淄川地块可行性研究报告

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淄川地块可行性报告

一、 项目地块周边环境分析

（Ⅰ）项目土地性质调查

项目地理位置：项目地块位于淄博市淄川区杜坡山规划区，西邻淄川奎盛公园，北邻淄川区城区主干道松龄东路，南邻淄博矿业集团，占地面积2998平方米（4.5亩），设计建筑面积6000平米。项目周期14-18个月。目前地块上不存在任何建筑物及农作物，为净地，免除了拆迁的麻烦。

（Ⅱ）项目周边环境调查

生态环境：①自然景观：西邻淄川区奎盛公园，是杜坡山生活区最后的依山地块，环境安静优雅；东临蒲松龄故居，有聊斋园、狐仙园；②环境污染：项目周边无任何厂矿；③治安环境：该地区民风淳朴，治安情况良好。

（Ⅲ）项目地块交通条件调查

周边交通现状条件：项目北靠淄川区城区主干道松龄东路，南有淄博矿业集团（淄博市矿务局）及杜坡山路（城里大街东段），交通便捷顺畅。

（Ⅳ）项目周边市政配套调查

1、购物：新兴超市，矿务局生活区市场，洪山集，新开超市，银座淄川店； 2、餐饮：花苑大酒店（4星）、海天大酒店、蒲泉大酒店（4星）； 3、教育：矿务局二中、淄川一中、淄川二中、实验中学、矿务局技校实验小学、实验幼儿园，矿务局幼儿园；

4、医疗：矿务局中心医院、淄博市中医院；

5、文体：鲁泰体育场（原东关体育场）、李梓源（国家级大师）艺术中心、张广庆（国家级大师）内化研究院；

6、银行、邮局：交行、工行、建行、农行。

（Ⅴ）项目用地综合分析

1 从地理位置分析，该地块在淄川区属于中等地带。从周边发展状况分析，随着近几年的建设发展已逐步形成新的居住区，生活配套设施较完善，人文环境优良，客源基础相对稳定。

二、 项目地块SWOT分析

（Ⅰ）项目地块的优势（S）

①地块相对较小，项目周期短；②毗邻电业公司新宿舍区、矿务局北山生活区；③交通便利；④周边城市配套齐全，环境优雅安静；⑤淄川购房者比较认可多层、大户型、车位充足、物管良好的楼盘。

（Ⅱ）项目地块的劣势（W）

①地块相对较小，施工难度相对较大；②因靠山土方费用较高；③规划需要重点考虑因素较多。

( Ⅲ ) 项目地块的机会点（O）

①环境好。②周边城市配套齐全，交通便利。③初步规划为4-5层（带阁楼），不受多层18米楼高限制，层高可做3.1米；④户型以平方米为主；⑤全地下或半地下停车场（包括车库储藏室）；⑥项目体量小，单独针对中高层消费者。

（Ⅳ）项目地块的威胁及困难点（T）

①国家房地产调控政策的负面影响，房地产宏观调控政策环境不明朗，限购令阴影笼罩二、三线城市，后期不排除有大的调控政策出台的可能性；②银行信贷政策从紧趋势明显，按揭贷款迟滞；③2011年下半年市场放量较为集中，市场竞争较为激烈。

三、 项目地块可操作性分析

（Ⅰ）消费者购房考虑因素

对于任何房地产项目开发者来说，消费者购房因素是必须研究的。目前，在淄川市场排名前4位的主要因素依次是：价格、地理位置、环境、房型。所以除常规考虑项目立项、规划、设计、广告、定价、销售、售后服务与物业管理这些市场营销的重要内容以外，在以后的项目进展过程中也要着重考虑以上

2 四点。

（Ⅱ）项目市场定位

1、项目类比楼盘调研 ①华侨城中央大宅

项目名称 开发商 地理位置 物业公司 物业类型 独栋 毛坯15000 均价 精装20000 精装万 物管费 3.5元㎡月 交付标准 毛坯精装修 绿化率 60% 现房 总价 万 共推房源 41套 销售率 75% 容积率 华侨城中央大宅 山东中润集团淄博置业有限公司 中润大道1号（中润大道北世纪路东） 顾问：上海陆家嘴 0.35 毛胚 占地面积 14万㎡ 户数 95 主力户型 主力户型：E（353㎡）、J（458㎡）， 销售电话 面积区间 硬件设施 系统 平米 工程进度 中央吸尘系统；中水回用系统；采暖设备，分室控温；中外合资三菱重工空调华侨城内的景观规划做的非常好，15个组团拥有14国景观风情。 主入口区域设有大型的标志景墙，高大的热带棕榈、低矮的树阵，常绿及落叶乔木的组合，绚烂的花草及多层次花灌木的烘托，精心设计的树池、景观藤架项目其它情及灯光系统。植被丰富，上百种热带植物、落叶乔木、棕榈、红枫、广玉兰。况 四条绿色带围合成一个欧风庭园。 其中央95栋独栋别墅用水景围合，在社区内部另设一层门禁，单独配置安保系统，充分保障业主的安全性、私密性和尊崇地位。 项目配套：高端会所、星级酒店、双语中小学、幼儿园、大型超市及综合商业。目前，会所仍作为售楼处；星级酒店已建成，还未招商；大型超市新玛特、综配套 合商业已投入运营，幼儿园、中小学等也将建成使用。 周边配套：八音河幼儿园、利群超市、莲池医院、义乌小商品城、银行。 3 目前仅开发41栋，推出以来，推广较少，主要靠自然销售和老客户介绍，已销售进度 销售大约30套左右。 客户群：基本上都是私营企业主，区域以张店为主，其次是临淄、桓台、淄川。 核心卖点：地段：城市纯独栋别墅；产品：纯独栋；景观：环岛水景 中润华侨城作为淄博的超级大盘，开始开发建设时，是政府比较重视、民众非常关注的楼盘。虽然地段和周边配套较黄金国际要差一些，但通过规模优势和内部景观、配套优化应可以和黄金国际平分秋色。然而，其初期传出了一些质量问题，令购房者产生了较大怀疑，之后比之于黄金国际备受冷落，价格与黄备注 金国际产生了较大差距，销售速度较为缓慢。由此可见，对于高端项目来说，质量的严格把关非常重要，一旦失足便跌入深渊，想翻身就比较难。这样的例子在国内非常多，值得警醒！ 另外，其后期产品不够丰富，缺乏创新，也是其卖不过黄金国际的重要原因。 不过，华侨城项目的内部景观规划在业内还是比较值得认可和借鉴的,这也是后期其销售情况逐渐好转的原因之一。 ②紫园 项目名称 开发商 地理位置 代理商 物业公司 物业类型 占地面积 配套 销售进度 今年年底或明年建成现房再开始销售。该项目计划推出部分洋房、别墅计划。 本案营销可鸿嘉星城西湖别院开盘模式值得借鉴，低调开盘，控制风险的同时也体现客借鉴之处 户的尊贵，目前寻找有效客户来源渠道是重点，发展商的关系客户前期预热紫园 东升房地产开发有限公司 张店区政府对面，张周路东段 顾问：九鼎 未知 联排、叠加、双拼、洋房、公寓 300亩 容积率 建筑面积 1 21万平 社区配套较少，规划中仅有1栋小型会所和一所与区政府联合打造的小学。 该项目进行了一期小高层产品的VIP卡认筹。据销售人员介绍别墅一期要到4 要开始。 紫园项目定位为“淄博首席城市别墅”，现代简约风格。西北为小高层和高层观景墅质洋房；大部分产品为联排别墅，别墅区北面有4栋叠加。 别墅特点为一层高出地面约一层楼高度，避免夜晚车灯照射；两排别墅之间小院相临，形成封闭性院落，提高私密性，小院下面为车库。 其别墅共有288套，联排别墅面积平米，叠加在平米之间。 紫园项目的最大卖点为在城市中建造低密度的别墅豪宅，主打“城市别墅”备注 概念，因此也是本案最主要的竞争对手之一。其产品由知名度较高的水立方设计团队打造，品质较高，周边又有很好的教育资源。因此如何挖掘或赋予本案创新性、差异化的核心价值将是本案成功与之抗衡的关键，否则只能尾随其后、通过低价策略来提高竞争优势。 该开发商对别墅开发没有明确的概念，依仗自己优越的地理位置，把一个项目的物业类型弄的很复杂，大大降低了别墅物业的品质；园林与品质较低，开发商局限于销售别墅建筑的初级意识。 ③玉城 项目名称 开发商 地理位置 代理商 物业公司 物业类型 建筑面积 玉城 淄博远景房地产开发有限公司 西八路与中润大道交汇处远景花园内 济南建华置业顾问有限公司 深圳万厦居业公司 跃层退台式电梯花园洋房 11.58万平方米 容积率 1 起价最高价 起8000元平方 交通便捷，比邻中润大道、联通路、华光路等城市主要干线。周边配套完善，城市休闲公园、政务中心、中央公园、文化广场、体育公园等重要城市设施配套 就在小区周围。位于淄博新区核心位置，生态环境良好，无工业污染。随着周边世纪花园、龙凤苑、远景花园、阳光花园等大盘的陆续建设与纷纷入住，该区域已经成为居住氛围非常成熟的高端住宅群。 5

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