土地估价技术交流 - 图文

土地估价技术交流

安徽中安房地产评估咨询有限公司 常忠文

根据安徽省土地估价师协会的安排，此次交流会的主要是土地估价技术。结合我省近两年继续教育的课程设置，我将本次会议的主要议题概括为以下三个方面： 第一，土地估价的基本流程，第二，土地估价技术管理，第三，土地估价报告中的典型问题。

一、土地估价的基本流程

可以通过下图形象的反映土地估价工作的具体流程。

明确估价基本事项拟订估价作业方案收集估价所需资料实地查勘选定估价方法测算宗地价格确定估价结果撰写估价报告编辑整理工作底稿，估价资料归档 鉴于此，可以将估价工作划分成四个阶段：准备阶段、测算阶段、撰写阶段、审定阶段，下面就每个流程的具体要求做进一步说明。

（一）明确估价基本事项

明确估价基本事项应征得委托方认可，主要包括以下内容： 1、 明确估价目的

估价目的由委托方提出，在估价委托协议中明确。估价目的须符合相关法律、法规及政策规定。

2、 明确待估宗地

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明确待估宗地包括明确待估宗地的物质实体状况和权益状况，对所在位置、土地范围、土地权利状况、土地利用类型、土地利用状况等进行明确界定，并应有明确的依据和理由。

3、明确估价期日

估价期日应根据估价目的确定，在估价委托协议中明确，并采用公历表示，具体到年、月、日。

4、明确价格内涵

价格内涵应根据估价目的确定。地价定义中应说明价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状利用或规划利用条件）、实际开发程度和设定的开发程度、证载用途、实际用途、设定用途等。

5、明确估价日期

明确土地估价师从开始作业到完成报告的持续时间。 （二）制定估价作业方案 1、方案的内容

（1） 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等（要求初步进行估价方法适用性分析）；

（2）估价工作质量要求及措施；

（3）估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。 2、方案制定者

项目负责人（项目经理） 3、方案的形式

从实际操作的角度看，形式多种多样，包括心中的、口头的、书面的。

4、许多估价项目在操作过程中出现盲点，原因就是心中没有作业方案。

（三）收集估价所需资料

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1、内容包括

（1） 反映估价对象自身状况的资料（个别因素），包括产权证书、相关合同、证件批复、其他技术资料等；

（2）与待估宗地类似房地产的交易、收益、成本等资料； （3）对估价对象所在地区土地市场有影响的资料（区域因素）； （4）对当地土地市场有普遍影响的资料（一般因素）；

（5）需要收集的图件资料，主要包括级别（或区域）基准地价图、城市总体规划图、城市现状图等。

2、收集渠道：至少6个渠道（委托方、实地查勘、主管部门、估价机构、研究机构或专家、相关媒介等）。

3、收集资料的秘诀：贵在平时。

4、从程序上讲，收集资料的时候，还没有进行实地查勘。 （四）实地查勘

1、仔细查勘，详细记录； 2、实地查勘主要内容：

待估宗地及评估所用案例的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况；

3、对已获取的资料进行核查； 4、补充收集估价所需的其他资料；

5、分不同类型的估价对象，调查收集的资料有所侧重，实地查勘记录内容有所侧重；

6、拍摄反应估价对象及案例内外部状况及周围状况的照片。 （1）估价对象内外部照片（不同角度、整体反映）； （2）周围环境和景观照片； （3）临路状况照片 ；

（4）商服繁华程度照片（非工业项目） ； （5）反映估价师现场勘查的照片 。

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注意照片的组合布局，客观反映估价对象状况 ，体现估价对象的价值，佐证估价结论。

（五）选定估价方法测算宗地价格

1、在五种估价方法中，选择两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格；

2、在估价作业方案制订过程中，基本上已经明确了估价思路，这里要做的只是一个测算过程；

3、应该说是先有土地估价技术报告，后有土地估价报告。 （六）确定估价结果

1、估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观性分析；

2、结合估价经验对各试算价格进行判断调整； 3、确定估价结果（数学方法）。 （七）撰写估价报告

1、完成土地估价技术报告、土地估价报告；

2、注重报告文本相关内容的分析，重点关注估价原则选择、一般因素、区域因素、个别因素等；

3、关注报告因素分析结论、方法运用和价格测算的一致性。 （八）编辑整理工作底稿，估价资料归档 1、回顾整个估价过程； 2、检查是否有欠考虑之处； 3、出具估价报告； 4、估价资料归档；

5、归档估价资料一般应保管十年，如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定；

6、归档方式可以与时俱进。

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二、土地估价技术管理 （一）基本概念 1、技术的定义

技术通常指根据生产实践经验和自然科学原理总结发展起来的各种工艺操作方法与技能。

2、管理的定义

管理是指通过计划、组织、指挥、协调、控制及创新等手段，结合人力、物力、财力、信息等资源，以期高效的达到组织目标的过程。

3、技术管理的定义

技术管理通常是指在技术行业当中所作的管理工作，管理者一般具有较高的技术水平，同时带领着自己所管理的团队完成某项技术任务。

4、土地估价技术管理的层次 （1）估价师的技术管理 （2）估价机构的技术管理 （3）估价行业的技术管理 （二）估价师的技术管理 1、精通估价技术方法； 2、掌握估价资料的收集方法；

3、熟悉估价相关行业的知识，包括经济学知识、金融知识、税收知识、保险知识、证券知识、拍卖知识、统计知识、城市规划知识、建筑工程及造价知识、法律知识、会计知识等；

4、熟悉项目管理的基本内容，主要包括人力资源管理、进度管理、费用管理、质量管理、风险管理、信息管理、合同管理等；

5、了解咨询业的业务需求。 （三）估价机构技术管理

1、企业技术管理是整个企业管理系统的一个子系统，是对企业的技术开发、产品开发、技术改造、技术合作以及技术转让等进行计划、

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