中国城镇住宅存量分析(2)

专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束

关于我国城镇住宅存量测算的一些争议

国务院发展研究中心“中长期增长”课题组经过验证后认为，我国统计年鉴中的“城 镇人均住房面积”更接近城镇户籍人口的居住水平，而不是城镇常住人口的居住水平。课 题组据此对 2010 年我国城镇住宅建筑面积进行了测算。测算方法参考了住建部发布的 《2005 年城镇房屋概况统计公报》和《2005 年村镇建设公报》资料。在测算过程中，课 题组假设每年住宅折旧率为 2%，并认为每年因为城镇扩围增加的住房建筑面积约为 1.5 亿平方米。最后课题组得出的结论是，2010 年我国城镇住宅建筑面积总量约为 180 亿平 方米，人均建筑面积大致为 27 平方米。课题组考虑到了多方面因素，并较为准确的验证了 统计局公布的“城镇人均住房面积”统计口径，对于测算全国住宅存量具有积极的借鉴意 义。但是课题组假设的住宅每年折旧率 2%，以及每年 1.5 亿平方米的因城镇扩围带来的新 增住宅存量，是否和现实相符，有待求证。此外，国务院发展研究中心市场经济研究所“完 善我国住房保障体系的制度与政策研究”课题组研究认为，2010 年我国城镇家庭户住房总 建筑面积是 179.0 亿平方米，这是基于城镇家庭户人数与家庭户人均住房面积做出的测算。 这一方法目前使用也比较多，但是也仅限于测算城镇家庭户住宅存量，而没有考虑约 0.9 亿集体户人口的影响。

瑞银证券的特约首席经济学家汪涛对于我国城镇住宅存量的测算则是基于 1985 年统 计数据进行的。我国从 1985 年开始公布年度的住宅竣工数据，数据显示 1985 年以来我国 住宅累积竣工面积达 120 亿平方米。汪涛用 1985 年的住宅总面积加上此后的住宅累积竣 工面积，并假设用 3%的住宅折旧率进行调整，最后得出的我国城镇住房存量面积。汪涛 用 2010 年我国新建商品房的市场价格计算全部住房存量的价值，他认为我国住房存量价 值占 GDP 的 120%；考虑到 80 年代和 90 年代初修建的部分住房质量较差而且住房存量 还包括了宿舍和质量偏低的出租房，调整后的住房存量价值约占 2010 年 GDP 的 75%。 该计算方式没有考虑到不被统计进去的个人/单位自建住房和城市行政区划扩围，因此对住 房存量可能有较大的低估。

REICO 工作室 2011 年 1 月发布的《2010-2011 中国房地产市场报告》，根据《中国统 计年鉴》中公布的历史数据进行推算得出，“2009 年我国城镇居民家庭户人均住宅面积为 30 平方米”，但该报告对住宅存量总量并未做测算。 综上，不同的计算方法可以得出不同的全国城镇住宅存量数据。由于在数据来源、统

计口径、假设估计、测算方法等方面存在一定的分歧，各方得出的结果难免会有差异。本 文根据国家统计局的权威数据，选用“城镇常住人口数”指标而非“家庭户人口数”指标、 “家庭户人均住房面积”指标而非“城镇人均住房面积”指标来测算我国的住宅存量数据， 以求能够厘清这一问题的来龙去脉。

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专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束

? 城镇住宅存量套数十年增长 50%，全面短缺时代结束

2010 年全国城镇住宅套数约 2.1 亿套，城镇家庭户户均一套房。2010 年我国城镇住宅 总建筑面积为 203.0 亿平米，由于 1998-2010 年间，城镇住宅总竣工面积是 83.1 亿平米，可 推算出 1998 年前我国城镇住宅总建筑面积是 119.9 亿平米。根据国家统计局历年统计年鉴和 住建部《2005 年城镇房屋概况统计公报》，1998-2010 年间房地产开发企业城镇住宅竣工套 均面积约为 105 平米，1998 年前城镇住宅套均面积估算值约为 75 平米。基于此，我们测算 出 1998 年前的城镇存量住宅约为 1.6 亿套，1998-2010 年间新增城镇住宅约为 0.8 亿套，因 此 2010 年我国城镇住宅总套数约为 2.4 亿套。根据人口普查数据，我国城镇家庭户 2010 年 为 2.1 亿户，则户均住宅套数约为 1.1 套。考虑到 1998 年前很多城镇住宅属于砖混结构，折 旧率较高，以及在旧城改造中部分老旧城镇住宅被拆除，1998 年前建成的城镇住宅目前实际 存量比我们测算的数值低。因此，我们估算我国城镇住宅总套数调整数应为 2.1 亿套左右， 家庭户户均住宅套数约为 1 套，表明我国城镇家庭户基本户均一套房，城镇住宅全面短缺的 时代已经结束。

国内外相关研究认为，户均套数达到 1 套意味着居者有其屋，住宅市场达到供需平衡， 如果户均套数超过 1.1，意味着市场供给过剩。欧美日等发达国家在城镇化建设时期，都经历 过户均套数不断接近 1，并最终稳定在 1.1 左右的一个过程。我国城镇化水平 2011 年刚迈过 50%水平线，距离发达国家城镇化平均水平尚有较大差距，总户数和户均套数还有一定的提 升空间。

? 不同区域城镇住宅存量差异显著，北上广人均住宅面积偏低

图：2010 年各省（市）城镇住宅存量

20 18.2 18 16 14 亿12 平10 方 米 8 6

4 2 0

广 江 山 河 浙 四 湖 湖 河 安 辽 福 江 广 上 黑 陕 重 云 北 山 吉 内 贵 天 新 甘 海 宁 青 西

龙 蒙

东 苏 东 南 江 川 南 北 北 徽 宁 建 西 西 海 江 西 庆 南 京 西 林 古 州 津 疆 肃 南 夏 海 藏

17.0 15.4

12.0 11.4

10.5 10.0

10.0 9.6

2010年各省（市）城镇住宅面积

7.9

7.0 7.0

6.3 6.0

5.3 5.0 4.9 4.9 4.9

4.8 4.4

3.6 3.4 3.2

2.7

2.6 2.4

1.1 0.8

0.6 0.2

数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理

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专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束

2010 年广东城镇住宅建筑面积居全国之首，达 18.2 亿平米，西藏、青海和宁夏则不足 1

亿平米。根据各省（市）相关统计数据，我们测算出各省（市）的城镇住宅建筑面积。广东 省、江苏省和山东省的城镇建筑面积居于各省（市）前三位，分别为 18.2 亿、17.0 亿和 15.4 亿平米。西藏、青海和宁夏地区城镇住宅建筑面积不足 1 亿平米。人口密度较高的北京和上 海地区城镇住宅建筑分别达到 4.8 亿和 5.3 亿平米，重庆为 4.9 亿平米，同为直辖市的天津则 仅有 2.7 亿平米，约相当于上海市的一半。全国范围来看，除了四川省和辽宁省，西南、西 北和东北区域的大部分省市所拥有的城镇住宅建筑面积都明显少于沿海省（市）。这些地区以 二线和三四线城市居多，未来城镇化推进过程中，会进一步将偏远地区人口聚集到区域核心 城市，使得住宅需求持续增加。

图：各省（市）城镇人均住宅面积

38 36 34 32 平 30 方 米 2826 24 22 20

35.9

35.3 35.0 33.9

2010年各省（市）城镇人均住宅面积

33.3 33.0

32.8 32.7 32.6 32.3

32.1 32.0

30.9 30.5

30.4

28.8

28.2

27.3 27.2 27.2

26.4 26.4 26.1

全国城镇人均=30.3

25.8 25.8 25.6

25.1

24.7 24.7 24.4

23.4

江 湖 湖 浙 福 河 西 广 四 山 江 重 安 云 河 陕 北 新 宁 贵 广 甘 天 辽 上 山 青 海 内 吉 黑

蒙 龙

苏 南 北 江 建 南 藏 西 川 东 西 庆 徽 南 北 西 京 疆 夏 州 东 肃 津 宁 海 西 海 南 古 林 江

数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理

2010 年江苏、湖南和湖北三省城镇人均住宅面积超过 35 平米，达到小康标准，黑龙江 城镇人均住宅面积不到 24 平米。2010 年全国城镇人均住宅面积为 30.3 平米。具体到各省市， 江苏省城镇人均住宅面积高达 35.9 平米，湖南和湖北两省人均分别为 35.3 和 35.0 平米，三 省在全国范围内率先达到了“人均住宅面积超过 35 平米”的小康标准。北京、上海、天津和 广东四省（市）城镇人均住宅面积不及全国城镇人均住宅面积，外来人口的不断涌入将使人 均住宅面积更趋紧张。而重庆由于其充裕的土地资源，城镇人均住宅面积达到 32.0 平米，超 过全国人均住宅面积近 1 平米。海南、内蒙古、吉林和黑龙江四省城镇人均住宅面积不到 25 平米，远低于全国平均水平。此外，部分西北和东北省市幅员辽阔，但城镇人均住宅面积没 有因此而增加，甚至不及全国城镇人均水平，表明中西部地区和东北地区部分省份的城镇住 宅市场具有很大发展空间。

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专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束

2、市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量不断增加

? 城镇范围内开发企业建设的住宅占整体比重从 2000 年的 37.5%上升到

2011 年的 78.3%，市场化程度提高是住宅存量不断增加的主要原因

图：2000-2011 全社会房屋和住宅竣工面积

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全社会房屋竣工面积 全社会住宅竣工面积 全社会商品住宅竣工面积 30 25 亿 20 平 方 15米

10 5 0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理

全国房屋与住宅竣工面积持续增加，商品住宅竣工面积保持高增长。根据统计年鉴，全 社会房屋竣工面积指标是全国各类房屋当年竣工面积；全社会住宅竣工面积指标是全国各类 供居住房屋当年竣工面积；全社会商品住宅竣工面积指标是全国开发建设的用于上市流通的 住宅类房屋当年竣工面积。据此测算，2000 年全国各类房屋竣工面积为 18.2 亿平米，2011 年则达到了 32.9 亿平米，增幅为 80.8%；全国住宅竣工面积由 2000 年的 13.5 亿平米增长到 2011 年的 19.7 亿平米，增幅 46.8%；全国商品住宅竣工面积由 2000 年的 2.1 亿平米增长到

2011 年的 7.4 亿平米，增幅高达 260.7%。全国商品住宅绝大部分位于城镇地区，其竣工面 积增幅在 12 年间远远超过其他房屋类型增幅，显示在此期间我国住宅市场化程度迅速提高。 图：2000-2011 年城镇住宅和商品住宅竣工面积分布

10 9 8 7 亿 6

平 5 方 米 4 3 2 1 0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 47.7% 42.8% 37.5% 61.4% 60.9% 66.0% 城镇住宅竣工面积（左轴） 商品住宅竣工面积（左轴） 占比(右轴） 73.0% 78.3% 90%

72.2% 72.4% 71.5% 72.6% 80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理

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专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束

2000-2011 年城镇住宅累计竣工面积大幅增长，市场化程度提高是主要原因。根据统计 年鉴，我们用“全社会商品住宅竣工面积”指标来近似估计城镇商品住宅竣工面积。数据显 示， 2011 年城镇住宅竣工面积达 9.5 亿平米，与 2000 年相比，大幅增长 72.8%；城镇商品 住宅竣工面积在此期间快速攀升，2011 年达 7.4 亿平米，较 2000 年增长 260.7%。在此期间 商品住宅竣工面积占比，除在 2004 年和 2008 年略有下降外，其余年份均保持上升趋势，其 中 2000 年为 37.5%，2011 年该比值已达到 78.3%，显示商品住宅建设已经构成城镇住宅建 设主要组成部分。因此，住宅市场化程度提高是城镇住宅存量不断增加的主要原因。

? 京沪住宅市场化程度领先全国，内陆省份提升空间较大

图：各省（市）城镇商品住宅竣工与住宅竣工比重

120%

2005年比重 2010年比重

100% 80% 60% 40% 20% 0%

上 北 辽 天 江 宁 湖 福 海 浙 吉 江 山 河 内 广 重 广 河 湖 安 陕 云 黑 青 贵 四 山 甘 新 西

海 京 宁 津 苏 夏 南 建 南 江 林 西 东 北 蒙 西 庆 东 南 北 徽 西 南 龙 海 州 川 西 肃 疆 藏

古 江

数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理

上海城镇住宅建设高度市场化，北京、辽宁、天津和江苏等城镇住宅市场化程度超 90%。 我们使用城镇商品住宅竣工面积与城镇住宅竣工面积的比值来衡量区域住宅市场化程度，比 值越高表示市场化程度越高。根据统计年鉴资料显示，2005 年上海住宅市场化程度已高达 99.3%，2010 年近乎 100%。北京、辽宁、天津和江苏等地 2010 年市场化程度位居全国前 列，分别为 95.7%、95.5%、94.2%和 92.2%。与 2005 年相比，北京和上海市场化程度小幅 提升 0.6 个百分点，而辽宁则大幅提升了 11.2 个百分点。部分中西部地区市场化程度偏低， 其中西藏、新疆和甘肃城镇住宅市场化程度不及 50%，表明当地有大量单位和个人自建房等 不属于开发企业的住宅建设行为，未来市场化提升空间巨大。

3、城镇住宅价值近百万亿，与 GDP 相比处于全球较高 水平

本文通过全国城镇住宅存量与城镇住宅市场平均价格相乘来计算我国城镇住宅市场价 值。全国城镇住宅存量值采用前文测算数据，城镇住宅市场平均价格变量反映的是全国城镇

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