新园商业街招商项目形象组合特色(3)

或形象店，以各类品牌专卖店或品牌形象专卖店为主，同时，一楼各商铺面积可灵活调整间隔大小，以适合金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户的进驻和经营，以此完善商业街的商品和服务项目。

二楼布局规划为以特色品牌美食、休闲娱乐、美容健身类别项目为主体项目，形成餐饮、休闲娱乐、美容健身项目一条街；在楼层南北两侧设计上下通道，形成室内步行街的经营格局。

（b）项目组合形象特色及招商项目功能定位：

项目布局的组合根据是符合整个商业街战略定位特色美食运动的原则，集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动五大功能于一体，招商项目布局的组合必须从满足以上功能需求的角度优化组合各类别项目。另外，项目规划组合必须适应不同商品经营业态格局的原则，如特色美食餐饮、休闲娱乐、美容健身等项目适合二楼经营，因此主要规划在两侧的二楼商铺；以生活超市为主力店吸引更多客源的项目以及金融机构、电信、邮政、移动通讯、运动休闲服装等这些品牌形象店适合在一楼分区经营，所以规划于一楼商铺，这些项目在实际情况下如需要在某一区域上下两层同时租赁的，要适当创造条件以满足该类别项目的需求，总之，项目经营布局的规划必须以项目的整体特色定位为目标，为项目实现招商目标服务，最终布局格局取决于招商的结果。 （c）商圈消费群体分析：

项目所在地商圈现阶段还是消费群体人口较少，主要客源为比亚迪厂和爱力科技园及三鑫玻璃的工薪阶层，人均收入水平较低，致使商圈现阶段整体商业消费水平较低，消费能力有限，成为项目所在地商圈现阶段商业发展的瓶颈。但是，随着高新技术开发区内各类别项目的投产，开发区内人口将在一、二年内快速增加工人约6-7万人,这些工薪阶层虽然整体消费结构较低，但是这些工

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薪阶层收入稳定，而且，大量的工业园区项目投入使用后将会配套一大批中高层管理人员，这部分中高层管理人员的平均消费结构较高，对日常生活购物消费场所的选择性将更追求购物场所的舒适，消费场所的购物消费环境和商品质量、档次，根据这个人口增长的变化，项目所在地商圈的消费群体将发生根本性变化，对日常生活购物消费的需求量来说，商圈现有的商业设施根本无法满足这个人口增长的需求，所以，项目在明年中筹建完成投入使用后，商业街项目将是予商圈现有的商业设施实现优势互补的最佳项目。 （d）优化组合招商项目的组合功能定位原则:

项目在进行布局规划组合时必须考虑组合项目的关联性原则，不同的经营项目适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，运动休闲服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一条街或同一功能区经营，主力品牌店客户和知名品牌优先原则，主力品牌项目客户和知名品牌对提升商业街品牌，带动中小经营项目客户的进驻，以及带动商圈商业消费起着至关重要的作用，所以，对这类客户要优先考虑并给予一些政策性的扶持措施。充分考虑进驻经营客户愿望和要求的原则，考虑了进驻经营客户愿望和要求，才能充分吸引经营商户进驻，并提高经营商户的经营激情，从而促进商业街快速形成。方便顾客消费的原则，在商业街商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是让广大消费群体充分享受一站式休闲购物消费的乐趣，其二是先购物、后休闲娱乐，再去餐饮，符合广大消费群体消费的习惯。

六、项目经营管理策略：

项目的规划设计和经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件（布局规划合理、招商引进项目组合到位、招商引进项目资源的掌握、招商条件定位适合当

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地商圈、项目后期管理到位）支持，新园商业街项目才能获得良好的项目招商和经营成果。

在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式：

——统一招商、协助经营、租赁经营 ——整合市场、完善政策、合理回报

在一个目前一、二年内还不可能成熟的新开发区筹建商业街项目，对商业街项目的前期培养是非常重要的，这一点关系到商业街项目的成败，首先，项目区域的现状还是在开发的高新技术产业区，高新技术产业区各项配套项目大部分还在建设阶段，开发区的人口量还处于待增长时期，商业街项目的开发，主要目标是通过商业街项目完善新园华府整体房地产项目的配套，以带动花园住宅和商业街项目铺位的销售，进一步提升花园住宅和商业街项目铺位的销售价格，为新园华府整体房地产项目争取更好更佳的经济效益。

商业街项目能不能成功，能不能把商业街目做出特点、做成商圈区域消费的热点商业区，是通过商业街项目的整体经营运作使项目兴旺起来，进而促进商业街项目所有铺位成为各类型经营商户争购争租的区域热点商业项目，商业街项目的成功主要经济指标是通过商业街项目铺位的销售量和销售价格来体现出来，但是，就像前面所说：根据目前的高新技术产业区各项配套项目大部分还处于建设阶段的实际情况，项目所在商圈在一、二年内还不可能成熟的商业旺区，如果现在开始按项目原规划对商业街项目铺位进行销售，这无疑会给商业街项目铺位和花园住宅的销售量和销售价格带来一定程度上的影响，甚至是严重影响，这种影响主要原因是项目没有专业管理部门统一规划、统一管超、统一招商、统一宣传推广。如果按项目现在规划对商业街项目铺位进行销售，

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那么，很大一部分商铺为是小业主投资性质购买的，商业街铺位产权分散，势必造成项目无法解决项目对招商项目进行优化组合、统一规划、统一宣传推广，无法形成规模化特色的综合性商业项目，商业街的规模化经营无法实现，对商业街项目整体形象和整体优势造不利因素，所以，根据商业街项目具体情况，我们建议对商业街项目铺位实行放水养鱼策略，项目建设完成后，公司成立商业管理公司负责商业街项目的整体操作，包括：统一规划、统一管超、统一招商、统一宣传推广。待一、二年后，商业街项目培养成熟，商业街项目所在商圈成为成熟的商业旺区后，商业街项目铺位每平方米销售额增长率与现在商业街项目铺位每平方米销售额相比，肯定是上一个台阶，每平方米销售价格的增长幅度足以支持商业街项目的前期经营运作，而且给公司产出更大的经营效益。

所以，商业街项目就现在整体情况来说，必须实行： 1、 统一布局规划，统一招商管理：

为了尽快完善商业街项目的前期各项项目经营定位、商圈商业业态调查、布局规划、商业街项目的整体宣传推广、拟招项目招商准备工作，公司成立商业管理公司全面负责商业街项目的整体管理，对新园商业街项目整体布局进行统一规划、招商和后期管理，除经营商户已经购买的用于自营的商铺外，为统一项目整体形象，尽快繁荣新园商业街市场，对项目预留的商铺，整体采用统一规划经营区域布局，统一招商的原则。对于属于投资客户购买用于租赁投资的商铺，由商业管理公司集中与商户签定委托代管协议或返租协议，由商业管理公司按区域功能布局统一对经营项目进行招商。 商业街所拟招的项目招商全部采用租赁经营模式。 2、完善商业街项目的后期管理:

为了实现商业街项目和合作商、经营商双赢的经营目标，商业管理公司成

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立专业管理小组负责商业街项目的后期管理，包括：进驻项目的经营情况、项目的整体运营情况以及进驻项目的物业管理和物业的其它功能性管理（水、电费用、租金交付、物业各项设施维护维修），免除进驻项目经营商的后顾之忧，专心做好项目经营。 3、 协助经营:

为了实现新园商业街项目和经营商户双赢的目标，新园商业街的经营模式实行协作经营的模式，除客户自购商铺自营的商铺以外，其余所有经营客户由商业管理公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。

2010-11-18

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