厦门市房地产行业企业所得税逃税问题研究(6)

为300万”或者“该项目在2010年至2012年完成清算，应缴税款300万”，这里的“上月”与“2010年至2012年”在时间上是一种刻意忽视，且年度之间出现了模糊，不能界定出300万税款是属于哪一个年度的应缴税款。

由于税务检查一般属于事后检查，通过一定检查手段核定出纳税人某年度应税款总额，根据完税凭证中“税款所属时期”确定某年度纳税人实际缴纳税款数额，以应纳税款减除已缴税款即可确定纳税人当期应补、应退税款情况。如果“税款所属时期”不清，则很难计算纳税人当期实际应缴纳税款数额，也就无法通过检查纳税人、扣缴义务人履行纳税义务和扣缴义务的情况，查明和发现税务违法事实，制止和预防税收违法行为，遏制和打击税收违法活动。这样最终也达到了房产企业逃避滞纳金的目的。据税务部门的估算，厦门市每年由于这一项混淆税款所属时期所导致的逃税就达到了1000多万元。

（3）超标准列支费用，企业所得税申报时未作纳税调整

超标准列支费用的现象更是普遍，据税务稽查部门的工作人员讲，几乎所有的房产企业都存在这样的情况。比如，在进行房产项目业务招待方面，由于预算是事先的定额标准，同时厦门市税务部门有自己的核算标准或限度，在实际业务招待方面，往往在进行公关和营销方面的列支费用相当大，经常性超出。而企业在进行账目处理时，这些超支部分不在账目上标出，同时在进行企业所得税申报时更是不作纳税调整。因而，这种超标准列支费用就使房产企业应缴的企业所得税隐性被转移掉。

其它超标准列支费用的形式还有，如超标准列支广告费、多列借款利息、多列员工工资和福利、多列业务宣传费等等，多个环节、多个项类的超标准列支费用，且不进行所得税的申报，使得大量的应缴税款被隐性转移流失掉。在稽核的数据中显示，2007年至2011年厦门市房产企业由于超标准列支费用逃税总额达到了8300多万，逃税数额很惊人。

（4）年末预收购房款不及时入账，作未到账处理，未按规定在税款所属期申报纳税

如果预收购房款，则应立即进行到账处理，按规定时间进行缴税申报。可是很多房产企业却在收到购房款后不做到账处理，年末预收购房款不及时入账的现象很严重。可以看到，每一年度的纳税申报最终时期在下一年的1月1日之

前。房地产企业由于是在这一年的年末卖房，这些购房款往往没有到齐账户，只是与购房者签订购房协议，实质并没有收到全款。而且他们认为这些预收的购房款不应算在这一年度的应收账目中，等下一年度进行核算再做入账，所以作未到账处理，没有在税款所属期内进行企业所得税的申报，又使企业在这一环节漏掉了一大笔企业所得税。

（5）不进行纳税申报或者进行虚假的申报，造成少缴或不缴税款 不进行纳税申报只是企业不想缴税款，而虚假申报会造成少缴税款。这两类现象的存在都造成了房产企业所得税的减少。不进行纳税申报可以稽查时要求企业进行事后补缴。从2007年至2011年的稽核数据显示看到，厦门市没有进行纳税申报的房地产企业达到103家，涉及应缴税款为1.7254亿元。稽核后，税务部门按时入库了这些企业的补缴款和滞纳金共1.8472亿元。

虽然不进行纳税申报可以通过稽核检查出挽回政府的税收损失，但是进行造假申报的情况很严重，一方面是稽核难度大，二是由于时间跨度大和技术跟不上，导致税款损失很大。税务工作者介绍说，一般进行虚假申报的形式有以下几种：

在发票上做文章，虚列成本费用，以白条列支成本费用，有的甚至没有任何原始凭据列支成本费用；用假发票，有的房产企业采用伪造合同、办假决算，以假发票列建筑成本、设计费用、代理费用、广告费用；真票假开，有的企业虚构经济业务，虚开真发票，鱼目混珠，列支成本费用。据厦门市国务局的工作人员估算，每年由于虚假申报造成厦门市税费收入损失高达5000多万元。 2.厦门市房地产行业隐瞒或少计收入导致逃税

厦门市房地产行业逃税的另一大主要方式是在销售收入方面进行做假，隐瞒或少计的方式导致企业逃掉了很多应缴税款。不入账、挂往来账、瞒报销售收入、不按市场公允价格计价等会计做账手段和逃税方式，使房地产企业逃税现象五花八门。常见的有六种具体的隐瞒或少计收入致逃税的方式：

（1）预收购房款不入账或挂往来帐，不在账本上确认为销售收入 纳税或查税的一大依据就是税务部门根据企业账本上所核实核销的销售收入为准。上面讲过厦门市房地产企业进行逃税的一大特点就是对预收收入的不入账，或推迟入账，隐性逃税。一般而言，收到购房款后，账目上要体现出销售收入，不管数目的多少和何时收款。但是很多企业对预收购房款不入账或挂

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往来账，不在账本上确认为销售收入，以期达到逃税的目的。这种逃税方式较为普遍。

（2）以借款方式收取预售房款，挂往来帐未按规定转为收入缴税 在进行税收申报时，我们看到借款与收入的差异在报税时性质很大，所借款项不放在应税科目里。借款放在往来账目上是不需要缴税的，但是预售房款放入收入账目中必须按相应税率缴税的。调研过程了解到，厦门市一些房地产企业经常与第三方企业合谋，将本年度的预售房款入账时记成借款放入往来账目，然后过段时间以还款进行冲销，这样一借一还，就将本来应该缴纳的企业所得税“技术性”地逃避掉。而且这种方式在逃税过程中使用很多。所以有些房地产企业就常采用借款方式收取预售房款，然后持在往来账目上，不按规定转为销售收入进行申报，造成逃税。税务稽核部门要进行检查，需要花费很大精力到两家或者更多家牵涉进的房产企业进行核实。

（3）少计、隐瞒租赁收入

在税法中规定的企业所得税征管范围中，租赁收入也是其中企业所得税的一大税源之一。很多开发商进行商业地产开发时，写字楼等租赁所得很高，在房产企业的整个收入比重中，租赁收入的比重也只比现房销售收入低一些，特别是在当前政府进行房地产市场的严格监管下，现房销售不景气，像厦门市万科等大型开发商转而进入到商业地产开发中，而且可预见的是租赁收入的比重将会越来越大。一旦房产企业对租赁收入进行少计或隐瞒，就会使得应缴企业所得税所逃税额大量流失。稽核的结果显示，仅2011年由于少计、隐瞒租赁收入导致厦门市地税收入流失达2137.54万元。

（4）以商品房抵顶工程款、材料款，直接在账上冲减“开发成本”，而不作收入处理

可以看到，企业所得税缴纳比例为25%，而像开发过程的材料等成本所税，其实是算在增值税中，比例只有17%。一些房产企业为了达到逃税目的，将商品房销售额用于抵顶工程款和材料款，然后在账目上进行“开发成本”的冲销，不做销售收入的处理，直接导致一定比例应缴税额的减少。我们看到，这样的逃税方式直接导致税收从两个方向流失。一方面，商品房所得按企业所得税缴纳25%，在转换为工程款和材料款后，不做销售收入入账处理，纳税申报时流失掉25%。

另一方面，工程款和材料款在项目开发过程中，应当计为成本支出项目，应按分类项进行增值税、消费税等税收进行纳缴申报。如果转换后，在账目上只冲减了开发成本，使收入部分的25%所得税和17%的增值税，或10%的消费税逃漏掉。稽核结果显示，厦门市2007年至2011年由于这种方式进行逃税的总额达到1672.53万元。

（5）向关联企业出售不动产，不按市场公允价计价

如果开发商将房产进行销售，受监督和市场约束，销售价格会按市场调整价格进行，企业逃税也没有空子。而如果房产企业采用向关联企业进行内部的不正常价格的不动产交易的不合法手段，进行逃税，则必须隐性将企业税转移掉。目前，厦门市一些房地产企业之间，或与其他企业进行合谋，向关联企业出售不动产，且不按市场价格进行交易，直接导致应缴税款的减少，这类方式掺杂的利益和关系很复杂，需要税务稽查部门进行认真稽查。在国税稽核的408家房地产开发商的结果可看到，开发商之间相互出售不动产，用双方私订价格的销售收入逃税达到3212.28万元，逃税额相当高。

（6）将捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品以及以地换房等直接在“营业外支出”科目列支，不做视同销售收入处理，从而少计税款

变相进行销售收入转移的方式，还有将捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房等方式，房产企业直接用这些方式将所得做为“营业外支出”进行账目科类列支，从销售收入中“偷天换日”，从而达到减少销售收入、少缴企业税款的目的。

3.厦门市房地产行业费用归集混乱、虚增虚列成本导致偷逃税款

在目前厦门市的税制征管体系下，可看到对于整个房地产行业进行的费用归集很混乱复杂，归类不清，导致房产企业会利用各种手段进行账目变换，及税费转换，导致大量应缴税款的流失。这种方式可以表现在五个方面：

（1）不配比结转成本，销售部门实际销售面积小于财务部门当年结转成本的面积，造成多列成本

销售收入向列支成本的转嫁，以期减少收入而逃税，这是很多房产企业的一大逃税方式。所以，销售部门实际销售面积小于财务部门结转成本面积，扭曲性结转成本，将项目成本的多列，一定程度上减少了账面上的销售收入，导

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致偷逃税款。据厦门市税务部门的稽核情况显示，2011年相关房地产企业由于将销售部门实际销售面积变小于当年结转成本面积，造成多列成本达到1773.91万，造成逃税额达到209.28万元。

（2）财务在计算单位成本时，未将拆迁面积计算在内，导致总可售面积减少，单位成本增加

另一个减少销售收入，转接增加成本的方式就是，在单位成本上造假。财务上，在计算单位成本时，不将拆迁面积算上，导致总可售面积减少，单位成本增加，总销售收入减少，从而应税额减少。稽核的结果显示，2011年厦门市408家房地产开发商少计算可售面积19832.63平方米，致使财务在计算单位成本时多增加成本6.3215亿元，逃税款达到1762.31万元。

（3）房地产企业将各类罚款在税前列支

根据《企业所得税暂行条例》第七条第四款规定：“各项税收的滞纳金、罚款和罚金在计算纳税所得额时不得扣除。”《实施细则》第二十七条规定，“各项税收的滞纳金、罚款和罚金，是指纳税人违反税收法规，被处以的滞纳金、罚金，以及除前款所称违法经营罚款之外的各项罚款。”将各类罚款税前列支，会将税基减少，从而达到逃税的目的。稽核结果显示，2007年至2011年5年间厦门市税务部门处罚了356家房地产相关企业，有97家将罚款进行税前列支，造成逃税和滞纳金达到798.69万元。

（4）“先租后售”出售固定资产时重复扣除已计提折旧

加速计提折旧也是造成房产企业逃税的方式之一。“先租后售”出售固定资产，并进行重复计提折旧，这一方式也是增加成本，而减少收入，进而进行隐性逃税。2011年一年，厦门市相关房地产企业因这种方式逃税额达到1599.37万元。

（5）房地产项目汇算清缴时，未取得发票的成本费用、预提的成本费用在税前列支

按照税法有关规定，根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一方面，通过争取地方政府及有关部

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