咸宁市房地产发展和布局状况调查报告(2)

图4

五. 咸宁市房地产布局状况

图6 咸宁市楼盘分布图

咸宁市主要楼盘调查表（部分资料缺矢）

项目名称 所在城区 物业

项目地址

类型 总占地（㎡） 容积率 绿化率 青龙公寓 博鑫雅居 大楚城 咸宁温泉谷.月亮湾 水榭花都 咸宁天地 古城花园 蓝域中央 福星城

凤凰工业园

电信综合楼瑞融国际广

场 中享国际

咸宁桂花城天洁·国际

城 城市印象 盛世华庭

洁丽雅·凤

凰城市花园清水别院（金鸡小区）

泰鑫·名苑阳光家园

咸安 商品房 温泉 商品房 温泉 商品房 温泉 普通住宅 温泉 普通住宅 温泉 普通住宅 温泉 商品房 温泉 高层 温泉

普通住宅 温泉

普通住宅 温泉

普通住宅 温泉

普通住宅 温泉 普通住宅

咸安

建材

商铺

温泉 普通

住宅

咸安

普通住宅 温泉

普通住宅 温泉 普通

住宅 咸安 商品房 温泉

商品房

湖北省咸宁市咸安

区文笔路146号 金桂大道南侧（市中

心医院旁） 金桂大道南侧（市中

心医院旁） 老卫校 书台街与茶园路交汇处东南

体育街与交通路交汇处

温泉岔路口中学门口（原运动场） 温泉路59号 温泉路59号 温泉路70号

温泉路与马柏大道

交汇处岔路口 温泉马柏大道20号

（交警支队斜对面） 温泉汽车站正对面 咸安经济开发区（向

阳湖镇铁铺村、广东

畈村）

咸安区大畈村二组

咸安区桂花北路南门中学旁

咸安区环城村和西河村

咸安区金桂路62号 咸安区经济开发区（向阳湖镇广东畈村）

咸安区龙潭大道1号

10322

31448.17

31448.17

31519.81 80亩 在建 12813.3 1751.66 1751.66 9811.23

45亩

在建

3879.6

100000 6704.16 在建 88300

不详

1583.6 113800

1.9 36.00% 2.8 35.00% 不详 35.00% 1.97 35.00% 2 4.12% 在建 在建 1.96 35.00% 6.2 30.00% 6.2 30.00% 待定 35.00% 在建 在建 2.5 3.50% 2 25.00% 1.9 25.00% 不详 不详 在建 在建 1.5 35.60% 1.68

36.00%

3.59 26.00% 0.73

36.21%

碧桂园?温

汀泗镇

泉城—泊林 潭惠小区

温泉

咸宁银泉明

温泉

珠小区 商品房 普通住宅 普通住宅 咸安区汀泗镇赤岗

3682

材八组

咸安区汀泗镇赤岗

不详

村八组 咸安区文笔路（青龙

不详

山高中旁） 1.61 1.61 不详 32.56% 32.56% 不详 景泰花园

龙祥居住小

区 华辰大厦 万通大厦 中央城

凯越·学府

家园 御龙花园 元信花园

咸宁金泉湾 汽运小区 福鑫景城 景泰花园

桂花城一期 银泉雅苑

咸安碧桂园 洁丽雅·凤

凰城市花园 华辰大厦 凯翔花园

咸宁瑾瑜小温泉

商品房 咸安

商品房 咸安 商品房 咸安 商品房 咸安

商品房 温泉

电梯房 温泉 高层住宅 温泉

普通住宅 温泉 普通住宅

温泉 普通

住宅

温泉 电梯洋房 温泉

普通住宅 温泉 商品房 温泉

商品

房

温泉 商品房 温泉

商品房 咸安 商品房 温泉

普通

住宅

温泉

普通咸安区银泉大道 咸安区永安办事处西河村三组

咸安区永安办事处余家垅

咸安区永安大道92号

咸安区渔种场 咸宁大道西段

咸宁大道与滨河西街交接处

咸宁大道与银泉大道交汇处

咸宁潜山路18号（原温泉影剧院） 咸宁市淦河大道蓝

海大酒店正对面中

亨国际售楼部

咸宁市温泉笔架山路38号（老鄂高） 咸宁市温泉核心老咸宁医学院原址 咸宁市温泉开发区工业园内 咸宁市温泉路

咸宁市温泉潜山国家森林公园旁 咸宁市温泉月亮湾路11号

咸宁市咸宝区咸宝路中段 咸宁市咸宁大道

咸宁市银泉大道（迎

7187.9 11048.69 901 5497.87 40030 8027 210多亩 32704 9155.7 48537.2 38000 11322 32853 7523 208亩 54866 88339.9 2700 280亩

3 30.00% 1.8 30.00% 1.53 25.00% 1.61 32.56% 1.38 38.20% 3 35.00% 4.9 30.00% 2.69 35.00% 4.3 30.00% 1.89 35.00% 2.24 35.00% 2.8 35.00% 2.19 36.00% 3.61 5.00% 0.58 36.23% 1.66 35.00% 1.55 35.60% 不详 25.00% 2.36

45.00%

区

住宅 宾大道）288号

从上图及上表看出：

1. 从咸宁房地产整体布局来看现今楼盘主要分布在温泉及咸安地区只有极少部分布在其他辖区。

2. 从各个项目内部布局来看，平均容积率为2.42，容积率较低，平均绿化率为30.75%，品质得到了保障。

六. 咸宁市房地产业发展中存在的问题

(一)荻取土地的程序不够法制化，难以真正体现人本观念。

土地是房地产业得以发展的基础，因此土地的合理获取是十分必要的。在现在，地产商土地的获取一般是通过政府的参与来完成的。在土地的获取中会遇到许多问题，特别是当涉及剑征用农民的土地时，不仅要对他们的土地正确估价，还要做到对失去土地后农民的保障和补偿问题，如果处理不当，会产牛各种纠纷。然而，征用土地引起的纠纷也不时出现，在这个过程中，弱势地位的个人一般足受害者。毕竟一个城市房地产业的发展涉及到诸多行业的发展。出于当地经济的发展，政府有时很难公正的处理房地产企业与民众的土地纠纷，因此民众的利益在这个博弈过程中也就得到损害，真正的人本发展理念也就难以得到有效的实行。 (二)地产开发商自有资金低，风险大。

房地产项目是高风险高利润的行业，是资金密集性行业，自有资金、银行贷款、预售款项是整个项目开发的资金来源。地产商需要35％的自有资金爿。能贷款，但在金融危机中，政府为了让更多的企业可以进入该行业，从而有效分散房企高度集中的趋势，规定房地产商资本金率降低到25％，虽然这可有效缓解地产商的资金压力，从而也减小地产商项目运作的财务成本。但也为房地产开发带来了风险。由于资本率过低，使得房地产业的资金在当前情况下更加依赖银行和政府的支持。当楼市房价过高，消费者持观望态度时，地产商仍能在资金短缺时，死扛房价，这不仅对消费者造成不利影响，也影响房地产的正常开发，同时也将银 190行绑在了地产商的绳子上，使他们成为一个利益共同体，此时消费者的权益也就更难保障。有时当银行出于自身资金安全考虑，在发现地产商资金出现问题时，会停止对地产商的贷款，这样也会迫使正在建设的房屋中途停工，造成资源的浪费。因此，在当前形势下，降低地产商的资金门槛，对本地地产业的正常用发展带来了更大的风险。 七. 建议

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房

地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。 3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。 4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化

5、加大对地产投资者考核，提高投资的安全度．

政府在引进资金时，应该同时考虑企业的诚信度，引进信誉好的企业。在中国城巾．进程化和经济高速增长的前提下，房地产qk具有诱人的投资旧报率，同时社会上积聚若相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。在当前经济形势下，央行虽然对地产商提高了贷款门槛，但各大商qk银行为谋取利益，并没很好的执行央行的决议，这些都搞高了地产商的资金使用风险度。同时，政府在房地产的发展中也扮演着蓖要角色，起着对房地产发展监管的作用。政府应该加强对房地产开发企业的考核，定期榆查他们的资金流动情况，对于存在资金流动4i畅的企业应该给出警告并限制继续出卖土地于他们，以避免出现危机。并把对房地产企业的监管加以法制化。从而为房地产企业的良好健康发展创造条件。

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