某房地产开发项目可行性研究报告[1](4)

低的走势。

据**市勘察院1999年12月13日测绘的工号为C—1999—418的测图，《**家园》居住小区工程红线边界在四界方向的自然地面现状高程见表四所列各项数据。

《**家园》红线边界自然地面现状高程 表四 方位 丁字沽三号路西侧沿线 南仓道北侧沿线 桃江路东侧沿线 玉泉东道南侧沿线 自然地面高程 4.76 4.89 4.96 4.85 4.80 4.97 4.92 4.89 4.78 4.82 4.94 4.93 4.80 4.76 据天津燕宇置业有限公司与天津警备区青光农场一分场签定的《**家园》居住小区工程现场的“场地平整工程”的施工协议，土方平整后的地面高程为：

挖运土方地点，平整后的大沽高程为4.70米 垫填土方地点，平整后的大沽高程为4.60米 清运垃圾地点，平整后的大沽高程为4.50米

《**家园》居住小区各单体栋号±0.00标高和室外地坪标高宜按区内由西北方向向东南方向逐步降低的走势为宜；室外地坪高程可定为西北方向向东南方向找坡，高程为5.31米～4.92米（比相邻的路边石高程约高出0.3米），区内道路的泛水坡度约为0.6‰。 ⑷单体工程的结构形式及相应的地基处理方案

《**家园》居住小区工程的单体建筑分为三类：多层住宅、小高层住宅及不同使用功能的公共建筑。

多层住宅的主体结构可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础按其座落位置的地基情况（见**市地质工程勘察院工号为KC2001C09的“天津燕宇置业有限公司丁字沽三号路场区岩土工程勘察报告”）可分别采用石屑回填钢筋混凝土浮筏基础及复合地基基础的形式。

小高层住宅的主体结构可采用钢筋混凝土异型柱框轻结构体系，保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜层面体系，基础为沉管灌注桩基础。

综合服务楼类型的公建可采用钢框架结构、钢筋混凝土楼面、保

温复合墙、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面、沉管灌注桩独立基础。

托儿所类型的公建可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础视座落地块采用钢筋混凝土浮筏基础或复合地基基础的形式。 四．工程成本估算

1．土地出让金、土方平衡费用及相关配套增容费用 ⑴土地出让金

①红桥环卫局垃圾堆放场土地补偿费 86.518亩320万元/亩=1730.36万元 ②北辰区青光镇政府地块征地补偿费

19.35亩316.3万元/亩=315万元（包括上交区土地局的税金） 土地复垦费

19.35亩31.2万元/亩=23.22万元 ③北辰区天穆镇政府地块征地补偿费 246.43亩316.3万元/亩=4016万元（包括上交区土地局的税金） 土地复垦费

246.4331.2万元/亩=295.72万元 土地出让金总额为6061.36万元 土地复垦费总额为318.94万元 ⑵土方平衡费

①红桥区环卫局垃圾堆放场现存垃圾清运费100万元 ②红桥区环卫局垃圾堆放场现存杂土清运费 86.518亩32万元/亩173.04万元

③天津警备区青光农场一分场清运环卫局垃圾堆放场以外的垃圾清运费45万元。

④天津警备区青光农场一分场施工的土方平衡费55万元。 垃圾清除及土方平衡费总额为373.04万元。

据土方平衡施工合同的技术数据现场填垫平整后的平均高程为4.60米，拟定的设计室外地坪平均高程为5.15米。

红线内道路基本上不需再对自然地坪进行填、挖，而在平均高程4.6米的基础上施工，完成后的路面高程即可达到大沽5.15米～4.85米的设计高程。

红线内绿化面积（红线内面积减掉单体建筑的占地面积和道路面积）需在现自然地坪上平均填垫0.2米后，再铺垫0.3米耕植土即可达到平均5.15米的设计室外地坪标高。

填垫土方量为

12.32公顷30.2米=24640立方米

基础处理后，剩余的挖方余土即可满足现场土方平衡所需的24640立方米用土，而不需再从场外购土。 ⑶相关配套增容费用

按**市的相关规定，将相关配套增容费用估算额列于表五。

表五 相关配套增容费用名称 通信基础设施建设费 燃气基础设施建设费 供热设施建设费 非营业性公建配套费 市政基础设施大配套165 费 (600+21)元/千伏住宅电力配套工程费 安 电缆区供电工程贴费 自来水、燃气增容费和1500元/立方米2日 3000户30.8 燃气民用住宅发展基20元/平方米 金 9元/平方米 2．区内配套工程费估算 红线内各专业配套工程费用估算额，列于表六

表六 专业名称 费用标准（元/平方估算金额（万元） 23.92 收费标准元/平方计费面积 米 23.92万平方6 米 28 40+17+10+25+28 70 23.92 23.92 2.25 21.67 金额 239.2350W 900元/千伏安 239.2350W 600元/立方米2日 3000户30.6 23.92 米） 6.2323.92万平方给水工程 米 排水工程（雨水、污水） 热力工程 燃气工程 电力工程 电讯工程（电视、电话、保21.6323.92 安） 61.033.13万平方道路工程 米 82.537.41万平方绿化工程 米 路灯工程 通邮工程 148.30 24.0323.92 11.5323.92 29.2323.92 3.2323.92 574.08 275.08 698.46 76.54 516.67 190.74 611.33 78.0 18.5 3．建安工程费估算 《**家园》居住小区单体工程建安工程费估算分为三个类型，即多层（5~6层）砖混结构住宅、小高层（9~11层）框轻结构住宅和公建。各类型建筑的建安工程费估算额见表七。

表七 多层砖混结构住小高层框轻结构公建2.25万平宅 住宅 方米 投资成费用总投资成费用总投资成费用总本 施工前期费 25/m2 建安工程费 690 小区配套和391 增容费 其它费用 205 额 元 本 29/m2 843 391 216 元额 本 30/m2 元额 844 410 216 1.2万平方米地下泊车车库建安工程费估算额为： 土建工程结构费用1950万元 设备工程配套费用 460万元 总 计 2410万元 4．售楼费及管理费估算 ⑴销售预算的拟定：

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