花园居住小区建设项目可行性研究报告 - 图文(3)

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大的市场空间。

同时，根据***市城市新一轮发展规划预测，到2015年，主城区人口将增长到35万人，城市建成区面积由目前的20平方公里增加达35平方公里。按照人均住房面积34平方米计，2011年至2015年间新增城市人口对商品住房的需求总量为312.12万平方米。考虑城市房屋拆迁、改善性购房和个人房产投机也是一块很大的市场，估计“十二五”期间，***市主城区的住宅需求总量为500万平方米左右，年均需求量在100万平方米左右。 3.1.3 全国房地产市场运行情况

国家统计局发布的“1～11月全国房地产市场运行情况”报告显示： 2009年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。

1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。

1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。延续今年以来的逐月回升势头。

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全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）连续8个月上升。 3.1.4 主城区1-10月房地产市场情况分析

今年1-11月份我市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过08年同期水平。

一、房地产市场基本情况

房地产投资增幅明显。1-11月份我市主城区房地产开发投资32.05亿元（不含主城区乡镇房地产开发），同比增长89.64%。其中住宅12.90亿元，商业房13.55亿元，办公房5.59亿元。

商品房新开工面积增幅较大。1-11月份我市主城区商品房新开工面积146.68万平方米。其中住宅65.93万平方米，商业房54.48万平方米，办公房26.26万平方米。

商品房竣工面积保持增长。1-11月份我市主城区商品房竣工面积94.38万平方米，同比增长94.20%。其中住宅69.98万平方米，商业房20.00万平方米，办公房2.86万平方米。

截止2009年11月底，我市主城区商品房累计可售量为119.44万平方米，其中商品住房65.15万平方米，其中1年以上待销售商品房的面积为40.31万平方米（含住宅18.52万平方米）。

二、房地产市场供给和销售情况

2009年1-11月我市主城区共批准商品房预售面积106.24万平方米，同比上升0.12%，其中住宅67.68万平方米，同比下降2.33%。

2009年1-11月份我市主城区各类商品房销售（签约）面积共123.39万平方米（预售房销售面积95.02万平方米，现房销售面积28.27万平方米），同比08年1-11月增长149.07，其中商品住宅销售（签约）面积共 90.63万平方米，同比08年1-11月增长120.04%。

2009年1-11月我市主城区一般二手房交易面积共14.37万平方米，

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同比上涨81.9%；其中一般二手住房共9.87万平方米，同比上涨172.65%。

情况表明，我市城区房地产市场消费信心稳定，市场回升明显，目前处于较好的发展状态，是房地产投资的较好时期。

三、房地产供销结构情况 1、商品住房销售价格阶段结构

2009年1-11月份我市主城区销售的商品住房中，价格在800元/平方米以下的为0.27万平方米，占总成交量的0.3%；价格在800-1100元/平方米的销售面积为0.74万平方米，占总成交量的0.82%；价格在1100-1500元/平方米的销售面积为1.5万平方米，占总成交面积的1.65%；价格在1500-2000元/平方米的销售面积为6.57万平方米，占总成交面积的7.25%；价格在2000-2500元/平方米的销售面积为29.73万平方米，占总成交面积的32.8%，价格在2500-3000元/平方米的成交面积为31.65万平方米，占总成交面积的34.92；价格在3000-4000元/平方米的成交面积为17.87万平方米，占总成交面积的19.72%；价格在4000-5000元/平方米

的成交面积为1.01万平方米，占总成交面积的1.11%；价格在5000元以上的成交面积为1.3万平方米，占总成交面积的1.43%。

从以上数据来看2000-3000元/平方米的占总成交面积的66.14%，是目前市场的主导消费价格，但3000-4000元/平方米的房价比例有所提高，

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我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。

需要指出的是，近来所开盘的小高层住宅项目，如“丽阳兰庭”、“永华怡景园”、“星河湾”等销售情况均较为理想，显示我市房地产市场对小高层住宅接受程度已大大提高。

因此，“******花园居住小区”设计以小高层为主，将商品住宅价格定位在2800-3200元/平方米是合适的，符合当地市场消费能力和需求。

2、商品住房销售面积阶段结构

2009年1-11月份我市主城区销售的商品住房中，90平方米以下的成交面积为14.1万平方米，占总成交面积的15.55%；90-110平方米的成交面积为10.23万平方米，占总成交面积的11.29%；110-120平方米的成交面积为27.21万平方米，占总成交面积的30.02%；120-144平方米的成交面积为20.27万平方米，占总成交面积的22.37%；144-180平方米的成交面积为9.86万平方米，占总成交面积的10.88%;180平方米

以上的成交面积为8.97万平方米，占成交面积的9.9%。

从以上分析数据看，我市商品房的热销户型

集中在90-144平方米之间，占总交易量的69.61%。

根据市场对商品住房面积的需求，“******花园居住小区”将户型结构设计为面积90平方米以下占11.33%，面积90-120平方米占60.45%，面积120平方米以上占28.22%，是十分合理的。

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3、购房对象结构分析

从商品房住房购买对象分类来看，1-11月份本市区居民购房比例约占总成交的58%；其它地区约占16%；省其它地区约占20%；省市约占6%。从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的42%，与10月份持平。一方面显示我市去年出台的促进房地产市场持续健康发展的各项政策持续发挥作用；另一方面说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地位稳步提高。

四、房地产市场价格分析 1、商品房价格分析

2009年1-11月份我市主城区商品房平均销售价格为3164.78元/平方米，同比上升4.1%；商品住房平均销售价格为2448.63元/平方米，同比上升0.09%。

2、二手房价格分析

2009年1-11月份我市主城区二手房平均销售价格为2359.69元/平方米，同比上升11.43%；二

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