咸宁市房地产发展和布局状况调查报告

咸宁市房地产发展和布局状况调查报告

一. 调查目的

房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产业也逐渐成为推动经济发展的支柱之一。房地产调查报告的调查研究的目的是通过研究咸宁市房地产发展情况以及分布状况，了解当今及未来房地产市场情况，发展趋势，以及发展中存在的问题。以实现咸宁市房地产行业的全面稳定的发展。

二. 调查方法：观察分析法,资料分析法.

资料来源:互联网权威网站、报纸、文献

三. 咸宁市概况 (一)行政区划

咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称。东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻。全市面积9861平方公里，市区1501平方公里，截止到2009年建成区面积110平方公里。

2003年咸宁市辖咸安区、通城县、崇阳县、赤壁市、嘉鱼县、通山县、四县一市一区，共设11个乡、51个镇、6个街道办事处，下辖1271个村民委员会、11585个村民小组。 (二)交通区位

咸宁市地处华中腹地，长江中游，位于京广铁路、武广高速铁路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大广高速公路和106、107国道中段，区位适中，交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存，以公路运输为主。 (三)城市建设

咸宁已经形成以市区为中心的城镇发展网络，确立起以咸宁市区为中心的市域城镇体系。全市城市建成区面积达到91平方公里，拥有城市人口96万人，城市化水平达到37%。市区规划区面积为317.76平方公里，建成区面积为25平方公里，城市人口达到24万人。城市路网四通八达，配套设施逐步完善。全市城区拥有城市道路总长531公里。下水道、绿化带、人行道逐步配套.

公用事业稳步发展，综合服务功能日趋完善。全市共有燃气企业83家，，燃气普及率达到61%。市区共有液化气站13家，普及率达到65%。全市城市供水能力达37万吨/日，供水普及率96%，供水水质合格率98%。全市拥有城市公交客运车辆438标台，万人拥有公交车辆7.2标台，年客运量达4484万人次。 全市城市道路清扫面积348万平方米，城中处处花丛锦簇，绿树成荫。全市城镇建成区绿化面积1181公顷。市区园林绿地面积99公顷，绿化覆盖率为25%，先后建成岔路口转盘、一号桥头小游园、行管局小游园、咸安桂花广场和人民广场等街头景观、小游园和城市广场20余处。淦河治理工程取得阶段性成效，建成了新老二桥滨河公园，淦河休闲旅游风景带初显端倪。市区已建成和正在建设的公司有5个，其中潜山为国家级森林公园，占地面积297公顷，香吾山公园占

地面积35公顷，十三谭公园占地面积60多公顷，双龙山公园占地面积140公顷。 (三)综合经济

2009年是化危为机、砥砺奋进的一年。在省委、省政府和市委的正确领导下，全市上下深入贯彻落实科学发展观，保增长，保民生，保稳定，经济社会实现平稳较快发展。经济增长逆势攀升。预计生产总值405.15亿元、全社会固定资产投资301.58亿元、社会消费品零售总额165.88亿元、地方一般预算收入18.14亿元，分别增长15.2%、50.1%、21.3%、27.9%。生产总值和地方一般预算收入提前两年、全社会固定资产投资和社会消费品零售总额提前一年完成“十一五”目标任务。产业结构调整加快。三次产业比重由上年的22.8∶42.8∶34.4调整为21.5∶43.2∶35.3。预计规模以上工业增加值147.39亿元，增长27.3%，提前两年完成“十一五”目标任务；完成第三产业增加值143.18亿元，增长15.7 %。

人民生活持续改善。预计农民人均纯收入4873元，增长10.5%，提前两年完成“十一五”目标任务；城镇居民人均可支配收入11627元，增长9.7%。

四. 咸宁房地产发展情况 （一）2004年以前

自2000年以来，咸宁市坚持以发展为主题，以结构调整为主线，以园区建设为基础，以招商引资和项目建设为重点，以体制创新和环境创新为动力，以提高人民群众的生活水平为根本出发点，国民经济和社会发展呈现出较快发展的态势。“十一五”期间，全市经济综合实力不断增强，经济进入提速发展阶段,咸宁市房地产市场也随着城市的进步保持着快速发展的态势。随着咸宁市政府的政策性扶持和引导，以及城市基础设施的完善，咸宁市房地产市场如雨后春笋般快速发展。

（二）2004年—2009年

2004-2009年，咸宁市房地产投资增长迅猛，增长幅度为47.3%、107.3%、85.3%、9.4%、19.7%。其中2004-2007年呈跳跃式增长，2007-2008年稳步上升。

从图1-2中可以看出，2004至2009年，咸宁市房地产投资额以及商品房竣工面积成快速增长态势。

图1 2004-2009房地产投资增长

图2 2004-2009施工面积增长

（三）2009年房地产概况

2009年是咸宁市房地产业腾飞的一年，房地产市场呈现出供需两旺的火爆局面，特别是2009年11月“咸宁市温泉国际旅游节”的成功召开以及12月武广高铁的开通，许多武汉及广州的市民来我市咨询房产并购买，许多楼盘出现了有市无房尴尬局面。

2009年初，我市房地产市场低迷不振，成交量萎缩，购房者观望气氛浓厚，开发商信心不足。为了激活房地产市场，市房地产管理局积极向市政府建言献策，市政府于2009年3月及时下发了《关于促进咸宁市房地产市场健康稳定发展的意见》。文件具有极强的可操作性和极高的含金量，不仅减免了一定的费用，而且还采取了财政补贴政策；不仅简化了办事程序，而且还强化了服务意识。文件出台后不久，我市房地产市场呈现出供销两旺的态势，商品房建设速度和上市速度明显加快。一大批楼盘强势推出，全市房地产进入了稳定发展期。到11月、12月，两个月市城区的单月销量都在1000套以上，创历史新高。

2009年，我市房地产市场的特点有： 1．供需平衡，房价涨幅趋稳

供需基本平衡，房价稳中有升。全年共批准预售商品房184.98万平方米，已销售商品房130.59万平方米，当年销售率达70%。既没有形成市场过剩，也没有市场短缺现象。房价涨幅趋稳。以城区为例，普通商品房年初的2280元/平方米上涨至年尾的2600元/平方米，上涨14 %，上涨幅度属较为理性的范畴。我市房价和上涨幅度均低于周边城市。 2．潜力无限，具有较大投资空间

2009年房地产开发投资完成19.12亿元，完成值居有史以来最高水平。由于市政府将咸宁定格为生态旅游城市，咸宁的优美环境比较适宜居住，加上近几年交通条件的改善及温泉旅游节的成功召开，我市房地产投资吸引力逐步显现。

咸宁房地产业日益成为本市的支柱产业，房地产投资潜力无限，仍有较大

空间。

3．数据增长，开发环境日趋良好.

2009年，我市开发项目136个，同比增长22.5%；施工面积320.07万平方米，同比增长19%。其中新建项目48个，新建面积138.67万平方米，同比减少8%；续建项目88个，续建面积181.4万平方米，同比增长27%；计划投资33.69亿元，同比增长16%，完成投资19.12亿元，同比增长19%；已竣工面积190.03万平方米，同比增长16%；已批准预售面积184.98万平方米，同比增长45%，已销售面积130.59，同比增长83%；预（销）售款21.02亿元，同比增长65%。 4.市场细分，产品档次更全

2009年以来，我市楼市明显表现出市场细分特征。有的楼盘开始追求高品质定位，有的已开始注重商业地产、文化地产、旅游地产的开发，无论在环境配套、营销推广模式、价格定位等诸多方面，均与常规、单一的住宅开发拉开了较大距离；有更多的开发企业已开始关注工薪阶层、外来务工人员和弱势群体的特殊住房需求，通过细分还出现了一批富有个性特色和文化含量较高的建筑艺术精品。

2008年由于受到全球金融危机的影响，咸宁楼市也走入低谷，图2-3与图3-2比较可以看出，在竣工面积增长的同时，销售面积反而下降27.42%。但随着2009年国家及地方政府的一系列救市政策的颁布，以及咸宁本地温泉国际旅游节的盛大落幕，大大地推动了咸宁楼市，使得2008年的刚性需求在2009年得到释放，销售总套数与销售总面积均得到大幅提升。 5．销售面积走出低谷 以市城区为例，商品房销售量的变化大致分三个阶段，第一阶段为1-3月平均月销售不足200套，受全国房地产市场形势影响，我市城区第一季度商品房销售量较小。第二阶段为4-10月商品房销售数量有所回升，达到500套，从4月份起房地产销售发生转折，其主要原因是市政府《关于促进咸宁市房地产市场健康稳定发展的意见》的执行。对居民购买商品住房给予了全额财政补贴等相关利好政策，有效刺激了居民的购房热情。第三阶段为11-12月商品住宅销售量上升尤为明显，这得益于11月6日-9日，我市温泉国际旅游节成功举办，城市品味得到了极大提升，消费者的信心也随之增强。 (四)2010年房地产概况

今年1-9月咸宁城区楼市住宅和非住宅总成交6709套，相比去年同期的3736套，同比增长79.58%；成交总面积76.27万㎡，同比增长105.80%；成交总金额20.24亿元，同比增长155.88%。

9月，咸宁城区房地产市场住宅和非住宅总成交682套，环比增长33.99%，同比增长24.22%；销售总面积为7.05万㎡，环比增长23.46%，同比增长16.34%；销售均价2785元/㎡，环比增长0.72%，同比增长24.66%。住宅成交量达536套，比8月的426套增长25.82%；住宅成交面积6.21万平方米，环比增长17.84%；住宅成交均价2551元/㎡，环比增长3.99%。

图3 2010年1-9月楼市走势

9月我市楼市隐约显现出传统“金九银十”的热销趋势，为迎接楼市的“金九银十”，开发商纷纷选择九十月份开盘来抢占市场先机，如“碧桂园”、“福星城”、“航天花园”等。据分析，九月楼市的上扬一方面由于项目集中入市，类型丰富，一定程度上对成交量的上涨起到了促进作用；另一方面，前期市场购房者的观望情绪及市场供应不足，购房需求受到抑制需要释放缺口。

今年新建小高层及高层项目占全年计划开发量的30%，房地产开发已由传统住宅向商业、旅游等其他地产方向发展，住宅房地产开发占总开发量的80%，其他类房地产开发呈上升趋势。

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