房地产估价师理论与方法大纲(2)

2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》

一、价值、使用价值和交换价值

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值 四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征税价值 五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格 六、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值

七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值 八、市场调节价、政府指导价和政府定价 九、基准地价、标定地价和房屋重置价格 十、土地价格、建筑物价格和房地价格 十一、总价格、单位价格和楼面地价 十二、名义价格和实际价格

十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 十四、起价、标价、成交价和均价

十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

考试要求

1.了解房地产价格的含义； 2.熟悉房地产价格的形成条件；

3.了解房地产价格与一般物品价格的共同之处； 4.熟悉房地产价格与一般物品价格的不同之处； 5.熟悉房地产需求； 6.熟悉房地产供给； 7.熟悉房地产均衡价格；

8.熟悉房地产供求状况的分类； 9.熟悉价值、使用价值和交换价值；

10.掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值；

11.掌握市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值； 12.掌握抵押价值；

13.了解买卖价格、租赁价格、保险价值、计税价值和征收价值； 14.了解房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格； 15.掌握无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值；

16.熟悉历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值； 17.了解市场调节价、政府指导价和政府定价； 18.熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格； 19.熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格； 20.掌握总价格、单位价格和楼面地价； 21.掌握名义价格和实际价格；

22.熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格； 23.了解起价、标价、成交价和均价；

24.熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。

第四章 房地产价格影响因素

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考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对各种房地产价格影响因素，包括房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等的了解、熟悉和掌程度。 考试内容

第一节 房地产价格影响因素概述 一、对房地产价格影响因素的基本认识 二、房地产价格影响因素的分类 第二节 房地产自身因素 一、房地产实物因素 （一）土地实物因素 （二）建筑物实物因素 二、房地产权益因素

（一）房地产权利及其行使的限制 （二）房地产使用管制 （三）相邻关系的限制 三、房地产区位因素 （一）位置 （二）交通条件 （三）外部配套设施 （四）周围环境和景观 第三节 人口因素 一、人口数量 二、人口结构 三、人口素质

第四节 制度政策因素 一、房地产制度政策 二、金融制度政策 三、税收制度政策

（一）房地产开发环节的税收 （二）房地产交易环节的税收 （三）房地产保有环节的税收 四、有关规划和计划

（一）国民经济和社会发展规划 （二）城乡规划

（三）土地相关规划和计划 （四）住房相关规划和计划 五、有关特殊政策

第五节 经济因素 一、经济发展 二、居民收入 三、物价

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四、利率 五、汇率

第六节 社会因素 一、政治安定状况 二、社会治安状况 三、城市化 四、房地产投机

第七节 国际因素 一、世界经济状况 二、国际竞争状况 三、政治对立状况 四、军事冲突状况

第八节 心理因素

第九节其他因素 一、行政隶属变

二、重要政治人物的健康状况等

考试要求

1.掌握对房地产价格影响因素的基本认识； 2.熟悉房地产价格影响因素的分类 3.掌握房地产自身因素； 4.熟悉人口因素；

5.熟悉房地产制度政策因素； 6.掌握金融制度政策因素； 7.掌握税收制度政策因素； 8.熟悉有关规划和计划因素； 9.了解有关特殊政策因素； 10.熟悉经济发展因素； 11.掌握居民收入因素； 12.熟悉物价因素； 13.掌握利率因素； 14.熟悉汇率因素；

15.了解政治安定状况因素； 16.了解社会治安状况因素； 17.熟悉城市化因素； 18.了解房地产投机因素； 19.了解国际因素； 20.了解心理因素；

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2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 21.了解其他因素。

第五章 房地产估价原则

考试目的

本部分考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义和作用，各项房地产估价原则对房地产估价特别是估价结果的要求，房地产估价为何要遵循这些原则以及在实际估价中如何遵循这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容

第一节 房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义 二、房地产估价原则的应用 第二节 独立、客观、公正原则 第三节 合法原则

第四节 估价时点原则 第五节 替代原则

第六节 最高最佳利用原则 第七节 谨慎原则

考试要求

1.了解房地产估价原则的含义； 2.熟悉房地产估价原则的作用； 3.掌握独立、客观、公正原则； 4.掌握合法原则；

5.掌握估价时点原则； 6.熟悉替代原则；

7.掌握最高最佳利用原则； 8.熟悉谨慎原则。

第六章 市场法及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对市场法的含义、理论依据、用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 市场法概述 一、市场法的含义

二、市场法的理论依据 三、市场法适用的估价对象 四、市场法估价需要具备的条件 五、市场法估价的操作步骤

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第二节 搜集交易实例

一、搜集大量交易实例的必要性 二、搜集交易实例的途径 三、搜集交易实例的要求 四、建立交易实例库

第三节 选取可比实例 一、选取可比实例的必要性 二、选取可比实例的要求

（一）选取可比实例的数量要求 （二）选取可比实例的质量要求

（三）选取可比实例应注意的其他问题

第四节 建立比较基准 一、统一房地范围 二、统一付款方式 三、统一价格单位

（一）统一价格表示单位 （二）统一币种和货币单位 （三）统一面积内涵和单位

第五节 交易情况修正 一、交易情况修正的含义

二、造成成交价格偏离正常价格的因素 三、交易情况修正的方法

第六节 市场状况调整 一、市场状况调整的含义 二、市场状况调整的方法

（一）市场状况调整的价格指数法 （二）市场状况调整的价格变动率法

第七节 房地产状况调整 一、房地产状况调整的含义 二、房地产状况调整的内容 （一）实物状况调整的内容 （二）权益状况调整的内容 （三）区位状况调整的内容

三、房地产状况调整的思路和步骤 四、房地产状况调整的方法

第八节 求取比准价值

一、求取单个可比实例的比准价值

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