尧都区刘村镇南芦村城中村改造方案(6)

临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案

① 临时安臵补助费，按被拆迁房屋的建筑面积10元/平方米计算，发放至安臵用房达到入住条件止，过渡期暂定为30个月。非被拆迁人原因逾期的：逾期超过一个月但不超过12个月,再增补一年补偿费，但不得超过36个月；如果超过36个月仍未入住，则由责任方在原补偿基础上，一次性再支付三年安臵费用，以示补偿。

② 回迁安臵用房达到交付使用及入住条件，因被拆迁人原因不办理入住手续的，停发临时安臵补助费。

3、货币安臵补偿金

一期工程计划拆迁180户，按每户宅基地面积324㎡计算，共58320㎡。按三分之二要房屋还迁，三分之一要货币补偿计算，货币补偿按2000元/㎡计算，约3884万元。

以上费用合计：7602.2万元 4、安臵成本

（1）前期费用：包括前期工程费和项目报建费，共6189万元。

① 前期工程费：包括地震勘察费、修建性详细规划费、施工图设计及景观管线设计费、现状勘察测绘费、地质勘测费、图纸审查费、“三通一平”费、规划定位放线费、预算编制及招标代理费、立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费、文物勘探费、城市配套费、散装水泥基金、新型墙体材料专项基金十四项。根据一般行业标准及本项目实际情况估算，地震勘察费约1.5元/㎡，修建性详细规划15元/㎡，施工图设计及景观管线设计,38元/㎡，现状勘察测绘费0.2元/㎡，地质勘测费为3元/㎡，图纸审查费为3元/㎡，“三通一平”费为10元/㎡，规划定位放线费0.5元/㎡，预算编制及招标代理费根据国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理办法》的通知（计价[2002]1980号）文件规定的招标代理服务收费标准中工程招标代理服务收费标准计算得出，根据经验，约合10元/㎡，立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费约2元/㎡，文物勘探费1元/㎡、城市配套费70元/㎡、散装水泥基金1元/㎡、新型墙体材料专项基金8元/㎡。

A．地震勘察费：51.1万元

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340873㎡×1.5元/㎡＝51.1万元 B．修建性详细规划费：511.3万元 340873㎡×15元/㎡＝511.3万元

C．施工图设计及景观管线设计费：1295.3万元 340873㎡×38元/㎡＝1295.3万元 D．现状勘察测绘费：6.8万元 340873㎡×0.2元/㎡＝6.8万元 E. 地质勘测费: 102.2万元 340873㎡×3元/㎡＝102.2万元 F: 图纸审查费为3元/㎡ 340873㎡×3元/㎡＝102.2万元 G. “三通一平”费: 340.9万元 340873㎡×10元/㎡＝340.9万元 H. 规划定位放线费: 17万元 340873㎡×0.5元/㎡＝17万元 J.预算及招标代理费：340.9万元 340873㎡×10元/㎡＝340.9万元

K．立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费 340873㎡×2元/㎡＝68.2万元 L、文物勘探费

340873㎡×1元/㎡＝34.1万元

项目前期费用一览表

单位：万元

项目 地震勘察费 修建性详细规划费 施工图设计及景观管线设计费

取费标准 按建筑面积1.5元/㎡ 按建筑面积15元/㎡ 按建筑面积38元/㎡ 费用（万元） 51.1 511.3 1295.3 24

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现状勘察测绘费 地质勘测费 图纸审查费 “三通一平”费 规划定位放线费 预算及招标代理费 立项所需的可行性研究报告、环评、能评编制费 文物勘探费

按建筑面积0.2元/㎡ 按建筑面积3元/㎡ 按建筑面积3元/㎡ 按建筑面积10元/㎡ 按建筑面积0.5元/㎡ 按建筑面积10元/㎡ 按建筑面积2元/㎡ 按建筑面积1元/㎡ 6.8 102.2 102.2 340.9 17 340.9 68.2 34.1 合计：前期工程费为2869.8万元

② 项目报建费：依据临汾市住建局关于印发《＜临汾市建设项目城建费用统一征收办法＞实施细则》的通知、《临汾市城市基础设施配套费征收管理实施细则》及《临汾市城中村改造的实施意见》进行计算。

（注：《临汾市城中村改造的实施意见》第六条第（三）款指出“用于还迁安臵的房屋，包括还迁给村集体经济组织的商业、服务及办公设施，涉及各部门收取的有关规费，除按照国家、省有关规定必须收缴的以外，一律免收；有幅度的按下限收取；服务性收费按成本收取”。）

A．垃圾处臵费：25元/㎡： 340873㎡×25元/㎡＝852.2万元

B．劳保基金统筹：临汾市建设项目劳保基金统筹为建筑工程合同价款的3%收取，其中的90%在主体工程完工后返还给施工单位，抵顶工程款。

34870.5万元×3.55%＝1237.9万元

C．消防费：临汾市消防费按5元/㎡收取消防费。 146313㎡（商品房开发部分）×5元/㎡＝73.2万元 D．城市配套费：70元/㎡

146313㎡（商品房开发部分）×70元/㎡＝1024.2万元 E．散装水泥基金1元/㎡、。

146313㎡（商品房开发部分）×1元/㎡＝14.6万元 F．新型墙体材料专项基金8元/㎡

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146313㎡（商品房开发部分）×8元/㎡＝117.1万元 G．项目报建费：3319.2万元 计算项目报建费如下表：

城建费用统一征收一览表

单位：万元 项目 城市基础设施配套费 垃圾处臵费 劳保统筹基金 散装水泥专项基金 新型墙体材料专项费用 消费费 取费标准 按建筑面积70元/㎡ 按建筑面积25元/㎡ 按建安造价的3% 按建筑面积1元/㎡ 按建筑面积8元/㎡ 按建筑面积5元/㎡ 费用（万元） 1024.2 852.2 1237.90 14.6 117.1 73.2 合计：项目报建费费用：3319.2万元 前期费用为6189万元 （2）建筑安装费

参照临汾市各类工程综合平均造价及临汾市建筑工程造价统计资料基础，结合临汾市类似工程的实际造价以及本项目的实际情况，建筑安装费按1750元/㎡计，340873㎡×1750元/㎡＝59652.8万元

煤气接口费：61元/㎡ ，340873㎡×61元/㎡＝2079.3万元 热力接口费：65元/㎡，340873㎡×65元/㎡＝2215.7万元 建筑安装费：63947.8万元 （3）室外道路管网绿化工程：

按250元/㎡计，340873㎡×250元/㎡＝8521.8万元 （4）建设监理费

按建筑面积10元/㎡计算。 340873㎡×10元/㎡＝340.9万元 （5）管理费

依据山西省发改委编制的《山西省建设工程其他费用定额》，管理费用以前四项费用为计价基数，按前期费用、建筑安装费、室外道路管网绿化工程、建

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设监理费之和结合本项目实际情况，将计费率定为2%。

（6189万元＋63947.8万元＋8521.8万元＋340.9万元）×2%＝1580万元 （6）不可预见费

依据山西省发改委编制的《山西省建设工程其他费用定额》，不可预见费以前五项费用为计费基数，结合本项目实际情况按前五项费用和的3%计算。

（6189万元＋63947.8万元＋8521.8万元＋340.9万元＋1580万元）×3%＝2417.4万元

（7）销售费用

本部分项目为南芦村城中村改造项目的Ⅰ期工程，除用作安臵外，还有62234㎡住宅和84079㎡商业对外销售。住宅按4000元/㎡，商业按10000元/㎡计算，销售费用按总销售额的3%提取：

（62234㎡×4000元/㎡＋84079㎡×10000元/㎡）×3%＝3269.2万元 （8）土地成本

依据《临汾市城中村改造管理办法》相关规定，城中村拆迁改造中用作安臵村民的项目地块为政府划拨用地，不交纳出让金及契税。开发土地按土地评估价的40%缴纳土地出让金及契税。

⑴此地块评估价格按160万元/亩计，应补缴土地出让金为98.7亩×160万元/亩×40%=6316.8万元

⑵土地契税，按土地评估价的3%交纳土地契税。 160万元/亩×98.7亩×3%＝473.8万元 土地成本为：6790.6万元 （9）资金成本：

土地费用和前期费用全部，还迁房全部，开发用房按投资的三分之一考虑，年息按18%计，建设周期两年。

（6790.6万元+6189万元+7602.2万元+59652.8万元×1/3）×18%×2=14567.8万元

安臵成本合计：115226.7万元 单位成本：3380元/㎡

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