禹州市房地产市场调研报告(2)

禹州市的城市性质定为：国家重要的重要材集散地，河南省历史文化名城，禹州市的政治、经济、文化中心，以发展能源、建材、医药为基础，以高新技术产业为主导的现代化工业城市。

禹州市区人口规模确定为: 近期2010年:40万人，远期2020年:50万人。

建设用地规模为:近期2010年：41.65平方公里；远期2020年：52.26平方公里。

城市近期发展主要向东，远期城市将以向北发展为主，西部应以调整补充完善为主，并适度发展。

2、总体布局

在《禹州市城市总体规划》中明确提出了城市总体规划布局：“一心两轴五组团”即以老城新区组成中心区，以颍河绿色带和许洛公路为发展轴，城北部为居住组团，西部为工业组团，中部为商贸组团，东部为行政服务组团、东北部为生态组团。

3、禹州市城镇体系规模等级和职能规划 ①城镇体系规模等级

将市域村镇分为六个等级层次：一级村镇1个，包括大城市即主城区一个；二级村镇7个，人口规模为2.0—5.0万人；三级村镇5个，人口规模1.0—2.0万人；四级村镇9个，人口规模小于1.0万人；五级村镇82个，人口规模大于1000人；六级村镇443个，人口规模600—1000人。

②城镇体系职能规划

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市域村镇体系结构分为五级六类：中心城市、中心镇、一般乡镇、中心村和基层村。

中心城市：禹州主城区，是区域次中心城市和许昌市副中心城市。 中心镇：神垕镇、顺店镇、古城镇和褚河镇。

一般乡镇：包括九个建制镇和八个乡集镇，包括火龙、梁北、方山、鸿畅、无梁、文殊、张得、花石、鸠山、浅井、苌庄、磨街、朱阁、郭连、山货、范坡和小吕。

四，房地产市场总体调研 1、2011年禹州市重点楼盘信息

2、整体市场的运行特点及供求状况

禹州房地产市场楼盘销售速度很快，空房率低。市中心偏东和东城区中心地带的房价多集中在3000元/m2~3500元/m2，偏离市中心和东城区中心地带的房价多集中在城2000元/m2~2500元/m2。大户型三

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室两厅两卫、四室两厅两卫较受欢迎，面积在140 m2以下，购买目的主要为自住。楼盘多为高层住宅，东西走向，主要购房对象是公职人员。小区配套底层临街商铺，广场、娱乐、健身、休闲设施。物业管理仅作为小区的补充，无前期跟进，物业管理提供的服务少且单一。楼盘基础设施配套天然气，暖气，部分楼盘为地暖。现楼盘多集中在东城区和市中心偏东位置，禹王大道和滨河大道沿线。

3、市场发展趋势

国家宏观调控政策的出台，使得一线城市的房市处于稍低迷的状态，促使开发商进攻二、三线城市，二、三线的城市房价开始逐渐上涨，成为中小开发商的投资佳选。禹州市政府的老城区改建、新区建设规划，也为中小房地产开发商带来了机遇，且禹州市房地产行业处于快速上升阶段，发展空间大。

4、房地产市场特质

禹州市的房地产市场近年来开始活跃。目前市场在售的有骏景·中央公园、夏都·裕华园、坪山·永和苑、和谐佳苑、銘仕公馆、阳光国际、中央豪庭等，主要分布在东城区和老城区偏东位置，特别是禹王大道、滨河大道沿线。项目规模大小不一，项目主要以高层住宅为主，有相当部分底商门面房和广场，如骏景·中央公园、夏都·裕华园、坪山·永和苑都有底层商铺，骏景·中央公园还有三面广场和喷泉。

目前，禹州市的住宅商品房均价东区和中心城区一般在3000—3500元/平方米之间，偏离东城区和市中心的一般价位在2000

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元/平方米—2500元/平方米。最贵的如中央豪庭，每平方米价格在3200元/平方米—3500元/平方米，便宜的如夏都·裕华园（多层、砖混）4楼仅售2000元/平方米。开发商在制作价格策略时一般采用一户一价的方式，逐层递减，高层、小高层则逐层递增。从户型上来看，以三房为主力，其次为四房，二房、一房供应很少。从面积来看，三房面积范围以110-140平方米为主，四房面积超过140平方米，两房面积在80—120平方米。户型略有创新，但多照搬模仿，骏景·中央公园的户型设计在空间的利用和住宅的私密性上更胜一筹。

总体来说，禹州市的建筑产品，现代城市人居的园林景观意识增强。如骏景·中央公园设有八大景观水系，其余的楼盘都多少关注景观建设，绿化率在40%左右。

禹州市的房地产项目在形象包装、广告推广及销售现场的氛围营造等方面，有一定创新，相对也较专业。售楼部现场整洁，售楼人员也较专业。

纵观禹州市的商品房市场，购房人群主要来自禹州市政府职员、成功的个体商人和部分来自乡镇的矿窑主和富裕户。

通过以上的分析可以发现，禹州城东新区房地产市场的全面启动，房地产市场正处于上升阶段，和省内其他地级城市相比，仍具有极大的发展空间，可以预计在未来几年，禹州将迎来房地产发展和需求的快速增长。

5、微观市场调研分析

禹州市区的房地产正在向中高档小区的方向发展，房地产市场着

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重建筑风格的提升，色调的搭配，景观的建设，配套服务的跟进，这些已开始成为楼盘的卖点。

从楼盘分布位置上看，新建楼盘多集中在城东，禹王大道和滨河大道两侧，城西近年鲜有新建楼盘。

楼盘销售分为平地或圈地时，以认筹金形式开始认购（认筹金多为2000元或者5000元，没有优惠），和施工至楼层三分之一时进行认购。

6、市场调查结论

纵观禹州房地产市场，我们可以发现，随着整个城市经济的快速发展和城市建设的扩张，禹州的房地产业正在逐步成长，向成熟迈进，发挥龙头作用，提升禹州整体城市建设的水平。城东新区作为禹州城市近期内的发展方向，地块价值正在迅速地凸显，并且被大多数人所看好，因此可以毫无疑问地说，禹州市地产尤其是城东新区地产将会有稳定的前瞻性和发展空间，这为我们提供了比较好的市场大背景。

附：

1、禹州市人民政府关于推进城中村改造的实施意见（试行） 2、禹州市城乡建设工作推进情况 3、禹州市新型城镇化工作进展情况

4、禹州市2011年城中村改造项目进展情况

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