物业管理练习题(6)

1982年9月，黄某领到市城建局翻建房屋许可证后，即行拆房改建，因百货总店拒不腾房，拆房中途停止。经市有关部门调解，同年12月出租人在一定压力下，不得已与承租人签定了租赁、修建协议。协议书的主要内容是承租人要在1982年12月30日以前搬出该房。出租人应于1983年4月30日前把房修好交承租人租用。但在市公证处办理公证过程中，出租人没有在公证书正本上签名盖章，并拒绝受领公证文书。1983年4月房屋修好，承租人要求用房，出租人不承认公证文书，坚持要求按1958年的租赁契约收房自用。为此，诉讼到法院。法院经审理认为，由于双方所订租赁、修建协议并非出租人真实意思的表示，故协议无效，不予保护。至于公证问题，出租人没有在公证文书正本上签字，此公证不能成立。本案应按1958年双方所订的房屋租赁契约的规定处理。据此判决如下：双方于1982年12月所签订的租赁、修建协议无效，出租人因自己急需用房，确要收回自用，承租人应于判决生效后3个月内搬出现承租房。

结合本案件分析意思表示不真实的租赁合同应如何处理？

7-2-2．某高级商务办公楼内有一本地公司--A公司，其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担，一年多以后，欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施中止部分服务的通知，A公司对此未做出任何反应，也没有能力做出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。 随后A公司通讯中断。这时A公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。

试分析客户拖欠租金，物业管理公司应该怎么做？ 7-2-3北京市新化街175号房屋为某城建公司与化机公司的共有房屋。1989年5月，城建公司未与化机公司商议，擅自作主将该房租给李某住用，双方达成协议并已经房管部门审核批准，租期5年，租金每月100元。协议签订后，李某一家10口迁入该房，当时化机公司已经得知，但未表示反对，并且与城建公司按月平分李某交来的房屋租金，1990年7月，该房被房管部门鉴定为危房，房顶有坍塌危险，于是李某多次要求城建公司修房，但城建公司总以资金不足等理由拖延，1991年5月起李某拒绝交付租金，城建公司答应于11月修房。1991年9月13日晚，因连日降雨，该房年久失修，房顶坍塌，砸毁了李某的彩色电视机一台(价值3000元)，组合柜一套(2000元)，以及各种工艺晶损失500元；李母也被檩条砸伤右腿，住院3个月，李某花费医药费及住院费等4000元，李某在医院护理误工20天，损失300元。李某要求城建公司赔偿其所受损失，城建公司予以拒绝，李某诉至法院。

某区人民法院受理了此案，经审理，于1991年12月作出判决：城建公司与化机 公司赔偿李某经济损失8800元，此案审结。

试分析拖延维修房屋造成承租人损失的应如何处理？

7-2-4 某花园小区的一租户想要搬出一部分家具。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租户搬出家具，必须有业主的书面许可证明，而没有业主的书面许可，管理处不予放行。急于搬出家具的租户万般无奈，找到租户管理处领导，恳求给予特殊照顾。该部门领导考虑，若简单放行，恐怕损坏业主的利益；若拒不放行，又会使租户感到不便，处于两难境地。

试分析：1.如果你是该租户管理处的领导，你该怎么办？

2.你如何看待物业管理规章制度中的原则性与灵活性 第7章 思考题参考答案

7-1 参考答案：物业租赁关系是一种怎样的关系？

答：物业租赁关系是一种经济的契约关系。 租赁关系的建立，必须以租赁双方的协议或合同为依据。在协议中主要要说明出租的期限、用途、价格、修缮责任，双方的权利和义务，因此物业租赁关系是一种经济的契约关系。

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出租是物业的所有权和使用权的分离，占有权和使用权的暂时转移。因此，在房屋租赁期间，即使房屋的所有权发生转移，原租赁的合同关系依然有效，房屋所有权人必须尊重承租人的合法权益。租赁关系实际上也是一种互惠互利的关系。出租人有义务将房屋提供给承租人使用，同时享有收取租金的权利，承租人有义务定期交纳租金，也有权利享用出租人提供的房屋。一旦租赁合约签订后，就立即生效，租赁双方当事人必须按合约的内容执行，谁违约谁就将承担法律责任和由此引起的经济损失。

7-2 参考答案：建立物业租赁关系有哪些程序？

答：物业租赁既是一次经济活动，同时也是一种法律行为，租赁双方要签订租赁合同，并到房地产管理部门办理租赁审核手续，以取得合法租赁的权利。办理租赁审核手续必须按下列程序严格进行。

1．出租方在经营物业租赁活动前，应向房地产交易管理部门申报领取《房屋租赁许可证》。

2．经物业中介经纪人介绍，租赁双方洽谈，初步达成租赁意向，由物业评估部门评估租赁价格，在此基础上，租赁双方协商议定租金。

3．租赁双方订立物业租赁契约，并持所签契约和有关证件、证明、到属地房地产交易管理部门申请办理租赁审核手续。

4．房地产交易管理部门受理租赁双方租赁审核手续的申请。

5．租赁审核经办人员认真查验租赁双方签订的租赁契约、出租出租的产权证件、租赁双方的身份证和其他有关证件，并到现场查勘出租房屋的面积、质量和安全状况。 6．经查验合格后，经办人员要认真、准确详细地填写《房屋租赁审核登记表》，并签名盖章，然后送有关负责人或指定专人复核、审批。

7．房屋租赁审核批准后，租赁双方应按当地规定收费标准交纳手续费，并到房屋产权管理部门办理房屋租赁登记。

8．出租方将房屋交给承租人使用，承租人按规定向出租人交纳租金。

在将房屋交给承租人之前，出租人应填写房屋装修、设备清单，向承租人当面点交清楚，由承租人负责保管。同时，要向承租人讲清使用注意事项。 7-3 参考答案：物业租赁关系的终止要具备哪些条件？

答：物业租赁关系终止具备的条件包括出租人终止条件和承租人终止条件。 1．出租人终止租赁关系（解除租赁合同）的条件

（1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的； （2）承租人用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的； （3）承租人不按合同规定的期限交纳租金达到一定期限的； （4）承租人全家迁离本市或去国外定居的；

（5）承租人违反合同规定擅自改变房屋用途的； （6）出租人因不可预见的原因需要收回房屋的。 2．承租人终止租赁关系（解除租赁合同）的条件 （1）承租人已经有了房屋，不需要再租房的；

（2）承租全家迁离本市或承租人出国定居的、留学、探亲；

（3）出租房屋发生重大损坏，有倒塌危险，出租人拒不进行修缮的。 7-4 参考答案：租赁物业的管理都有哪些内容？

答：租赁物业的管理包括以下内容：

1．物业租赁主体、客体的资质管理

物业租赁的主体是指物业出租人和承租人，对其进行资质管理，就是要求租赁双方都必须具备各自进入物业租赁市场的条件。物业租赁的客体就是租赁标的物即房屋，对于出租

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的房屋也作了一些规定。

2．租金的管理

物业租金是物业管理公司的主要经济来源，也是物业经营管理的一个重要环节和经常性活动内容。抓好租金管理，对搞好物业经营管理具有重大影响。包括做好租金的评定工作、建立租金底帐、按时收取租金、坚持专款专用。

3．租赁关系的管理

租赁关系即租赁契约关系，是出租者与承租者之间的经济合同关系。租赁关系管理就是对体现这种关系的各项活动所进行的组织、指导、监督和调节活动，以保证租赁关系的建立和正常进行。租赁关系管理主要是由房地产行政主管部门实施的，其主要内容有：签订租赁契约，建立租赁关系；组织落实、监督检查出租方与承租方各自的权利和履行的义务；处理双方在履约过程中出现的矛盾和纠纷等问题；审核租赁关系的变更与终止并组织办理停、退租手续。

4．衡量物业租赁经济效果的指标

衡量物业租赁经济效果的指标主要有：租赁房屋总量、租赁房屋结构、房屋完好率、房屋租出率、租金收缴率、利税额及其增长率与员工收入水平及增长率。 7-5 参考答案：物业租赁合同应包括以下条款：

1．标的

房屋租赁合同的标的是房屋，由于房屋是特定物，所以在合同中要详细写明房屋所处的位置、具体地址、门牌号码、房屋建筑结构、占地面积、使用面积、租赁间数、室内原有设备的数量及新旧程序、附属设备等。此外，在订立房屋租赁合同时，有关附属设备的使用，保管及水电、取暖费的负担等问题，都应明确规定，以免在合同履行过程中发生纠纷。 2．数量

房屋租赁的数量计算单位是平方米。它是收取房屋租金的依据，也是房屋交付或返还时的依据，还是房屋受到损害时请求赔偿的根据。公房租赁中，一般按总使用面积计算，私房租赁比较灵活，由双方约定，一般按主使用面积计算，一些共用设备、建筑不包括在出租面积数量中，如共用走廊、厨房、卫生间等。

3．租赁期限

租赁与转让的最大区别就在于租赁是一种有期限的行为。严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期内承租人的正常使用。出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房的，同时要做好承租人的住房安置工作。

4．租赁用途

合同中应明确房屋的用途，以使承租人能够按照租赁房屋的使用性能正确合理地加以使用，避免使用不当而使承租房屋受到损失。

5．租赁价格

租赁价格，也就是房屋租金，是承租人使用房屋而向出租人支付的报酬，体现了房屋租赁合同的有偿性，因此这一条款是房屋租赁合同的重要条款之一。合同中应注明租金的计算标准，每月支付的金额。同时，应规定租金的交付方法，是按月交还是按年交，以及交租金的具体日期。

6．修缮责任 租赁期间，房屋的修缮责任，一般由出租人负责。双方当事人也可以在合同中另行约定。

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因承租人的过错造成房屋及其附属设施损坏的，由承租人负责修复或赔偿。房屋出租人对出租的房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人因此付出的修缮费，可以折抵租金或由出租人分期偿还。

7．房屋状况的变更

承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及其附属设施，不得私自拆改、扩建租用房屋或增添设施。如果确因客观需要而变动租用房屋的现状时，必须征得出租人的同意，并签订书面协议。

8．违约责任

违约责任是指房屋租赁关系中，因一方或双方都有过错，违反合同有关规定，应由有过错的一方或双方承担的法律责任。违约责任的大小应根据过错的性质、轻重来决定。违约责任的承担方式主要有两种：一是支付违约金；二是赔偿损失。违约金的数额由双方在合同中加以规定，损失赔偿方法和计算问题也应明确订立。 7-6 参考答案：订立物业租赁合同应注意哪些问题？

答：订立物业租赁合同应注意以下问题：

1．承租方首先要明确出租人和出租房屋之间的关系； 2．承租人还要搞清出租房屋的性质；

3．租赁房屋时，出租人和承租人双方都应注意该房屋是否已经设押；

4．在我国，法人与公民之间发生的房屋租赁关系最为广泛并有许多特殊性； 5．军队系统的用于非军事设施的房地产，根据实际情况可以出租； 6．为加强对房屋的管理，承租人应出具有关证明。 实训练习题参考答案：

7-1基础理论知识

7-1-1单项选择题：1．B 2．A 3．D 4．D 5．D

7-1-2多项选择题：1．ABD 2．ABD 3．ABCD 4．AC 5．ABC 7-2 案例分析题

7-2-1．参考答案：意思表示不真实的租赁合同无效。

合同，是当事人双方意思表示一致的协议，是一种民事法律行为，它表现的是民事主体基于一定目的而确立双方之间的权利和义务关系。这种协议必须是民事主体在自愿意志的情况下作出的不受非法干涉、威胁与欺诈的真实的意思表示，是表达了当事人在订立合同时的真实的想法、意识的协议。意思表示真实，是合同成立的重要条件之一。任何以欺诈、胁迫手法使当事人违背自己意志而达成的协议都是无效的。本案中，出租人在有关部门的压力下，不得不违背自己的意志与市百货总店重新订立了租赁、修建协议，该协议应属无效。 出租人与承租人于1958年签订的租赁契约是在双方协商一致的基础上签订的，反映了双方的真实意思，是有效的，应予保护。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用，依照1958年的契约是可以的，应当保护出租人对房屋的合法所有权。

7-2-2．参考答案：对于客户拖欠租金，物业管理公司应该采取如下措施：

1、物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出适当的调研，尽可能避免可能出现的风险。

2、一般情况下，对欠租租户的处理要依据1998年建设部《关于物业转让、租赁的管理准则》规定：对欠租人先进行书面催租，如果没有得到有效回应，则以书面形式说明期限，并采取措施，这类措施的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。

3、个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些\质地较为优良\的公司或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免，在对这

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类公司采取处理措施时一般应适当留出余地。

4、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合同文本的有效性非常重要。这些文本当然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询一下物业管理专家们的意见。

资料来源：中国物业管理信息网 www.pmabc.com 7-2-3．参考答案：拖延维修房屋造成承租人损失的应予赔偿。

本案中城建公司与李某订立的租赁合同有效，化机公司亦应为共同出租人。城建 公司未与化机公司商议，便将其共有的新化街175号房租给李某，双方订立了租赁协 议并已经房管机关批准，在手续上是合法的。虽然化机公司最初并未参与订立该租赁 协议，但其在李某承租了该共有房屋之后并未表示反对，同时与城建公司平分李某所 交租金，很显然已经默示承认了与李某的房屋租赁关系。因此，虽然城建公司未经化 机公司同意而将共有房屋租与他人有欠合法，但化机公司在事后未作异议并收取租金 默认该租赁行为，所以，该租赁合同是有效合同，化机公司是共同出租人。

城建公司与化机公司拖延修房，应该承担李某所受损失。1990年7月，新化街175号房被房管机关鉴定为危房，作为出租人应该及时地将房屋修好，以保证承租人的人身和财产安全，保证房屋的安全。这是法律规定的出租人的必然义务，出租人必须履行，否则，应承担因此给承租人造成的损失。城建公司经李某多次催促，仍然拖延房屋的修缮工作，以致使该房于1991年9月房顶坍塌，造成了李某家人身和财产的重大损失。北京市人民政府(关于城市公有房屋管理的若干规定》第13条、第14条规定，“公房所有权单位，每年应定期进行房屋安全检查，加强维修保护确保房屋的住用安全和正常使用??。”“??因对房屋检查修缮不及时造成事故的，由房屋所有权单位负责赔偿损失，并追究所有权单位领导人和直接责任人的责任。”因此，城建公司与化机公司应对其过错行为承担责任，赔偿因塌房事故给李某造成的损失8800元。

应该指出，人民法院判决也有一定疏漏之处。李某因城建公司拖延修房，便自1991年5月起拒付租金，到判决之时已达7个月之久，虽然可以理解，但毕竟违反了双方租赁协议，李某应该补交7个月的租金700元，对该案的判决才显得更加公平、合法。 7-2-4 参考答案：租住户搬出部分家私而没有业主书面许可的处理结果如下：

海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。

时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。

分析：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确

的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来。

第8章思考题

８-1住宅小区物业管理的目标是什么？ ８-２写字楼物业管理要求有哪些？

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