盘锦鼎翔生态风情小镇建设项目可行性研究报告(5)

2、客户群定位

旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。

其中，主要内容包括：

——主力客户群定位：盘锦本地及三大城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场

——亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场 3、特色文化定位

以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的湿地生态风情小镇。

4、功能定位

以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目。 5、档次定位

高端生态顶级养生的度假天堂。

二、重点建设项目

（一）旅游房地产项目 即建设绿色生态社区。

选址：辽阳河滨，与保护区隔水相望； 规模：占地约780公顷；

定位：苇海之滨、鸟语林中，离湿地生态保护区最近的滨水高端生态居住区，打造湿地生态养生及异域风情度假品牌。

1、湿地仿生建筑低密度住宅区：仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。住宅可以采用单栋、双拼或花园洋房。充分利用水岸，滨水而建。每栋建筑之间距离范围是20至40米，低层低密度，容积率在1.0—0.5之间。建筑应遵循整体风格统一，结构形式多样的原则。住宅区内需设计景观循环水系。

2、湿地养生公寓： 针对市场开发几类公寓：

针对高端商务消费市场，推出具备居住和办公双重功能的商务公寓； 针对中高端房地产市场，推出酒店式公寓； 针对中老年人养身养老市场，推出养老公寓；

针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓； 以湿地为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑层高限定为5层，低层中低密度，容积率为1.5左右。可采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。可开设养生养老基地，提供老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。

（二）综合服务配套项目

旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。

——湿地养生餐厅

结合湿地重点打造餐厅的生态环境，突出湿地景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为湿地水之味、绿色芳香素食、湿地养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。

（三）户外休闲娱乐项目 1、生态渔港

结合风情小镇，打造一个功能性与景观性结合的湿地生态渔港。 选址：疗河与绕阳河交汇处以北，近保护区河滨 规模：占地面积15公顷

——渔港码头：分港口区，和垂钓区，打造为生态休闲小渔港，设立小船游览、垂钓服务等。

——渔港餐饮区：设计容纳100人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对河对岸的保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看鸟类及其它湿地景观。

2、湿地温室植物园：

选址：原盘锦监狱一监区所在位置

规模：占地面积100公顷，实际建设用地30公顷，其余为生态保护用地。湿地植物园是为小镇打造的后花园，运用湿地环境优势，室内、室外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。园区内可运用不同环境的湿地为主体，大造湿地园中园。还可成立植物花卉研究中心，同时进行植物保护和科学研究。

三、配套施设建设

（一）交通基础设施建设

为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路、城镇街道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。

根据《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T1775-2003），本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌4类标识标牌。

重点是在进入鼎翔生态风情小镇的主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路上安装旅游交通引导标识；主要景点外部设置景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。同时，结合公路改造和提升，重点加强车站环境整治、旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。

表5-1 旅游相关标识牌设置情况

形象标识牌 主要设置地点 数量（块） 10 5 8 18 主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等 交通引导牌 G205高速公路出口处 景点标识牌 主要景点外围地区 服务提示牌 主要景点外围、交通中转、游客集散地等

（二）给水及供电设施 1、供水设施

目前用水主要依靠周边油田采油临建设施，随着鼎翔生态风情小镇的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。

《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）和国家5A级景区要求，本项目将在鼎翔生态风情小镇内建设供水设施。

2、供电设施

目前区域供电设施不完善，主要依靠周边油田采用临建设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据《城市电力规划规范》（GB/50293-1999，根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。

（三）信息咨询服务设施

建设鼎翔生态风情小镇游客接待中心，并联入盘锦区域旅游公共信息服务系统，在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传，构建综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无障碍旅游。

（四）环境治理和保护

良好的生态环境资源是鼎翔生态风情小镇旅游发展的基础，保护好湿地生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。水域保护设施建设重点是湿地周边城镇和景区建设污水处理厂、严格保证只使用环保型游船等；此外还需要通过对重污染企业转产和搬迁、完善湿地周边集镇和生态能源利用等提升整体环境质量。

1、河道疏浚和堤坝加固

由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，为了提高河道安全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道通行能力，需要对河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行勘测，疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化。

2、污水处理工程

结合小城镇旅游的发展需要，为强化水资源保护，加强排水设施建设，重点是增设污水处理设施和雨污分离排水系统，达到污水的净化和回用的目的，保护生态环境，实现人与自然的和谐发展。

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