2008年巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告(6)

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务

3、项目综合分析

用

结合项目调查信息，对其优、劣势进行分析： 序项目名号 称 俊峰华1 庭·峰景

C座

项目优势

项目劣势

备注

阳光·新2

都二期 美丽洋3 房（美丽

园四期） 4

新城康都二期

5

广原·日月星苑

6

金都华庭

华裕地产的品牌优势 良好的地段优势，占据商业没有统一的规划

核心区 户型面积偏大、结构

营销策划方面较好，得到多方面不太合理

数人的认可

华裕地产的品牌优势

项目开工时间具体未

3个项目较近，形成规模优

未定 开

势

户型公摊面积较大 盘

地理位置优越 华裕地产的品牌优势

属于临街项目，噪音未

3个项目较近，形成规模优

较大 开

势

户型公摊面积较大 盘

地理位置优越 地产行业的后起之秀

项目现场包装欠佳

公司实力较强

现场交通情况不便

专业的销售推广团队

现场形象推广方面

欠佳

文化氛围较为浓郁

公司实力不足

庞大的规模优势

项目的启动时间较

地理位置优越，交通便利

长

缺乏开发理念

成立时间较长，有成功项目

经验 地产商不注重广告未

项目一期价位偏低，销售较推广 开

好 二期仅1栋高层 盘

已形成一定的品牌

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锦绣家7

园

位于新区，升值潜力较大 项目规模相对较大，形成规

模

定位中低收入家庭

周边配套不完善 施工进度较慢

今年的房地产项目较往年发生了根本性的变化，不论从项目的规模，还是从项目的品质或理念方面都有明显的提高，为得到市场消费者的认可，纷纷步入差异化市场竞争道路。

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四、目标客户需求分析

对消费者购房行为进行市场调查，采用问卷调查方式，针对中高层收入人群，经过搜集和整理，对数据进行分析和研究，综合市场情况得出结论。 1、购房心理需求

今年年初，多层商品房销售平均每平米销售价格不到2000元，而到目前位置同类地段的商品房销售价格达到2400元，在短短的一年时间里商品房销售价格增加400元，给消费者购房带来很大的心理压力。对于2008年临河的房地产的销售价格百姓心理会怎么想呢？经过调查发现有近50%的消费者认为明年房价稳中有升或涨势迅猛，如果是这样，明年的消费潜力还是非常大的。

大部分消费者的购房目的还是为了改善居住条件，作为投资置业的消费者很少，认为一方面今年房价的过快增长已经不是一个良性的发展趋势，另一方面就是消费者的收入有限，没有太多的能力来选择房地产投资。

在消费者近期是否有购房打算方面还是有一半以上的人选择在两年之内购房，消费者的购买潜力还是非常大的。 2、建筑产品选择

在户型选择方面，消费者到底需要一个什么样的房子，在调查过程中我们发现比较喜欢的建筑类型：高层住宅（10层以上）占26%；中高层住宅（7~9层）24%；多层住宅（4~6层）占50%，在临河区以前的建筑类型多数为多层，为了增大土地的利用率，今年高层建筑比较多由以上的数据得出结论：高层住宅渐渐被消费者认同。

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在户型面积方面选择单套面积在80—100 m2比较多，占到一半左右。倾向于二房二厅、三房二厅的户型设计；在结构方面习惯了我们常见的板式住宅的同时，也非常希望接受一些新鲜的结构，比如说错层结构，复式结构，跃式结构等，这在临河还是很难发现的。

3、价格需求方面

销售价格是购房者最敏感的问题之一，在调查过程中我们发现需求单价在2500~2850元/m2占85%，单价需求在2850元/m2以上的占15%，高端商品房要让客户认可需要一个过程，这里不排除市场调查的人群局限性，调查中许多客户都希望商品房价格越低越好，所以选择最低范围的较多。同样，选择购置商品房所能接受的房屋总价：15~25万元占70%左右；25~30万元占25%；30万元以上占5%，以上数据说明商品房价格的高低是消费者选择购房非常重要的因素。 根据客户求最低价位的心理，以上数据仅供参考，可能不完全的反映消费者的真正购买能力。 4、购房因素选择

当然，在消费者购房时选择的因素也是非常多的，依次顺序为：地理位置、楼房价格、交通环境、物业管理、小区配套、景观环境、开发商口碑、升值潜力，有33%的消费者认为小区内的景观环境非常重要，随着城市的发展，消费者对房屋的各项因素要求越来越高，在现有的楼盘中，小区内的景观、绿化等只是达到了政府要求的标准，并没有作到最好，可以看出，如若以此为出发点，其销售前景是非常乐观的。 5、地理位置选择

消费者在购房时，各地段选择依次为：巴市规划新区、开发区；临狼路与临五路交

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汇地带；胜利路商圈及延展地带；附小、附中、大学路教育区附近及延展地带；新华街沿线；建设路沿线。

巴市规划新区、开发区：选择的原因一方面是新区刚刚规划，配套设施不太完善，价位相对于市中心价位偏低，另一方面他的升值空间较大，适合做投资。

临狼路与临五路交汇地带：政府规划北部为居住区，周边的配套设施较完善。北部将形成一华海尚都为中心的中央居住区（CLD）。

胜利路商圈及延展地带：周边商业较为繁华，购物比较方便，这是主要原因之一。 6、传播媒介选择

了解客户购房渠道，是非常有必要的，避免浪费过多的广告投入，我们的目的是用最直接、最经济的投入获得广告的最高预期效果。

楼盘销售信息的渠道，接受的媒体依次为：报刊；销售现场；户外广告；DM单页；网站；电视；广播电台；其他。

从上面的顺序可以看出，报纸依然是消费者接受的主流媒体，也是开发商选择的最直接、最有效的宣传途径。

户外广告市场挖掘潜力无限，可适时选择，但手续较为繁琐。 7、客户消费能力

根据调查资料显示：客户职业选择机关/事业单位干部占38.7%；企业管理人员占15.7%；个体户占22%；建筑业占8%；其他占15.6%，收入水平月收入在1000~2000元占50%以上。

根据2006年相关统计资料显示：2006年临河区城镇居民人均可支配收入水平达到9345元，人均消费支出6088元，每户家庭人数2.96人，每户家庭年净收入达9640元，

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