盘锦鼎翔生态风情小镇建设项目可行性研究报告(3)

盘锦主要商业场所调查结果统计

2005年 2006年 2007年 人次人次名 称 总收入 总收入 总收入 人次（万） （万） （万） 95 盘锦兴隆四百 800万元 80 850万元 90 1000万元 兴隆大厦 1.2亿 100 1.6亿 110 2亿 120 辽河商业城 8000万 90 1亿 100 1.2亿 110 商贸城 9000万 90 1亿 100 1.2亿 110 鼎信商厦 2000万 70 50 80 40 2100万 800万 2300万 600万 80 60 90 50 2400万 900万 2600万 850万 100 79 95 65 润达购物广场 600万 百特量贩超市 2000万 海湾商厦 400万 （二）辽中及东北周边地区 （1）旅游需求调查

盘锦与东北地区在地域上相邻近，同时在景观环境上存在着较大差异性。盘锦紧邻辽中城市群及东北地区，以京沈高速和京哈铁路等为主干的区域交通网络发达，同时盘锦滨邻渤海，是东北地区唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很大的吸引力。

根据各地数据资料统计，2006年东北地区城市居民人均旅游1.1次，人均旅游花费238元。2007年东北地区城市居民人均旅游2次，人均旅游花费296元，分别比2006年增加1.8倍和24.4%。其中，团体旅游消费人均118.13元，旅游市场潜力很大。

东北地区居民出游情况数据统计

年份 2006 2007

人均出游次数（次） 1.1 2 人均花费（元） 238 296 团队比例 团队人均花费（元） 52% 45% 96 118 （2）房产需求调查

针对东北地区房地产市场，对沈阳、长春、哈尔滨等东北地区主要城市，进行房地产市场消费调查，由各地区2007年房地产市场调查数据分析，东北地区主要城市平均20%居民在三年内有购房计划，主要关注中小户型，面积在60-90之间，认可房价平均为3000-4000元。具体数据统计整理如下：

沈阳房地产市场调查统计

购房意愿 受访者中23.6%在三年内有购房计划 认可房价 3000元以下 3000-35003500-4000元 4000元以上 元 15．4% 31．7% 24.8% 8.1% 住房面积 60平方米以60-90平方90-120平方120平方米以下 米 米 上 7.3% 51.8% 33.5% 4.5% 建筑样式 高层 多层 别墅 62.4% 28.7% 8.9%

长春房地产市场调查统计

购房意愿 受访者中26.3%在三年内有购房计划 认可房价 3000元以下 3000-35003500-4000元 4000元以上 元 17.6% 46.8% 27.3% 8.3% 住房面积 60平方米以60-90平方90-120平方120平方米以下 米 米 上 5.2% 55.6% 21.4% 3.8% 建筑样式 高层 多层 别墅 69.7% 23.5% 6.8%

哈尔滨房地产市场调查统计

购房意愿 受访者中29.7%在三年内有购房计划 认可房价 3000元以下 3000-35003500-4000元 4000元以上 住房面积 建筑样式 12.7% 60平方米以下 7.8% 高层 64% 元 45.9% 60-90平方米 47.3% 多层 26.4% 30.8% 90-120平方米 37.5% 别墅 9.6% 10.6% 120平方米以上 4.5%

（三）京津唐地区 （1）潜在消费能力调查

京津唐地区是中国最大，最优质的客源市场之一。2006年京津唐地区居民出游率将超过200%。其中，国际游游平均花费1万元，国内游平均花费2200元，这是一个百亿元以上的旅游客源市场。

由于地缘优势，环渤海地区是京津唐地区居民首选的旅游休闲目的地之一。全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率大约为49%左右，占有国内游的较大份额，其中以辽宁为旅游目的地的约占8.6%。

根据京津唐地区居民旅游消费行为监测研究，2006年三次调查总计接触样本6055个。在三次调查中，平均有8.5%的京津地区居民离开本地到环渤海省市旅游。累积出游次数为4.65次，累积出游率为39.5%。既从2006年2月至9月，大约每一个京津唐地区居民中，有0.4人次离开本地，到环渤海地区旅游旅行过。由于本调查尚缺10-1月共4个月数据，只能根据历史数据推算京津唐地区全年的出游率。同时考虑环渤海地区北方气候因素，10月是全年旅游的旺季，11月，12月和1月是淡季。以淡旺节季节因素60%为参考，全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率为49%左右。

京津地区居民到环渤海地区的出游率统计

2-4月周期 5-6月周期 7-9月周期 接触样本量 环渤海游人数比例 2021 5.0% 2022 2012 5.7% 8.54% 平均出游次数 1.626 1.544 1.48 环渤海旅游率 8.13% 8.90% 12.6% 数据来源：京津唐地区居民旅游消费行为监测研究。

（2）消费趋向调查

由数据整理与分类统计，对京津唐地区居民对景区和旅游项目的选择偏好进行统计分析。

京津唐地区居民对景区选择偏好调查统计

景区特点 秀丽或宏伟 滨海或森林 历史名胜 乡村田野 民俗建筑 提及率 50%-70% 50%-60% 30% 10%-30% 10% 资料来源：客源通数据平台

京津地区居民旅游项目选择偏好调查统计

项目类型 偏好率 休闲度假类 商务会展类 旅游地产类 72% 7.8% 3.1% 其他 17.1% 资料来源：客源通数据平台

京津唐地区居民在环渤海地区旅游的最主要的目的是滨海休闲度假，其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。并且随季节变化，夏季（7－9月）比春季（5－6月），春季（5－6月）比冬季（2－4月），京津唐地区居民在环渤海地区休闲度假的比例越来越高。京津唐地区居民到环渤海地区旅游，选择乘火车及自驾车为主。

二、市场供给调查

（一）房地产市场 1、现有住房情况调查

通过对相关资料的统计整理，得出盘锦、营口两市现有住房的基本情况。

盘锦市区现有住房情况统计

居民住房总面积 1037.4万平方米 人均住房面积 27.3平方米 建筑样式 高层 多层 28% 60% 楼房住宅面积 80平方米以80-110平方下 米 46% 45%

别墅 3% 110平方米以上 9% 其他 9% 营口市区现有住房情况统计

居民住房总面积 1501.7万平方米 人均住房面积 25.6平方米 建筑样式 高层 多层 32% 59% 楼房住宅面积 80平方米以80-110平方下 米 51% 43%

2、盘锦市新开发房地产项目情况调查

根据对盘锦兴隆台区及周边地区初步调查，2007年到2008年新开发的房地产项目8个，总建筑面积约180万平方米，多为中密度住宅。其主要户型及均价为：高层住宅，均价3100-3400元每平方米；多层住宅，均价3200-3500元每平方米；别墅类，均价6000-8000元每平方米。目前，盘锦房地产市场基本为期房，

别墅 2% 110平方米以上 6% 其他 7%

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