物业前期介入-设计关键点(7)

2.12.1教育配套

1. 教育设施易对小区居民生活造成较大影响（如：噪声、公共环境及秩

序），建议项目设计选址时，将此类项目设置在住区外围或相对独立于住区，其主要出入口宜直接对外与市政道路连接。

2. 主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足

条件的建议不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。

3. 幼儿园雨、污水井及阀门井尽量避免设计在儿童活动场地上。

4. 考虑人员流动量大，学校周边不宜设置小区停车场，可考虑设置一些全民

健身运动设施或中老年人活动场所。

5. 建议在中、小学校区内设计部分供中型车辆停放的车位，避免校车占用小

区公共资源。

6. 学校周边不宜直接与其他建筑物相连，应用道路或绿地将学校形成一个独

立建筑物或建筑群，围墙外道路两侧种植高大行道树（以乔木为主），可起到降噪的作用。

7. 幼儿园家长接送小孩上学的大门朝向应避开机动车道，以保证学童及家长

安全，并且避免影响交通。

2.12.2人防工程

1. 人防工程规划需考虑将来申请或改做地下停车场地设计，以解决停车难的

问题。

2. 应按照当地最大瞬时降雨量考虑防汛设施和防止雨水倒灌设施。 3. 地下室排水沟不宜穿越人防的分区墙。 4. 应注意防排烟等通风系统与人防的关系。

5. 人防分区布置要满足平时和战时的要求，各种管线布置不应对人防门的开

关有影响。人防门前开门应加装垫块，防止下沉。

6. 地下人防车库，入口处防护密闭门要设计合理，通过防护单元隔墙的通道

要满足汽车方便进出。

7. 地下人防工程兼作车库时，梁的高度除满足人防防护要求外，应满足公共

管道和防火卷帘等安装后的车库净高要求。

2.13. 健身设施

2.13.1儿童游戏场

1. 儿童游戏场内的城堡及周边应避免有坚硬的石头，以免小孩受伤。 2. 秋千设置合理，至少要留有不小于3M的活动空间，儿童不易撞到硬物。 3. 娱乐设施须安装固定，有明显的安全提醒标识及使用说明。 4. 小区儿童设施场地应设计为软质地面并应配置使用说明的告示牌。 5. 儿童设施建议集中设计，应考虑不影响附近业主生活，并与水景、采光

井、配电设施、燃气调压器等设施保持一定安全距离。

2.13.2老人活动场地

1. 大型社区如果周边没有公园等晨练场所，规划设计时应考虑设置老人活动

场所，活动老人的位置选择应尽量避免对周边住户的影响。

2. 老人活动场所应该配备一些活动设施，设施选型要考虑简洁使用，牢固可

靠。

3. 指定的老人活动场所或商业中心需考虑配置电源开关箱，以备社区文化活

动及老年活动用电需要。

2.13.3游泳池

1. 对外有经营条件，宜与会所集中设计；周边不宜种植易落叶和根须发达的

乔灌木植物。

2. 深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。

3. 游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。 4. 采用系统吸污，泳池吸尘口应深入水面不超过30cm，且应根据泳池的大小

合理设置吸尘口数量。；

5. 泳池应有补水、排水阀门，且排水系统应能排干泳池的水，排水口应装设

不锈钢水篦子，泳池四周设置排水槽。

6. 泳池周边应设置救生圈，泳池可配置合理的照明灯具，以保持夜间游泳及

救生需要，建议减少或不采取水下照明。

7. 泳池的循环管道上的各阀门应装活接，便于维修更换阀门，游泳池管道应

考虑安装和检修需要，宜设专用管井走廊。依据池内容量合理设计排水管径，排水管标高需明确。

8. 设置防潮、耐用、适量的休闲桌椅及救生员观察椅。

9. 需设置更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池，设置数量应与泳池正常使用顾

客需求数量匹配，地面及泳池周边应选择防滑地砖。 10. 游泳池的更衣柜、钥匙，建议选用防湿、防锈材料制作。

2.14. 清洁设施

2.14.1垃圾收集站/点

1. 垃圾收集站应在室内预留给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，便于

定期清洗。建议设置两扇门，一扇门要面向小区外，便于环卫车直接清理垃圾。垃圾中转站周围建议种植绿化植物。

2. 位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐

蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。

3. 地面应铺设地砖，内墙面贴瓷砖，外墙设计风格应与小区整体规划相协

调。

4. 考虑通风设施及工具摆放位置。

2.14.2垃圾桶

1. 小区内垃圾桶的服务半径，不宜超过50m，采用防锈防腐材质。

2. 人流集中区域、主干道两侧应设置适量果皮箱，服务半径不大于50米，采

用防锈防腐材质。

3. 商业区域根据商铺经营业态适当增设大容量垃圾桶，餐饮业垃圾应该单独

处理。有卫生医疗业的，严禁卫生医疗垃圾混入生活垃圾，应要求卫生医疗机构专门处理。

4. 垃圾桶的安放位置一般按2-3个单元设置一组，尽量避免设于门栋正入口或

靠近住宅的位置。高层大厦每层需要设立垃圾桶，垃圾桶摆放位置地面、墙面需加贴瓷砖，以便清洁。

5. 垃圾桶应该选择容量大，机构简单方便，维护量小的款式。垃圾桶盖应相

对封闭，以防蚊蝇孳生并防止雨水进入。 6. 垃圾桶设置应按环保要求进行分类。

2.14.3保洁取水点设置

1. 多层住宅每隔3层设置。

2. 高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。 3. 高档小区及写字楼应每层独立设置取水点。

4. 别墅小区取水点在环境中设置（与绿化取水点合用）。

5. 车库每层设置保洁取水点且墙柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖，安装拖把

池。100米以内居中设置，大于100米，车库间距50米设置，位置设置合理，方便取水及排水，取水管径不小于20。

6. 室外需设置保洁取水点，间距100米设置一个水龙头，靠近路边井处设

置，材质选用不锈钢龙头，同时考虑管路保温措施，并配有相应的排水口及排水管道。如果取水点设计在绿地内，需考虑设计人行硬质路面。 7. 水泵房、中央空调机房、发电机房和屋面冷却塔建议在机房内或附近设置

保洁取水点。

2.15. 道路交通设施

2.15.1园区出入口

1. 住宅附建公共用房的出入口应分开布置。

2. 住宅小区出入口在满足规范的情况下，设计数量宜少，最好实行全封闭式

管理。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

3. 应尽量避免在大流量城市干道上开口。 4. 小区入口设置小区总平面图。

5. 值班岗亭设置要视线通透，方便观察来往车辆和行人。

6. 值班岗亭内应安装可与指挥中心直接联系的直线电话，以便出入口核实访

客需要，避免对讲机内直接呼叫，影响周边客户。 7. 小区出入口与城市道路界面的景观布局要保持视野开阔。 8. 高档住宅项目出入口应分别设置业主、访客专属通道。

2.15.2停车场出入口

1. 坡道出入口高度不小于2.4M高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设

备管道穿过，计算净高时应预留100的施工误差量及考虑坡道横坡的高度。

2. 车道入口斜坡道应采用有防滑齿的面层，车道入口处应安装雨棚。 3. 车库出入口有配置反光镜、监控镜头，室外刷卡处设置防雨装置。

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