2011年河南开封地产项目申请建设可行性分析报告_南柴屯城中村改

南柴屯城中村改造可行性研究报告

开封天辰房地产开发有限公司 第 1页 共 1 页

前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、 对项目进行投资分析和风险分析。 5、 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、 报告编制依据

1、 开封市规划局规划方案；

2、 国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、 《开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》

（汴政 2007 52号） 4、 现场勘察和实地调研所得资料。 5、 开封日报社地产事业部提供的资料

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开封天辰房地产开发有限公司 第 2页 共 2 页 南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告

内 容 提 要

项目地址： 开封市南柴屯 项目性质： 城中村改造

项目名称： 南城盛世 （ 暂定 ）

项目目标： 将南柴屯改造为集居住、购物、休闲、娱乐、

教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的人文生态生活园区

本文通过对南柴屯区域1000亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据南柴屯人文生态区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积 80 万平方米，项目总投资 18.77 亿元。经测算项目实现利税 25 %，因此项目在经济上具有较强的可行性。

[关键字] 南柴屯 城中村改造 人文生态区域

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开封天辰房地产开发有限公司 第 3页 共 3 页 目 录

前 言…………………………………………………………1 内容提要…………………………………………………………2

第一部分 开封市区域特征

一、基本概况…………………………………………………………8 二、自然条件…………………………………………………………9 1、地理环境………………………………………………………9 2、自然资源………………………………………………………11 3、人口分布………………………………………………………12 4、气候环境………………………………………………………13 5、工程地质………………………………………………………15 6、水文地质………………………………………………………15 三、经济发展…………………………………………………………16 四、政策环境及政策依据……………………………………………18 1、国家政策………………………………………………………18 2、地方法觃………………………………………………………20 第二部分 项目开发建设的必要性

一、项目背景…………………………………………………………22 二、项目建设的必要性………………………………………………24

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开封天辰房地产开发有限公司 第 4页 共 4 页 第三部分 开封市房地产市场分析

一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本

特征分析上…………………………………………………………26 二、2010年1-10月开封市房地产市场整体概况 …………………31 三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况 …………………32 四、2010年1-10月开封市商品房价格变化情况 …………………34 五、开封市消费需求分析……………………………………………34 六、开封市发展趋势分析……………………………………………35 第四部分 项目概况及定位

一、建设地址及属性分析……………………………………………37

1、项目的地理位置………………………………………………37 2、项目的地形、地貌……………………………………………38

二、总体设计觃划理念………………………………………………39 三、项目地块SWOT分析……………………………………………40

1、优势……………………………………………………………40 2、劣势……………………………………………………………41 3、机会……………………………………………………………42 4、威胁……………………………………………………………42

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开封天辰房地产开发有限公司 第 5页 共 5 页 四、项目定位…………………………………………………………42 1、总体定位………………………………………………………42 2、项目形象定位…………………………………………………44 3、产品定位………………………………………………………45 4、定位依据………………………………………………………46 5、目标客户定位…………………………………………………47 6、物业管理定位…………………………………………………48

第五部分 项目觃划、建筑设计建议

一、项目总体觃划建议………………………………………………49 二、项目觃划设计条件………………………………………………51 三、初步觃划方案……………………………………………………52 四、项目技术指标……………………………………………………53 五、建筑单体设计……………………………………………………54 六、建筑环境及园林景观设计………………………………………55 第六部分 拆迁、安置、补偿方案

一、补偿依据…………………………………………………………57 二、补偿标准…………………………………………………………58 三、经济补偿…………………………………………………………58

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