盘锦鼎翔生态风情小镇建设项目可行性研究报告(2)

邻。温暖湿润的海洋性气候，纯净丰饶的辽河水资源，栽培优质粳稻不可缺少偏碱性土壤条件，纵横阡陌的近万亩林带，远离工业“三废”污染，构成得天独厚的优越生态环境。公司有耕地近4万亩，芦苇2 万多亩，公司以发展优质农业为目标，选用优良品种，注重水稻深加工，引进了国际先进的大米加工生产线，提升了粮米加工质量，生产的“粳冠”牌大米先后荣获辽宁省名牌产品、国家免检产品。公司还是国家有机食品生产基地。公司土地集中连片，农业技术力量较强，在发展种子业方面具有较多的优势，“粳冠”牌稻种一直畅销不衰。已被省农业厅评为优质稻种繁育基地。

小结：盘锦鼎翔生态风情小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。

三、区域旅游发展背景

盘锦市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。据盘锦市委市政府《盘锦市旅游“十一五”发展规划》，为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进盘锦市旅游业的开发发展，将盘锦打造为“世界湿地休闲之都”。

鼎翔生态风情小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海冲积三角洲末端滨海沉积平原，特殊的地质构造、茂密的森林、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色

纪念品、品尝风味小吃等项目。活动方式有乘船、骑马等。

小结：项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。

第三章 市场可行性分析

本项目主要面对三大市场，一是“营（口）盘（锦）”地区，主要是商务、休闲和房地产等消费市场；二是辽中城市群及东北周边地区，主要是周末休闲、会议培训、休闲度假等消费市场；三是京津唐地区，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。

针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。关于市场需求，可以分为“营（口）盘（锦）”地区、辽中城市群及东北周边地区、京津唐地区三大需求市场。针对“营（口）盘（锦）”地区，对房地产、休闲娱乐、商业购物、公务会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对辽中城市群及东北周边地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商务会议等方面调查；针对京津唐地区，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。关于市场供给，对盘锦房地产、旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情况、旅游总体发展状况、主要旅游景区客源情况、主要休闲娱乐场所客源状况等调查。

一、市场需求调查

（一）本地和营口市场

1、潜在消费能力调查

近几年数据统计表明，盘锦、营口经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计，2007年两市GDP总量分别超过554和569亿元，城市人均可支配收入超过13500元，在全省居于前列。其中，辽河油田集团职工相对收入较高，辽河油田集团职工及家属超过20万人，是消费能力很大的群体。

盘锦市经济发展状况统计

年份 人口（万人） 124.4 124.8 125.9 127.1 128.2 GDP（亿元） 人均可支配收入（元） 城市居民 农村居民（纯收入） 8384 4044 9509 4630 11025 5067 12205 5711 14907 6391 2003 2004 2005 2006 2007 338.0 368.7 425.2 513.3 553.6 （数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《盘锦市国民经济和社会发展统计公报》）

营口市经济发展状况统计

年份 人口（万人） GDP（亿元） 人均可支配收入（元） 城市居民 农村居民（纯收入） 2003 229.3 262.25 7716 3762 2004 229.9 318.33 8628 3968 2005 230.5 380.94 9309 4603 2006 231.1 457.69 11135 5101 2007 232.5 568.87 13043 5891 （数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》）

“营盘都市区”经济发展状况统计

年份 人口（万人） GDP（亿元） 人均可支配收入（元） 城市居民 2003 2004 2005 2006 2007 353.7 354.7 356.4 358.2 360.7 600.25 687.03 806.14 970.99 1122.47 7850 8819 10017 11170 13525 农村居民（纯收入） 3803 4249 4785 5356 6091 （数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《盘锦市国民经济和社会发展统计公报》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》）

经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。一般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2007年盘锦与营口城市人均可支配收入接近2000美元，相当于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。

2、房地产市场需求调查

通过问卷调查的方式，在盘锦市兴隆台区及营口市区，对5000名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为3200元/平方米，具体调查结果统计如下：

盘锦购房意愿调查结果统计

购房意愿 住房面积 建筑样式 价格预期 受访者中20%在三年内有购房计划 第一套房 第二套房 换房 36% 8% 56% 60-85平方米 85-110平方米 110平方米以上 20% 65% 15% 高层 多层 别墅 73% 26% 1% 普通住房：3100-3300元/平方米；别墅：6500-7000元/平方米

营口购房意愿调查结果统计

购房意愿 住房面积 建筑样式 价格预期 受访者中30%三年内有购房计划，其中，8%有意愿在盘锦购房。 第一套房 第二套房 换房 32% 10% 58% 60-85平方米 85-110平方米 110平方米以上 14% 68% 18% 高层 多层 别墅 79% 19% 2% 普通住房：3000-3300元/平方米；别墅：6500-7500元/平方米

3、休闲时间与及休闲方式调查

通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对盘锦及营口地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费30-90元，主要集中在周末和节假日等。其中，酒吧、茶吧在11-1月为旺季，5-10月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节变化较小。

盘锦营口地区休闲方式及时间调查统计

休闲方式 休闲时间 人均消费

4、商业消费调查

通过有关数据统计、问卷调查等方式，对盘锦地区商业场所进行调查、统计和分析，盘锦大型购物场所主要有8家，数据统计结果反映出盘锦及周边地区商业购买力很强。

酒吧、茶吧 28% 节假日 12% 30-60元 50% 歌舞厅 35% 周末 75% 60-90元 25% 温泉水疗 32% 下班后 11% 90-120元 17% 其他 5% 其他时间 2% 120元以上 8%

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