物业管理练习题(2)

2-5参考答案：物业管理员按业主要求的时间陪同业主(或受托人)一起验收房屋及其配套设施等，提醒登记水、电、气表底数，提醒业主仔细检查给排水系列；门窗系列；供电系列；墙面、屋顶、地板系列；公共设施及其他。包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线、信箱等。业主确认合格后，双方在验收交接表上签字确认，并要求其填写《入户声明》，在《入住手续书》上盖章。 对业主认为存在质量问题的，提醒业主填写《返修申请表》，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。物业管理员按照《业主验房维修工作规程》，并根据物业管理合同，即与开发商联系解决或自行解决，然后预约业主再次验收物业，直至业主认为合格。

2-6参考答案：装修管理管理期间，物业管理企业主要负责装修方案审批、确认核查、施工监理、施工人员管理、建筑材料检查、消防安全、装修垃圾清运、装修时间控制、装修质量验收等主要工作。

2-7参考答案：物业管理企业在装修管理中如遇到业主违章装修可做如下处理： （1）责成限期修复、纠正。

（2）责令停工。

（3）管理处有权扣缴装修企业交纳的押金，以赔偿（公共管理利益）经济损失，不足部分再从装修人交纳的押金中扣缴，如仍然不足，则由装修人一方承担。

（4）对装修违章情节特别严重的，在小区中公告建议取消装修企业在小区的装修资格，并将循法律途径追究当事人的责任。

2-8参考答案：概述物业档案管理程序的主要环节是收集、整理、更新、保管和利用。收集的关键是完整，即凡是具有保存价值的文件材料都必须收集，并确保所有图纸、文件材料的齐全、完整、准确、翔实；整理的关键是去伪存真，分类科学，组卷合理，排列有序；更新的关键是及时，使物业档案保持完整、准确、系统，做到物业档案与产权档案一致；保管的关键是安全，要做到防潮、防虫、防霉、防尘、防光、防火、防盗、防鼠；利用的关键是方便、快捷，使档案更好地发挥作用，满足查询者的需要

2-9参考答案：如出现倒号，将页号划掉，重新打号；漏号，采用分号式，将漏编的页与前页或者后页共用一个页号，如有一页漏号，其前页为7号，其后页为8号，可与前页共用一个号，即前页为“7-1”，该页为“7-2”；重号将重号改为分号式，如前后两页均为9号，则分别改为“9-1”和“9-2”；错号，将错号划掉，打上正确的页号；一个页面有两个或两个以上页号，将正确的页号留下，其余页号划掉。

实训练习题答案： 2-1基础理论知识

2-1-1单项选择题 （1）B （2）D （3）A （4）B （5）D

2-1-2多项选择题 （1）BCD （2）ABC （3）ABCD （4）ABD （5）ACD

2-2 案例分析题

2-2-1按有关规定，损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件：一是不得降低原构件的强度；二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定。余某理应按上述规定恢复擅自拆除的承重墙，恢复方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实施并验收，物业公司应对修复工程加强监督、巡视；承重墙修复后，房地产管理部门应到实地核实。

2-2-2物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。

6

2-2-3物业公司在业主、使用人使用房屋前，应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。本案中的物业公司没有承担该条例规定的告知义务，使业主的装修留下了隐患，并且给业主带来损失，理应承担赔偿责任。

2-2-4本案例的关键是电梯由谁来负责。是电梯的生产、安装企业？电梯专业维修企业？还是物业管理公司？那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。如果在电梯生产企业保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯生产企业赔；如果是因安装遗留的隐患，就应由电梯安装企业负责；如果在保修期外，是因电梯专业维修企业维护不当造成的，则应由电梯专业维修企业负责；如果电梯超过了保修期，而其维护是由物业管理公司负责，当然由物业管理公司承担。但无论是那种情况，物业管理公司都要出具证据，这就要看其档案资料的留存是否完整了。

第3章思考题

3-1国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》将房屋完损等级分成哪五类？其基本标准是什么？

3-2物业管理企业接受住户报修的途径有哪些？

3-3房屋维修管理的考核指标有哪些？ 3-4物业设备是怎样分类的？

3-5物业设备维修工程是怎样分类的？

第3章实训练习题

3-1基础理论知识

3-1-1单项选择题

（1） 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。

A．日常性 B．经常性 C．常规性 D．一般性

（2）在事故处理末完或重大设备启动或停机时交接班双方人员（ ）。

A．介绍运行状况和方式后交接班 B．准时进行交接班 C．交接班时，双方领班在值班日志上签字 D．不准交接班

（3）大修工程是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过（ ）。

A．20% B．25% C．30％ D．35%

（4）大修工程其费用是该房屋同类结构新建造价的（ ）以上。 A．20% B．25％ C．30% D．35%

（5）木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作属于（ ）。 A．日常修理 B．小修养护 C．中修工程 D．翻修工程 3-1-2多项选择题

（1）导致房屋损坏的原因很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。以下属于自然损坏的内容有（ ）

A ．霉菌 B ．搭建 C． 地震 D ． 白蚁 （2）房屋设备的保养通常的采用三级保养制包括（ ）。 A． 一级保养 B．二级保养 C． 设备点检 D．日常维护保养 （3）房屋设备管理制度包括（ ）。

A ．设备技术档案资料保存管理制度 B ．值班制度

7

C ．预防性计划维修保养制度 D ．接管验收制度

（4）房屋季节性养护是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作，其内容包括 ( )。

A．防台风 B．防地震 C．防冻 D．防治白蚁 （5）房屋按常用结构分成（ ）。

A．钢筋混凝土结构 B．混合结构 C．砖木结构 D．砖钢结构 3-1-3判断题

（1）房屋质量管理是指定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。

（2）主要设备非正常操作的开停必须报告经理。

（3）中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10％～30％左右。

（4）经过中修后的房屋90％以上要符合基本完好房或完好房的标准。

（5）一般要求管理员月走访查房率大于50％以上，季走访查房率等于100％。 3-2 案例分析题

3-2-1去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。但当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。你认为应怎样解决此事？

3-2-2夏季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见，相持不下。你认为此事应怎样解决？

3-2-3上海百联物业管理有限公司福兴大厦中央空调镍化锂机组，用蒸汽作为动力来制冷，由附近的热水站统一供应蒸汽。中央空调进气管口径为100毫米，每天用气起步计量为7.2吨，而在5至6月份时，每天实际用气量仅为2-3吨。为此，每天要多付3-4吨的蒸汽费。面对这一情况，物业管理公司应该怎么办？

3-2-4某小区办理入住手续期间的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板下有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，业主的客厅、主人房、客房全部进水。经全面检查，发现在其家所有水龙头关闭情况下，水表仍在转动，基本可以确定给水管漏水，造成有水渗入地板。你认为此事应如何处理？

3-2-5某物业管理公司最近在对工程部的业务考核中对其扣了分，依据如下：某天工程运行班对××花园写字楼的空调机进行保养，从上午一直做到晚上8：00多才完成，很辛苦，第二天又由于维修保养业务忙而拖到了第三天上午才补填了保养记录。此外业主还投诉工程部对某某楼19楼上水池旁边的消防水阀进行维修时，在当天没有完成还有漏水现象时员工下班了，结果导致第二天水一直流到16楼步梯间。请你分析该物业管理公司在工程管理中存在的问题，并提出你的改进建议。

第3章 思考题参考答案

3-1参考答案：1）完好房。完好房是指正规房屋其结构完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常，虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。

8

2）基本完好房。基本完好房是指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可以恢复使用功能的房屋。

3）一般损坏房。一般损坏房是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。

4）严重损坏房。严重损坏房是指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。

5）危险房。危险房是指房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。

3-2参考答案：1）组织咨询活动。般利用节、假日时间，物业管理在辖区内主要通道处、公共场所摆摊设点，征求住（用）户提出的意见并收集报修内容。

2）设置报修箱。在辖区内的繁华地段、主要通道处设置信箱，供住(用)户随时投放有关的报修单和顶约上门维修的信函。物业管理企业要及时开启信箱整理报修信息。

3）设立报修接待中心。物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户与维修工程部门间的关系。 3-3参考答案：房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。主要有以下几种指标：

（1）房屋完好率；

（2）大、中修工程质量合格（优良）品率。

（3）小修工程的考核指标。

1）定额指标。它包括人工定额和材料定额。

2）服务指标。小修工程的服务指标包括走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。

3）安全指标和经费指标。 3-4参考答案：物业设备分为1．供水设备 2．排水设备 3．热水供应设备 4．消防设备 以上4个方面的设备组成房屋的给排水系统。5．卫生与厨房设备 6．供暖、供冷、通风设备7．燃气设备 8．电气工程设备（1）供电及照明设备（2）弱电设备（3）电梯设备（4）防雷装置。

3-5参考答案： 1．设备保养的分类 （1）日常维护保养（2）一级保养（3）二级保养（4）设备点检。

2．设备维修的分类（1）零星维修工程（2）中修工程（3）大修工程（4）设备更新和技术改造（5）故障维修。

实训练习题答案：

3-1基础理论知识 3-1-1单项选择题

（1）C (2) D （3）C （4）B （5）B 3-1-2多项选择题

（1）ACD （2）ABD （3）ABCD （4）ACD （5）ABC

9

3-1-3判断题

（1）× （2）× （3）∨ （4）× （5）∨ 3-2 案例分析题

3-2-1首先应主动征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，以拉近双方的关系；然后依据有关法规向其说明保修期的有关规定，向他解释公用部位与自用部分的区别，讲明室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担；最后在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。实际事例中，物业公司按这一思路与住户经过沟通后，这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。

3-2-2清洗水箱是物业管理中共用设备管理服务的一项具体作业行为，本案中业主委员会已将其物业的专业管理委托给物业公司，按规定不能违约另请民工来清洗水箱；再者，根据各地生活饮用水二次供水卫生管理的有关规定，水箱的清洗消毒人员应取得卫生行政部门核发的健康合格证，没有健康合格证的，不能清洗水箱。

3-2-3由于设计或入住后业主使用等原因，经常出现设备设施能耗或提供功能（功率）过大或不足的情况。本案例所涉及的就是中央空调镍化锂机组因原设计进气量过大，造成能耗过多，资金浪费的情况。针对这一情况，工程部门应积极开动脑筋，群策群力，开展技术革新改造，在设备设施技术要求许可的条件下，以不影响为业主服务为前提，进行设备设施改造，努力降低能耗，节省资金。在实际当中，为了减少能耗，降低成本，该公司设备部开展技术革新，在5-6月份时，将空调进气管口径由100毫米改为50毫米，蒸汽进气量减少一半，每天用气量起步计量由7.2吨减少为3.5t吨。这样做操作起来比较麻烦，但保守的估计，一年能节约能耗费近6万元。

3-2-4本案例从物业管理处接到报修后在现场查看的实际情况看，基本确定冒水原因为给水管漏水。当时该小区正处于业主入住期间，给水管道应在保修期内（水管安装保修期为二年），因此可能由施工单位承担赔偿费用。但是由于此类问题在具体处理上不可预测因素较多，物业管理处应慎重处理，不可轻易表态，要按严密程序去操作，避免因一时的疏漏，而造成许多不要的麻烦。

此类问题解决的程序应是业主、施工单位和物业管理处三家会审，在确定事故原因的基础上，以业主和施工单位为主，共同协商解决方案。

首先物业管理处迅速召集施工单位、装修负责人、业主、物业管理处有关人员到现场，由施工单位人员开凿寻找故障点。故障点找到后，物业管理处征得几方同意，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。经查是因为给水管接头处渗水，现场判定由施工单位负责。责任确定后，由业主提出赔偿费用及维修方案，由管理处协调，三方签订维修赔偿协议，施工单位负责限期处理给水管维修。最后，物业管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。如此，很好地起到了“中间调停人”的作用。

3-2-5保养记录不及时，维修未完成下班，这两种情况是管理中存在的问题。建议该公司加强管理，明确规章制度，教育员工提供服务意识和敬业精神。

第4章思考题

4-1什么是保洁管理?保洁管理的原则是什么? 4-2保洁管理的范围有哪些?

4-3“五定”“六净”、“六无”是指什么？

4-4人行楼梯、电梯及高层住宅出入口大堂及楼层清洁标准是什么？ 4-5外墙有哪些清洗方式？ 4-6废物箱如何设置？ 4-7 绿化有哪些作用？

10

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库物业管理练习题(2)在线全文阅读。