准。 2、开发强度规定

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