尧都区刘村镇南芦村城中村改造方案(2)

临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案

改造完成后，村民收入主要来源分为三部分：一是村民拆迁安臵所分配的房屋的出租收入；二是村集体收入。村集体的收入主要来自于我们为南芦村提供的小学、幼儿园等经营或出租收入，物业管理的收入，其它经营收入；三是劳动力转化后的就业收入。

（2）配合城市整体规划，通过改造建设彻底改变村民居住环境，提升村民的生活品质。

（3）通过改造建设，使南芦村成为为社会群体提供综合性服务的城市文明社区，全村实现城市化。

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临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案

第二篇 南芦村区域环境分析

第一章 周边环境及市政配套分析

一、南芦村周边配套环境分析

南芦村地块位于临汾市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与临汾市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是临汾市委市政府的行政办公地，河道上有便桥相连。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。

（一）商业环境

南芦村虽西临临汾城市主干道滨河西路，但由于地块沿街部分商业配套跟不上，不能形成吸引有效消费人流的大型商业网点，导致地块周边商业氛围不够浓厚。目前，距离本地块较近的大型商业网点是正在建设的保障性住房“漪汾花园”临街商业。

（二）教育医疗

本地块西边紧邻省重点中学临汾一中，区域内还有“漪汾花园”小学、新华中学等，临汾一中北侧为山西师范大学。

（三）交通环境

本地块距临汾市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，距临汾市新医院3公里，交通非常便利。

（四）景观绿化

南芦村东侧为环境优美的汾河公园，地块周边绿化条件较好。 （五）餐饮娱乐

地块周边目前还没有大中型餐饮娱乐场所。

整体来说，项目周边大区域配套相对齐全，但是还都在建设当中，小区域配套也欠佳，市民生活、购物、等便捷性差，缺少邻近的生活所需配套。

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二、地块市政配套分析

目前南芦村村民用电来自临汾市河西变电所，村里有变压器；村民生活用水接河西水管站自来水管网；天然气和热力管线目前主管道已经在滨河西路接通，但村民未接入户；村里全是混凝土路面，明沟排水。

目前南芦村市政配套整体较差，村民生活配套不方便，生活质量较低，生活环境差，需要进一步的提高和改善。随着南芦村地块城中村拆迁改造工作的进行，居民生活环境及城市市政配套状况将得到极大的改善。

第二章 区域房地产市场分析

一、市场供应

河西新区房地产开发刚刚开始，目前多以周边拥有相对完善的配套设施的区域为主要开发地段。但由于受制于区域环境及公共配套影响，除了亚太房地产开发建设的保障性住房“漪汾花园”及由临汾市城投金科房地产开发公司开发的河西新城三号地块等项目外，还没有新项目面市，商品房开发还处于起始状态。

二、区域市场前景分析

河西新城是临汾市发展的重点，房地产市场发展刚刚起步。随着经济的发展，居民收入有所提高。再加上交通和环境的改善，本区的黄金地带将逐渐出现亮点。

南芦村位于临汾市一中及山西师范大学的旁边，东临汾河生态公园，河东侧是政府行政办公区，交通便利。随着经济的发展及环境的改善，将为区域房地产市场发展提供巨大的发展空间。

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第三篇 南芦村开发改造方案

第一章 改造模式及实施主体

一、改造模式

（一）组建村委会拆迁小组

组建村委会拆迁小组，负责村集团清产核资核算存量资产，按相关法规可以组建管理公司、制定公司章程、完善董事会及监事会建制，管理村改造后相关办公设施的出租、经营或管理工作。负责城中村改造的村民拆迁安臵，经济发展商业房的经营，公司股东分红等工作。

（二）由房地产开发公司出资完成整体改造开发建设

南芦村委会委托邯郸市商誉房地产开发公司作为南芦村“城中村”改造建设独立的实施主体实施改造。

二、实施主体

房地产开发公司全权负责城中村改造项目的建设开发经营工作，村委会拆迁小组全力予以协调、配合。改造资质以开发公司的资质进行。具体的合作方式以双方签订的南芦村改造协议书为准。

第二章 土地利用方案

一、地块的SWOT分析

（一）优势（strength）

1、地块紧邻临汾市一中及山西师范大学，河东侧是临汾市行政办公中心，地理位臵优越；

2、西临宽阔的滨河西路，周边路网即将建设，交通便捷。在人们对时间成本看重的今天，交通成为房产热销的一条标准；

3、东临汾河生态公园，环境优美，风景宜人，为业主健康生活提供鲜氧； 4、总规划地块522余亩，是临汾河西新城罕有的规模大盘；

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临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案

5、临汾市城中村改造政策刚刚出台，政府对城中村改造将给与大力支持，无疑对推动项目的开发建设启动极大的推动作用。

（二）劣势（weakness）

1、受规划路限制，地块分布相对凌乱，不利于集中整体规划和开发； 2、本案所处板块整体生活品质感较差，生活氛围不够浓厚；

3、目前地块区域消费人群以农民为主，收入水平一般，消费能力有限，需周围配套完善后才能提升。

（三）机会（opportunity）

1、本地块处于临汾市一中及山西师范大学的商圈核心位臵，是振兴教育政策的直接受益者，可对地块教育资源进行深层次的挖掘；

2、区域市场需求空间较大，处于利好的市场态势；

3、顺应临汾市城中村改造的大环境，为项目开发提供诸多优惠政策。 （四）威胁（threat）

1、周边城中村改造项目对本项目客户群的分流; 2、房地产宏观调控政策的影响；

3、临汾市对河西新城发展速度的政策影响； 4、其他不可确定因素。

二、地块核心竞争力

核心竞争力来自对项目价值的凝聚，它遵循两个原则：首先，必须是唯一性的；其次，它能对购房者的购买决策具有足够的影响力。针对南芦村地块，可以归结出三大核心价值：

1、区位价值

城市的功能，是把人聚集起来，形成共同的生活、经济、政治中心。越是靠近城市的核心区域，其城市发展也必然越成熟。本地块处于临汾市一中及山西师范大学旁边，西临滨河西路，距临汾市中心——鼓楼仅3公里，属临汾河西新城发展的不可多得的区域。

2、规模价值

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