物业前期介入-设计关键点(2)

6. 设备应优先选择通用型号，同一小区最好使用同一品牌规格的产品，便于

后期维护与保养。

7. 地下室水泵房、空调机房、锅炉房、发电机房应墙面作防潮层，并建议铺

贴1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料，墙面、顶棚批白，涂料粉刷，发电机房、锅炉房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、空调机房、电梯机房、值班室等室内地面应铺设防滑地砖或耐磨油漆。其他机房水泥地面应符合《建筑地面工程施工质量验收规范》。

8. 各机房需配置有温、湿度计（温湿度计建议选用直接读数方式的产品）。 9. 各机房设置防止雨、雪和蛇、鼠类小动物从采光窗、通风窗、门、电缆沟

等进入室内的设施（如风口百叶处应焊接不锈钢丝网、电缆沟进行封堵等）。电梯机房门及通风窗需装设雨棚。

10. 同一设备房不同出入口门锁宜采用通开钥匙，同类型的设备房宜采用通开

钥匙。

11. 地下室配电房、水泵房、发电机房、空调机房等进门槛处安装金属材质防

鼠挡板，高度为50cm。有水房间应设排水沟，并标明排水坡度。 12. 底楼和正负零以下，强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火泥封堵外，

同时用无机泥，对所有缝隙进行二次密实封堵，防止因室外温差形成结露，对设施设备带来损坏。

13. 各电梯机房、高低压配电室、消控中心、水泵房、监控室、泳池泵房、水

处理房等设备房应根据现场情况，配置一定数量的灭火器（4kg 干粉灭火器）。高低压设备较集中的供配电室可配置35kg手推车式灭火器或专用灭火器。

14. 各设备房应统一制作机房、配套设施标识、标牌，VI标识选用项目LOGO

标识。如：机房名称及“机房重地，闲人免进”等警示标牌，门牌标识正确、位置合适。

15. 各机房应有良好的通风环境，安装送、排风设备，保证空气清新。 16. 地下室设有集水井的水泵控制箱应有高低水位报警功能，信号接入消控中

心。

17. 各设备房内日常照明照度符合规范要求，建议（消控中心为300 lux；配电

房为200 lux；水泵房、风机房等为150 lux，应选用节能灯具）。且备有事故照明，其照度为一般照明的1/10，照明时间能满足30分钟左右。 18. 消控中心、配电房必须安装空调和除湿设备，电梯机房设在屋顶层，温度

较高，建议安装空调设备，宜采用每天能当日开、当日关的定时功能的空调机，方便管理，降低能耗。相关机房安装空调时，考虑空调外机的安置位置及冷凝水的排水问题。

19. 设备房应严格控制噪声，在隔声、吸声、消声三各方面采取措施：①位置

远离人群居住区；②设专门的吸声房间；③布置缓冲带；④基础、楼板、墙和柱作隔振处理设备基础、连接接头等应采取可靠的降噪措施。

2.4. 供配电系统

2.4.1计量电表设置

1. 电表宜安装在低压配电柜或计量柜内，方便抄表，减少线路损耗。。 2. 中央空调系统（包括空调主机、循环水泵、补水泵、冷却风机等）需安装

电计量表。

3. 电梯需统一、独立安装电计量表。 4. 增压水泵需安装电计量表。

5. 地下室送排风机（包括人防风机及车库诱导风机等）需安装电计量表。 6. 景观照明、水系需安装电计量表。 7. 电瓶车充电插座电源需安装电计量表。

8. 大堂及电梯厅空调风机或风机盘管需安装电计量表。 9. 泛光照明电路需安装电计量表。

10. 商铺、会所、食堂等服务区安装电计量表，（服务区内照明、动力等需对应

各功能区计量表，）用电引自配电间低压柜，建议电表装设在配电房。 11. 物业用房独立安装电计量表。

12. 其他必要的地方。

13. 各电能表应准确可靠，计量校验在有效期内。 14. 电表位置宜集中设置，方便集中抄表。

2.4.2高低压配电室

1. 施工图中应有用电设备干线起始端明细表，表明电缆的始端、终端、型

号、规格、数量等。

2. 应明确位于地下室最底层变配电房的作法，地面和挡土墙应作防潮层，配

电房地面须粉刷耐磨油漆，变配电房内应设置通气窗。房间地面建议高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。 3. 配电室应在黄色警戒线内铺上绝缘垫。

4. 配电室内应配置维修专用工具及配电系统模拟屏。

5. 设计低压配电柜时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，

留足备用商铺用电接线开关。

6. 配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，建议考虑在配电房外增设排水集

水坑，电缆沟有一定坡度，积水通过敷设水管流至集水井，设置时注意集水井与电缆沟的高差。

7. 低压柜门考虑检修方便，建议采用钥匙开启方式，不易采用螺丝固定方

式。

2.4.3配电箱

1. 在公共场所的各种配电箱（柜）均需加锁，建议控制按钮设置在箱内，状

态指示灯设置在箱外，同类配电箱钥匙通用。

2. 配电箱最好挂装在建筑墙面上，若安装在地面时，应安装在基础上并在与

地面接触部位做好防水及防潮处理。

3. 为了减少对业主生活的影响，各类井盖、配电箱、有线电视箱、路灯控制

箱等公共设备设施应避免设置在业主私家花园等私人专有使用区域，配电箱尽可能安装在隐蔽部位，最好用灌木隐蔽。要考虑儿童难以接触的高度

上。配电箱内系统图纸应塑封处理、粘贴完好。

4. 强弱电井应分开设置。强电井面积应充分考虑配电箱、表箱的安装位置，

箱体大小满足设备的安装尺寸，方便检修。

5. 强弱电井的管线安装完毕后，管线四周的空隙应用防火胶泥封堵，一类高

层建筑应每层均封堵。

6. 强弱电井与管道井应独立采用通开钥匙，方便物业管理。

2.4.4楼道照明设计

1. 一楼电梯厅及大堂：建议装饰灯与照明灯具分路控制，不宜设置高能耗灯

带、射灯等。

2. 地下室电梯厅：应急照明灯采用翘板开关控制，其余节能筒灯分回路采用

触摸延时开关控制，筒灯数量2-4只，不宜设置高能耗灯带、射灯等。 3. 标准层：电梯厅设置1-2只节能型筒灯，采用声光控延时开关控制，内走廊

每户入户门口设置一只节能型筒灯，独立设置触摸延时开关控制，与电梯厅交接处设置一应急照明灯具。其余灯具数量宜少，采用声光控延时开关控制，不宜设置高能耗灯带、射灯等。

4. 消防楼道：采用声光控延时开关控制或触摸式控制。

5. 地下车库车道灯：采用双排节能型灯具，灯间距宜5M左右，每排双回路

控制；车位灯：单排节能型灯具，灯间距宜5M左右，双回路控制。地下室灯具设计应考虑分时段自动控制（可采用时控器方式控制），减少人员管理成本，降低能耗，灯具设置考虑与风管、线槽及管路的发生冲突，影响照度。

6. 强、弱电井、管道井应设计普通节能照明灯。

2.4.5室外照明

1. 路边的园林草坪灯应与路灯一同考虑，草坪灯起到兼顾路灯的效果。

2. 草坪灯、路灯、围墙灯、景观灯等应分别为不同的多个回路，并能单独开

关控制，应加装定时开关，高档小区及写字楼的灯光控制建议引到控制中心，能通过BA一起控制。室外照明电源均须经过漏电保护器。

3. 园区内射灯、节日彩灯设计不宜过多。水景、水池、水廊水下灯的使用维

护成本高，使用效果一般，建议设计时尽量避免使用。如果设置水景灯，需要使用不高于24V的安全电压，支架需要使用不锈钢材料。电缆不允许在水中接头，不可避免时需要使用环氧树脂密封。 4. 路灯杆与房屋本体应保持1.5米以上的间距。 5. 泛光照明不影响住户，不造成光污染。

6. 装饰灯开关、接口、电源等部位应隐蔽设计或设计在儿童不易触摸处。 7. 在绿化带上的各种灯的基础应降低200，使灯基础的砼不要外露，可被草坪

或苗遮挡。灯杆具备防腐、防锈要求，结构牢固、外形简单。选用节能灯具。

2.4.6公共电源插座

1 小区内楼栋、主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源

接口应使用防水插座并上锁管理。

2 公共区域建议合理设置一定数量的220V16A维修插座，户外电源考虑防水

保护。

3 楼层强弱电井内应安装检修插座。

2.4.7发电机

1. 发电机房不宜放在较低位置，以免万一发生事故会被水淹。 2. 发电机设备房内需要配置维修专用工具。

3. 机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发

电机没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器；发电机的自动转换柜应

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