物业前期介入-设计关键点(6)

便于养护的植被为主。如有落果植物，其布置考虑落果是否对人可能造成的伤害。

3 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

4 人流集中区及道路两侧不宜种植尖、刺类植物（如剑兰、玫瑰等）。 5 监控探头控制区域不应设计遮挡监控视线的高大阔叶植物。

6 前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点，绿化设计不宜选用生长期过短的

植物，从而增加物业管理成本。

7 少用落叶乔木，如需选用，考虑地面植被的种植，方便落叶清扫，减少物

业环境工作量。

8 植物的开花落叶考虑因气候变化影响景观效果的变化。 9 考虑为配合销售的特殊需要，而做的适当的应时植物配置。

2.9.6绿化边角

1 绿地与硬质道路的夹角处建设计为圆弧形状或梯形，防止行人踩踏拐角处

植物。

2 高大树木加固时，不建议使用软绳拽拉，应优先选择木架、铁架支撑装

置。必须使用软绳拽来时，捆绑树木处应该加护垫，软绳上应该套塑料管，防止拉伤树木及行人撞伤。

2.9.7绿化浇水

1. 给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。

2. 优先采取自动喷淋设计，喷灌盲区绿地应设置浇灌水龙头，采用成品快速

取水阀，快速取水阀前设置球阀。

3. 绿地取水点应采取专用接口设计，防止非工作人员擅自取水。 4. 花槽、花坛设计排水装置，有防堵措施。

5. 绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、沟等设施。

2.9.8景观水体

1. 水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。

2. 建议水容量大于25立方米应采用循环系统，大于300M3设置水泵房、净化

PP

PP

设备。

3. 建议大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路

PP

PP

清洁再次利用。

4. 水体每级泵坑底部设排水，排水管设阀门，排水管径考虑排水时间不超过

30分钟。

5. 采用时钟控制，未设置泵房的水体建议集中控制，控制箱结合照明控制箱

设在门岗处。

2.9.9水景配置

1 因水景使用和维护成本高，在园林设计时建议尽量少用水景元素。 2 硬地水景应从池体结构上和防水工艺上采取彻底的防水措施，防止渗漏。

池体结构部分完工后应进行满水试验，试验合格方进行下一道工序施工。软底水景应有自然水源补充蒸发量和流失量。

3 水景、水廊深度以300-400mm深度为佳，不宜在小区内设置深度超过1米

的水系。定位于亲水系列的项目，临靠水系的通道必需要有防止跌落的措施。设计在商铺周边的水景应有防止跌落的措施。

4 小区内的水景、水廊的水下景观灯尽可能不使用或少使用。喷泉设计应考

虑避免噪音对住户的影响。

5 小区内的自然河、湖及水深超过90cm的人工水景，应岸边配置救生圈或救

生杆等救生器材。岸边不应有陡坡，不应有果树。观景平台及有跌落可能的位置必须有护栏。

6 水景水池如采用自来水作为补充水时，应采取防止回流污染的措施。 7 水景码头不建议大面积使用木制材料。局部选择木制材料应对木料进行防

水、防腐处理，需要定期翻新的部位应可拆卸。

2.10. 暖通设计

1. 风管设计尺寸应少占空间高度。

2. 烟口设备临近住宅的设计时应综合考虑消声、降噪措施。

3. 高低压配电房的通风、换气应单独考虑，制冷机房的通风和消防排风应单

独考虑。不应与车库、商场等送排风共用风机设备。

4. 空调主机房应考虑在机组四周及水泵设备处设排水明沟，并应在建施图上

明确，要有冲洗地面的上下水设施。

5. 空调设计和安装时，应合理组织室外机的气流和排风，避免出现空调排风

对冲、气流短路、热岛效应等情况。

6. 地下室的通风管道通向室外时，应在图纸上明确标高及施工方法。

2.11. 社区配套

2.11.1商业配套

1. 商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围对

外开放，形成商业集中管理区域，有利于开放式管理。 2. 餐饮商业房屋建筑的首层门窗不宜向住宅区域开设。 3. 噪音大，营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围。

4. 商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于

检修的户内部分，建议适当加大管径及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议在规划阶段统一设计隔油池。

5. 底商餐厅厨房应设通至屋顶排烟道。如前期设计时底商未定性，应在平面

适当位置考虑设置集中排烟道，烟气应高空过滤后排放。

6. 底商应在隐蔽位置设计预留空调机位，避免靠近住宅入口，以避免噪音和

散热影响住户。空调机位尺寸满足使用需求，空调冷凝水需有组织排放，不建议选择中央空调。

7. 商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计，写入出售、

出租合同。广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。 8. 商业建筑若与住宅区域接近，应考虑设置隔离设施，保证住宅区业主的私

密空间免受打扰，在住宅与商业街区的隔离带上种植高大树木，利于隔音。

9. 设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可

实现封闭式管理，尽量避免与小区道路相通。

10. 商铺采取连廊设计时，其招牌灯箱位置应设计预留在连廊外临街位置，以

吸引路人。

11. 商铺的水、电表应集中布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表。 12. 商业配套一般应考虑超市、菜店、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容

美发、建材、文化娱乐等的配套服务功能。

13. 商业裙房应按餐饮功能设计，预留好上下水，烟道、隔油池、空调位等，

同时考虑用电扩容问题。

2.11.2会所配套

1. 小区会所的选址，建议设在人流较为集中的人行出入口处。

2. 会所经营项目的设置，应根据当地居民的生活习惯、民俗民情、时尚潮流

以及住区居民的年龄、文化水平等因素而设定，会所项目应以大众化、普及性强的项目为主。

3. 会所应安装水、电表单独计量。

4. 为节约能源，建议会所采用分体VRV空调。

5. 会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。 6. 大型会所宜设计厨房，以便开展商务会议或业主租用聚会。

2.11.3物业用房

1. 物业管理用房面积按照当地法规要求测算，达到物业管理公司提出的功

能、布局要求。

2. 物业管理用房尽量设置在住宅区入口位置或中心部位，方便住户接待。值

班操作用房应就近设置在设备间附近。 3. 客服中心应设置在住户方便到达的位置。

4. 服务中心设置有前台接待区域（含业主资料间、邮件存放间）、独立的经理

办公室、人事财务办公室和会议室及公共办公区（专业主管办公室）、更衣室，办公区域设置卫生间，有独立的资料室、储存室等 。

5. 员工宿舍房间数量、面积及员工食堂的面积符合小区的管理要求，并配置

员工文化娱乐室、卫生间、洗浴室、晾衣处等。

6. 服务中心办公用房和宿舍不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条

件应达到办公场所和住宅标准，具有足够的采光和通风条件。

7. 工程、绿化、保洁员工用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，

可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

8. 过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理

使用需要。

9. 员工通道尽量与客户通道分开。

2.12. 公建配套

1. 公建用地与住宅用地应相对独立，并考虑与公共交通的便利性，以形成公

建区，有利于实现开放式管理满足商家及公建功能需要，同时会降低后期客户投诉及降低管理成本。

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