新园商业街招商项目形象组合特色(2)

的15%，其它类别项目占总招商项目的15%。

四、招商项目优化组合和招商策略

（a）拟招商引进项目的优化组合 1、第一目标主力店：

优化组合后的主力店是新园商业街组合招商各类别项目经营的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。 第一目标主力店以新型生活超市为主力店，运动体育类服装、精品女士服装、鞋帽箱包、化妆饰品、黄金首饰、家用电器、手机数码、服装加工店以及土特商品（手工艺品、品牌药店等）为经营主体。

为了提升新园商业街项目的整体经营定位和进驻项目的经营档次，第一目标主力店拟招以下一、二线品牌项目进驻，以知名品牌项目带动其它二、三线品牌类别项目的进驻，整体品牌项目组合为一线品牌项目为龙头，二、三线品牌项目组合为主体进行优化招商，总招商目标为品牌项目形象店为主:

新型生活超市:华润万佳生活超市或喜伴(SOPN)综合生活超市.

运动体育类服装拟招:361°/李宁/阿迪达斯/匹克/鸿星尔克/安踏等品牌形象店为龙头项目.

休闲类服装拟招:以纯/堡狮龙/真维斯/篮色天空/与狼共舞/惠子龙/质顶等品牌形象店为龙头项目.

精品女装拟招: 歌莉娅/丽人坊/妮诗娅/云仙妮/维妃妮/斯尔丽/千百惠等品牌形象店为龙头项目.

精品内衣拟招:柏维妮/妃妮维丝/妃妍妮等品牌形象店为龙头项目. 化妆饰品拟招: 欧莱雅L'OREAL /雅芳AVOU / 玉兰油OLAY/小护士等品牌形象店。

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皮鞋皮具箱包拟招：SATCHI(沙驰) /班卡奴等品牌形象店。 黄金首饰拟招:金六福/周大福/凤祥珠宝等品牌形象店。 品牌药店拟招:中联大药房/海王星晨等品牌形象店。

手机数码项目拟招:中域通讯/迪讯通/创宇通讯等品牌形象店。 2、第二目标主力店：

第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商业街由单一的仅以购物消费和日用消费为主体的商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的品牌商业街过渡和新兴商圈能否崛起的关键。

第二目标主力店以经营特色美食餐饮、酒吧、书网吧、娱乐活动场、美容美发、影楼、等休闲娱乐类别项目为主。

第二目标主力店拟招以下品牌项目进驻:

特色美食街拟招:西式:肯德基/麦当劳/上岛咖啡/尚品咖啡等品牌为龙头项目.中式:蒙自源/川湘名菜馆/湘家菜馆/真功夫/面点王/老东北饺子馆等为龙头，再配套各地方特色美食为辅助项目.

休闲类项目拟招:雪肌美素美容院/足健乐健身房/茶乐馆等品牌形象店为龙头项目,再配套其它美发馆为辅助项目.

婚妙摄影类项目拟招:巴黎春天. 娱乐场项目拟招:智乐游乐场.

酒吧/书网吧项目根据招商进行具体情况决定. 3、第三目标主力店：

第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共类别服务机构。

第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。

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金融机构项目拟招:除国有四大银行外的其它商业银行. 电信项目拟招:中国电信营业厅.

移动通讯项目拟招:中国移动/中国联通营业厅. (b)招商策略和招商政策: 招商策略：

1、项目的整体布局规划完成后，在等待项目建设工程完工期间，商业管理公司即开展对拟招的项目做好各项准备工作，根据项目建设工程的进展阶段，开展对拟招项目进行专人跟踪，同时，开展商业街项目的招商宣传推广，利用目标项目所在地比较集中的深圳、惠州两市传媒进行对商业街项目的招商宣传推广，力求在短期内让目标项目品牌经营商或代理商了解和认知新园商业街项目。 2、根据项目所在地商圈现有商业设施还不成熟的实际情况，对商业街布局规划需要的而且能带动其它类别项目或同类项目的拟招一线品牌项目在租赁条款上给予一些政策性的扶持措施，比如：适当延长装修期、给予适当的免租期、适当减少知名品牌项目或大型主力项目的租赁租金等等。

3、项目招商工作任务落实到责任人，专人对项目的招商及其它跟进工作负责到底，同时，为了实现商业街项目早日完成招商满场目标，公司制定适当的项目招商奖惩制度，对项目的招商及其它跟进工作完成任务的，特别是招商引进大型主力项目的招商人员给予适当的奖励，对项目的招商及其它跟进工作中不能完成任务的招商人员给予适当的惩罚。

4、在项目建设施工基本完成阶段，为了满足新园华府花园住宅项目和商业街铺位项目购房购铺位客户二次装修的需要，同时为了加强项目周边顾问和商业街布局规划拟招项目潜在经营商对商业街项目的了解和认知，在商业街项目招商前期，规划一个区域招商一部分装修公司、建材公司、水电器材商进驻，这些

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商户的合同期限只签一年，目的是让商业街项目尽快成型并能产出经营效益并加快商业街其它布局规划拟招项目的招商进度。 招商政策：

商业街项目整体租金标准及铺位租赁条件在商业管理公司进行商圈详细的市场调查研究分析后，根据项目所在地商圈的实际情况做出分析报告及相关铺位租金标准及租赁条件报公司董事会审批后执行。 （c）拟招商引进项目的招商风险：

项目规划完成后，招商前期一定要明确招商对象以及目标客户，要分清楚谁是我们的目标主力客户，谁是我们的目标重点客户，谁是我们的目标源头客户，谁是我们的目标独家客户，谁是我们的一般客户，这些问题都是项目招商前必须做好充分优化组合的首要问题，对所以拟招商引进的项目，首要目标是设定一个条件，要选择厂家或省级代理商合作。比如说星巴克咖啡或上岛咖啡，那我们必须找它的总部。比如说需要招运动服装类的知名品牌阿迪达斯或361度运动体育服装，可能还要找到它的生产厂家。对于这些源头厂家来说，如果弄不明白的话，可能就没办法招商。当然一般客户要按照一般客户对待。所以，在项目招商前必须做好拟招项目充分优化组合，也就是说招商项目的目标甄选，要分清主次。

项目招商是否成功，能不能根据项目规划所拟招项目进行招商到位，除了项目本身所在地理位臵和商圈位臵以及项目所在地商圈现有的商业气氛是否成熟，是否具备优越的地利条件优势外，招商前期的宣传推广工作是招商成功予否的决定因素，项目的整体宣传推广是商业街成功的灵魂，项目的整体宣传推广包括计划、策略、执行、控制四大方面，它清晰地表述着商业街项目的整体规划、经营区域项目布局组合，它不单标志项目的宣传推广组织的企划能力，

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也在另一个侧面反映着项目开发商的整体实力和管理公司的整体经营能力。衡量项目整体宣传推广方案及执行过程的水准，是以获得项目拟招的项目目标客户接受和认知为准则的。它需要考量许多因素：拟招的项目投资者对商业街项目的理解力，资金实力，运筹能力，它还需要依据项目本身的潜力，甚至牵扯企业如何调动政治资源。完善的项目宣传推广方案和策略，不但为项目整体招商吸引更多经营品牌的主力品牌店经销商，还为商业街后期的运营实现盈利打下坚实的基础。

招商计划的实施，是项目成功运作的关键。针对目标群制定的招商策略，招商人员的配臵，招商人员管理及激励办法，必要的招商培训，客户工作的跟进，合同的签定，安排进场及二次装修等。对整个招商工作流程的检讨与把握，构成着中期工作的核心。

项目招商成功予否的风险在于拟招的组合项目对项目的了解和认知，所以，项目布局合理的组合规划项目和强大的宣传推广进攻势是一个商业街项目能否实现项目招商进驻满场的前提，合理的招商条件和租赁价值是一个商业街项目能否具备优越条件吸引更多品牌精品项目进驻的决定因素，商业街项目最终是否成功，不是能不能招商满场，而是，项目能否实现和进驻项目达成双赢及长久合作创造一个新的商业街项目成为当地人或外地人搜罗美食和购物休闲的据点而成为同业态知名品牌项目。

五、形象特色及功能定位建议：

（a）项目组合思考重点及总体定位： 楼层功能布局规划

一楼两侧的商业街铺面，一楼布局规划各类别运动体育、休闲服装、精品女装项目、化妆品、皮鞋皮具箱包、手机数码、家用电器、各类服务类项目营业厅

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