德州市规划局德州市德城区新湖街道办事处LC-LC-C单元(8)

至天衢中路，总用地面积约298.04公顷；LC-C编制单元，北至天衢中路、西至京沪铁路，东至湖滨大道，南至新华路，总用地面积约421.94公顷。

（二）设计深度：满足德州市规划局单元控规管理编制要求。 三、规划原则

（一）可持续发展原则。从德州城市发展的长远角度出发，结合德州市城市总体规划和城市更新发展的需求，完善区域内公共设施、交通设施等设施配套，创造良好的城市生态和城市景观，形成高效、便捷、宜人的城市片区。

（二）统筹兼顾原则。注重与周边建成区、已有规划等的衔接，实现区域协调发展；充分重视规划区域与城市的肌理关系，注重规划区城市景观与岔河景观带的呼应与融合，从而创造一个有机、协调的城市环境。

（三）可操作性原则。综合考虑区域内外城市基础设施、道路交通等条件的优势和限制，合理进行分区、分片控制，根据实际要求制定控制指标和规划管理要求，达到“定性、定量、可实施”的控制要求。

四、规划主要内容

（一）基础资料研究。规划应在对区域现状分析研究的基础上，提出现状城市存在的主要问题，并确定规划目标和指导思想。对规划区域内原规划用地结构、道路交通结构、基础设施、景观风貌等提出相应修改意见，并进一步进行深化完善。

（二）发展目标与定位。开展发展目标与功能定位深化研究，针对优化、提升城市居民生活服务水平和城市空间环境，完善城市基础设施建设，推动旧城更新，融合落实岔河滨河城市景观带建设要求，研究未来该片区在整体城市发展中承担的角色和定位。

（三）构建单元-地块控规编制体系。依据用地权属和规划改造及控制需要，科学划分规划控制地块，落实城市总体规划的相关要求，确定单元控制引导内容和目标，为地块出具规划条件提供基础依据。

（四）划定功能分区。确定区域内各类土地的用地界线、用地性质，确定地块划分，根据城市建设的要求，明确各用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 （五）道路交通规划。在对基础资料深入研究的基础上，对规划区内外的道路交通情况进行分析，制定完整的道路系统，同时做好与周边城市交通系统的衔接。根据交通需求分析，确定各级道路的线型、红线宽度和断面要求，明确公共停车场用地范围和其他交通设施布局要求。

（六）确定规划控制指标。研究地块用地性质、面积，提出开发强度分区控制要求，提出建筑密度、建筑控制高度、建筑红线后退距离、容积率、绿地率、用地可变性、地下空间利用

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及其他需要配置的公共设施等一般性规定。

（七）“五线”规划。“五线”包括道路红线、城市绿线、城市蓝线、城市黄线、城市紫线，其规划内容应在总体规划和已有定线的基础上，进行“五线”系统规划，确定线位及相关规划控制要求。

（八）公共服务设施规划。按照德州市相关规划的要求，确定规划区内各类公共服务设施的规划原则、等级、规模、分布位置等，如教育设施(中小学、幼托), 环卫设施(垃圾转运站、公共厕所等)，医疗卫生设施等。

（九）绿地系统规划和景观规划。提出绿地配置要求。根据城市“五线规划”和城市景观规划要求，合理配置规划区内各类绿地，如防护绿地、道路绿地等，既能满足城市功能需求，又能美化城市景观。同时对区域内景观资源进行整合与调配，既能突出区域景观特色，又能与城市景观系统相协调。

（十）分期建设规划。根据城市发展需要以及区域发展优势，分析规划区域的开发模式、建设主体和相关利益主体，合理确定开发时序，制定分期实施原则，明确近、中、远期分期建设的区域和项目，提出近期重点建设地段的位置与界限，并作出相应城市设计意象图。 （十一）政府投资及收益估算。对规划地段的土地使用和开发强度进行经济测算，分析投入产出的经济效益，并综合考虑环境与社会效益，保证综合效益最佳。

五、成果要求

按照国家及省相关规范确定的内容及深度形成规划成果，控规成果包括：法定文件、管理文件和技术文件三部分内容。

（一）法定文件

法定文件包括法定文本和法定图则两部分。 1、法定文本

文本以法律条文的形式编写。

包括功能定位、单元划分、用地性质（包括兼容性规定）、开发强度控制、五线控制（即道路红线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线和城市黄线）、公共设施控制（个数、级别、规模、位置），单元设施控制要求等。

2、法定图则

（1）“五线”和公共服务设施控制图

在一张有效的地形图上标示编制单元划分界线、编码及“五线”控制范围，并以插图方式标示所在的区域位置、以插表方式标示道路控制表、“五线”及公共服务设施控制表等。

（2）单元强制性控制图

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在土地利用规划图上标示编制单元划分界线及编码、单元主导功能、单元五线控制及公益性公共设施等内容，附管理单元规划控制强制指标表。

（二）管理文件

管理文件由管理说明和图则两部分组成。 1、管理说明

管理说明应包括的主要内容如下：（1）总则；（2）管理规定性要求；（3）建设用地地块划分的管制；（4）建设用地土地使用性质的管制；（5）土地开发强度的管制；（6）道路交通的管制；（7）绿地及公共开敞空间的管制；（8）配套设施的管制；（9）建筑物的管制。

2、管理图则 （单元控制引导图）

反映文本内容的规划图纸及相关表格，包括区域位置、单元人口总量、土地利用、细分地块规划控制指标表（地块基准容积率、地块建筑密度、地块净用地面积等）、公共服务设施及市政公用设施规划、道路交通、各类规划控制线及城市设计导引。

（三）技术文件

技术文件包括说明书、技术图纸、基础资料汇编和公众参与报告。

1、说明书应包括的主要内容如下：（1）前言；（2）规划依据与原则；（3）上层次规划要求与调整说明；（4）现状分析；（5）功能定位与发展规模；（6）用地布局；（7）景观结构规划图；（8）综合交通规划；（9）公共服务设施规划；（10）绿地系统规划；（11）景观风貌控制；（12）建筑物高度控制；（13）地下空间利用规划；（14）市政设施规划；（15）编制单元划分与控制；（16）分期建设规划；（17）政府投资及收益估算。

2、技术图纸应包括的主要内容如下：（1）区域位置图；（2）土地利用现状图；（3）现状用地权属图；（4）土地利用规划图；（5）“五线”控制图；（6）综合交通规划图；（7）绿地系统规划图；（8）公共服务设施规划图；（9）市政设施规划图；（10）环保环卫设施规划图；（11）编制单元划分及强制指标图；（12）建筑高度控制图；（13）建筑密度控制图；（14）开发强度控制图；（15）分期建设规划图。

3、 基础资料汇编

基础资料汇编是对规划区范围现状情况的资料汇总。基础资料汇编应体现现状调查的准确性和可操作性。

4、公众参与报告

公众参与报告主要包括以下内容：（1）项目编制过程；（2）各阶段方案示意图；（3）政府、相关部门意见及回复；（4）专家评审意见及回复；（5）社会公示意见及回复；（6）

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德州市城市规划委员会会议决议与意见回复；（7）其他相关文件。

（四）表达的自主性

设计单位可根据需要增加说明和图纸内容，图纸数量、比例自行确定。 六、规划成果提交要求

阶段性成果及最终成果提交：全部设计成果均应制作计算机文件，总平面图提供未合层的PSD格式、图形不要旋转，指北针垂直向上，且在电脑中核查的坐标应与所标注的一致，其坐标应严格按合法用地文件坐标输入，不得省略小数点后的位数。电脑动画及电脑渲染图等图片的电脑文件应采用中国通用的应用软件制作。所有图纸的电子文件2套（主要图纸必须有CAD格式，图形文件除各种分析图、示意图外均应采用DWG、JPG两种格式保存，图纸比例尺按提供的地形图比例定，文本文件采用Microsoft word2003以上的格式文件），A3文本20套，多媒体演示文件1套。

七、工作时间要求

合同签订生效之日起约120天内完成规划成果。 （一）第一阶段：现状调研及基础资料收集（15天）

编写规划调查大纲，组织现状调研小组，进行现状勘查；搜集基础资料；完成现状调研报告。

（二）第二阶段：初步成果编制（30天）

进行初步方案的编制，形成初步方案，并向甲方及相关部门进行初步汇报、征求意见。 （三）第三阶段：中期成果编制（20天）

结合初步成果汇报意见，修改调整完善成果，形成中期方案，进行中期汇报。 （四）第四阶段：审查阶段（25天） 配合甲方完成控制性详细规划草案审查。

（五）第五阶段：专家论证评审会及社会公告阶段（30天）

组织专家论证评审会，征询专家意见。并通过政府信息网站以及当地主要新闻媒体等方式进行社会公告，征询公众意见。

（六）第六阶段：规划报批及后期服务阶段

按照法定程序报市政府批复，提交成果验收，并提供后期技术咨询服务。

八、编制费用及支付计划

（一）本项目编制费用共100万元，该费用已包含资料收集、现场调研、文本制作等所有项目编制费用，及专家评审费、论证费、会议费、差旅费、餐费等所有相关费用。

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（二）支付计划：合同签订后15日内支付合同总价的20%，初步方案汇报通过后15日内支付合同总价的30%，专家评审通过完成修改意见后15日内支付合同总价的30%，剩余的20%待控规方案得到批复后一次性付清。

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