花园居住小区建设项目可行性研究报告 - 图文(4)

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手住房平均销售价格为2351.62元/平方米，同比下降5.02%。

五、市场总结

从以上分析情况看今年1-11月份度我市房地产市场交易稳步增长，特别是9-11三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增长势头。

3.1.5 对今后房地产市场形势的初步判断

今年以来房地产市场实现了触底回升，具有一定的合理性，这种合理性表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。但流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。

房地产业是国民经济的重要支柱产业，特别是在当前市场条件下，成交放量对抗击金融危机有正面作用。现阶段，我国房地产业不存在产能过剩的问题，国家对房地产业只会进行扶持，不会进行政策打压。最近召开的中央经济工作会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，就是最好的说明。

中国房地产业不会对经济带来主导性负面影响，而只要中国经济健康，中国房地产价格就还将继续向上攀升。

与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市场：一类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进

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入大中城市工作的年轻人。他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经有房，生活水平提高后，希望以小换大、改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有一类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

总之，有几大因素决定了可以对未来房地产市场持积极乐观看法：一市中国经济保持稳步发展；二是城镇规模和城市人口加速扩大；三是人民改善生活的愿望日益强烈；四是个人理财投资的需求不断增长。 3.1.6 周边楼盘情况调查

目前***市主城区具有代表性的楼盘有汇景花园、河滨花园、星河湾花园、永华怡景园、华邦阳光城、静安新城、森桥印象等，对这些楼盘我们进行了市调调查，情况如下：

1、永华怡景园

位于九华山大道与白牙路交口往南，移动公司南边。住宅建筑面积21950平方米，户型设计以经济型三房为多。占地1.3公顷。2009年7月中旬开盘预售2幢住宅。小高层均价3100元/平米左右，100平米复式特价3398元/平米起售。开盘即销售60%以上。

2、星河湾花园

沿九华山大道西侧，汇景花园南侧，占地面积3万平方米，建筑面积约60000平方米，由多层、小高层和高层组成，目前在售为多层和小高层，08年12月小高层开盘销售，共推出110套，面积为100-150平方

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米，价格为2900-3750元/平方米，楼层价差较大，均价3300-3400∕平方米。其中一栋多层办公楼由***市房产局整体购买。为增强客户的购房信心，在销售合同中承诺：如该小区房价下跌，已购房客户可以无条件退房。目前销售已近90%。

3、***丽阳兰庭

丽阳兰庭是由安徽**房地产公司（***公司）负责开发、安徽***公司建造。小区位于***百牙东路，东沿九华山大道，西邻贵***中学秋浦分校，总占地24475㎡，总建筑面积约71200㎡。由高层住宅、公寓、写字楼、商业等多种建筑形态组成，是一座融高尚居住、购物、休闲、娱乐、商务办公、教育配套于一体的现代化全息生活城，有大面积空中花园、架空穿景以及高层观景洋房和古典廊桥景观设计。09年11月8日开盘，一期推出1#和3#楼，户型面积为73、82、102、109㎡，3200元/㎡，当天房源销售即逾80%。

4、华邦阳光城

位于秀山南路，老城区的西南，开发商是*****房地产开发有限公司，占地面积约为8.5万平方米，建筑面积为14万平方米，为地中海式建筑风格，由多层、小高层组成。一期多层于08年10月开盘销售，价格区间为2950-3500元/平方米，均价3280元/平方米，开盘当日成交63套。二期沿街两栋住宅于09年3月开始认筹，目前认筹客户已有40余套。

5、汇景花园

位于九华山大道与百牙路交叉口西北角，与丽阳兰庭相隔百牙路，由***市***房地产开发公司开发建设，****规划设计院设计，总占地250亩，总建筑面积22万㎡。共分4期开发，前三期均为多层（三期多层开盘形成抢购局面），现已售完。四期于08年10月份开盘销售，现在售的为最后3幢小高层住宅,共132套，销售价格为2900-3700元/平方米不等，

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楼层差价基本上为80元/平方米，户型建筑面积为99.72㎡～126.45㎡，均价为3400元/㎡。目前剩余房源很少。

此项目是***最早开发的小区，也是品牌小区，社区已成熟，商业配套齐全，自然环境较佳（内部绿化+外部清溪公园），交通方便，社区规模较大，配套完善。

6、河滨花园

河滨花园位于九华山大道以西，紧邻丽阳兰庭北边，与百荷公园咫尺之遥。小区总占地11万㎡，总建筑面积18.5万㎡，容积率1.67，绿化率35%，是集住宅与商业为一体的综合性高尚住宅小区。建筑单体以多层及小高层为主，融入了欧式古典风格，又结合现代简约气息；以赋予建筑灵动之美。河滨花园坐拥白沙河、清溪河两大水系，景观以水贯穿一脉相连，从入口到庭院深处，可知可感的动态景观。河滨花园由***市牯牛降房地产开发有限公司建设，共分3期开发，由多层、小高层、沿街商业所组成，目前多层只剩余几套住宅，三期小高层于08年12月开盘销售，销售区间价格为3080-3600元/平方米，目前销售率达到70%左右。

此项目社区规模较大，配套完善，自然环境较佳（内部景观+外部白沙河公园），户型紧凑实用，交通方便。

7、森桥印象

森桥印象项目地块位于东城版块，***开发区内，由***市***房地产有限公司开发建设，项目总用地170亩，总建筑面积达11.7万余平方米，将建设为别墅和多层为一体的高尚社区。由*****规划设计院已完成项目规划，景观设计则由国际上久负盛名的******团公司担任，共分3期开发，现在在售的为11幢多层住宅，面积范围为89.91㎡（二室二厅）～136.62㎡（三室二厅二卫），目前销售均价为3700元/㎡，销售率近70%。

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8、静安新城

该项目位于长江南路与南环路交口，属于城区南郊，占地67万平方米，总建筑面积为116万平方米，由多层、小高层、高层组成、目前在售的有多层、小高层，多层均价为2480元/平方米，3、4、5层已基本售完，小高层均价为2780元/平方米，销售率达到30%。销售情况一般。

对以上楼盘的性质、特点、规模、价格和销售等方面的调查有助于目标市场的把握和定位，可为“******花园”的规划设计及市场营销提供参考。

3.2 项目竞争力分析

1、优越的环境

“******花园居住小区”位于***市南部站前区，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。外部交通条件优越，傍有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。区内规划建设有贵***中学高中部新校区、站前区文化广场、***职业中学、***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、500亩水上公园等。近抵省级风景名胜***—***风景区，悠长的***对景景观大道是城市独有的生态风景线。该地是休闲居住的乐园。

2、时代化发展性的规划设计

随着***房地产开发水平的提升，各个板块都出现了代表性的楼盘，因此，必须做到有所创新，有所提升。

结合基地的区位条件，“******花园居住小区”将规划设计纳入到***火车站站前区的整体结构框架的构建之中，完善站前区核心区域的功能组成和结构框架。

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