目录第一章总论......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。1.1项目概况............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。1.2报告编制依据及研究内容................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。1.3研究结论............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。1.4主要技术经济指标............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。第二章项目建设的背景及必要性................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。2.1项目建设背景.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。2.2项目建设的必要性............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。第三章场址和建设条件.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。3.1场址现状............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。3.2主要建设条件.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第四章工程建设方案........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。4.1项目建设目标.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。4.2建设内容及规模................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。4.3工程技术方案.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。4.4主要建设工程.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第五章环境保护................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。5.1编制依据、环境保护原则及标准................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。5.2环境现状............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。5.3环境影响............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。5.4综合治理及措施................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。第六章节能分析................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。6.1节能设计............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。6.2能耗分析............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。6.3节能措施............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。第七章劳动安全与消防.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。7.1劳动安全............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。7.2消防..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第八章组织机构与项目管理........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。8.1组织机构............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。8.2项目管理............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。第九章工程招标及项目实施进度................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。9.1工程招标............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。9.2实施方案及进度................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。第十章项目管理与建设进度计划.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................72 10.1项目运作模式....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................72 10.2招投标管理.........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................73 10.3工程监理.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................73 10.4物业管理.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................73 10.5建设进度计划....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................73 10.6销售计划.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................74 第十章投资估算与资金筹措........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。10.1 投资估算依据................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。10.2 投资估算.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。10.3 资金来源.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第十一章财务评价............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。11.1 财务评价依据.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。11.2 营业收入、营业税金和附加估算................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。11.3 总成本及经营成本估算................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。11.4 财务效益分析.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。11.5 不确定性分析.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。13.6 财务评价结论................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。第十二章社会效益评价.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。12.1社会效益评价.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。12.2评价结论........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第十三章风险分析............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。13.1主要风险因素的识别...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。13.2风险程度分析.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。13.3风险评估........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。13.4降低风险的主要措施...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第十四章结论和建议........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。14.1研究结论........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。14.2建议................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 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******花园居住小区建设项目可行性研究
第一章 总论
1.1 项目概述
1.1.1 项目名称：******花园居住小区建设项目 1.1.2 建设单位：******房地产集团******置业有限公司 1.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于***市南部站前区，工程场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。
1.1.4 主要建设规模与内容：该建项目工程占地面积99073平方米，规划建筑面积170678平方米，主要建筑物情况见表1-1。
表1-1 主要建筑物一览表
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 建筑名称 小高层住宅建筑 情境洋房（多层建筑） 幼儿园 商铺建筑 居委会用房 物业管理用房 公厕 门卫、垃圾收集等 人防车库 高层地下室 情境洋房地下室 建筑面积（m2） 30423 107411 2000 1738 50 300 60 300 3816 1678 21502 地下建筑 地上建筑 备注 1.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为28986万元，其中建设投资27884.4万元，建设期利息1101.6万元。资金筹措计划为：企业自有资金3000万元，股东投资7145万元，楼盘预售款8641万元，申请银行贷款10200万元。
*******设计有限公司
2
******花园居住小区建设项目可行性研究
1.1.6 进度计划：本项目拟在2年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼（含建设期）。
1.1.7 主要技术经济指标
表1-2 项目主要经济技术指标汇总表
序号 一 1 项目 技术指标 总占地面积 总建筑面积 小高层住宅建筑 情境洋房 幼儿园 商铺建筑 居委会用房 物业管理用房 其中 公厕 门卫、垃圾收集等 人防车库 高层地下室 情境洋房地下室 保温层建筑面积 居住户数 机动车停车位 自行车位 绿地率 集中绿地率 建筑覆盖率 容积率 经济指标 总投资 销售收入 上缴税收 税后利润 投资利润率 资本金利润率 内部收益率 财务净现值 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 户 辆 辆 % % % 万元 万元 万元 万元 % % % 万元 指标 99073 170678 30423 107411 2000 1738 50 300 60 300 3816 1678 21502 1400 1081 335 2200 35.25 18.91 27.76 1.44 28986 41369 6363.65 7565.26 34.80 99.43 29.02 3668.99 备注 计算容积率 建筑 2 不计算容积率 建筑 税后 税后 3
3 4 5 6 7 8 9 二 1 2 3 4 5 6 7 8 *******设计有限公司
******花园居住小区建设项目可行性研究 9 借款偿还期 年 2 贷款意向 1.1.8 项目背景与进展：2008年5月，******房地产（集团）股份有限公司注资3000万元成立******房地产集团******置业有限公司。2008年7月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了***市火车站站前区13＃、17＃地块的土地使用权。至2009年11月，公司完成居住小区“***花园”规划建筑方案的设计与修改，获得***市规划建设指导委员会审议通过。目前，***花园工程已经完成土地平整、场地临时设施建设等项目前期工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约9365万元。
1.2 编制依据
（1）《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 （2）《***市城市总体规划》（调整） （3）《***市火车站站前区控制性详细规划》 （4）《***市住宅小区配套设施规划建设管理办法》 （5）《***市商品房销售管理办法》 （6）《城市房地产开发经营管理条例》 （7）《******花园方案设计》 （8）项目单位提供的其他资料 （9）有关统计调查资料 （10）有关政策和技术标准
1.3 研究范围
我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进
*******设计有限公司
4
******花园居住小区建设项目可行性研究
行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。
1.4 开发企业概况
******房地产集团******置业有限公司为******房地产（集团）股份有限下属的控股公司，是一家以房地产综合开发为主，集房地产开发、销售，房屋租赁，城市基础设施及公用设施项目开发、经营、服务，建材销售、工业、民用建筑技术咨询等为一体的企业。公司成立于2008年5月4日，企业法人***，注册资本3000万元。
1.5 项目综合评价
1、本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。
2、******花园居住小区所在***市火车站站前区是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。环境优良，交通优越：北抵***—***风景区，南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设250万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。站前区将成为休闲居住的乐园。
3、项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。
4、2009年以来，***市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。
*******设计有限公司
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