中国城镇住宅存量分析

目录

中国城镇住宅存量分析

摘要......................................................................................................................................................1

引言......................................................................................................................................................3

1、城镇住宅存量告别短缺时代，不同区域差异显著................................................................4

? 城镇住宅存量面积十年翻一番，人均住宅面积稳步提高..........................................................4

? 城镇住宅存量套数十年增长 50%，全面短缺时代结束.............................................................6

? 不同区域城镇住宅存量差异显著，北上广人均住宅面积偏低 ..................................................6

2、市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量不断增加 ...........................................................8

? 市场化程度提高是住宅存量不断增加的主要原因.....................................................................8

? 京沪住宅市场化程度领先全国，内陆省份提升空间较大..........................................................9

3、城镇住宅价值近百万亿，与 GDP 相比处于全球较高水平 ................................................9

? 全国城镇住宅价值近百万亿元，沿海发达地区住宅市值更高 ................................................10

? 与发达国家泡沫时期相比，我国住宅存量价值不十分突出，但风险值得警惕....................... 11

? 京沪浙琼住宅价值与 GDP 比值偏高，西南、西北和东北地区相对偏低 ............................... 11

结语....................................................................................................................................................13 附录....................................................................................................................................................14

专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束

摘要

准确的住宅存量数据，对政府而言，可以判断住宅市场供应是否充足，以制定恰当的宏观调控政策；对企业而言， 能够判断未来潜在住宅需求及区域分布，以降低经营风险，不断做大做强。但目前我国住宅存量到底有多少、人均住宅 面积高低等一直没有统一看法。本文基于统计年鉴和第六次人口普查数据，首先梳理测算了我国 2010 年城镇住宅存量 和人均住宅面积，并对其他机构的相关算法进行了比较；其次对近年城镇住宅供应结构即市场化程度如何进行了分析， 以解释住宅存量增加的主要来源；最后对我国城镇住宅存量市场价值及其与 GDP 的比值进行了测算，并与欧美日等发 达国家泡沫时期相关数据进行对比分析，以论证我们住宅存量和市场泡沫化程度的相对水平。主要结论如下：

1、城镇住宅存量告别短缺时代，不同区域差异显著

? 城镇住宅存量面积十年翻一番，人均住宅面积稳步提高

在比较目前有关住宅存量计算结果的基础上，我们认为 2010 年第六次人口普查相关数据具有较高的可信度。据此 测算，我国城镇住宅建筑面积在 2010 年达到 203.0 亿平米，较 2000 年增长近一倍，城镇人均住宅面积达到 30.3 平米， 十年增长 35.6%。乡村住宅总面积为 210.3 亿平米，人均达 31.7 平米。

? 城镇住宅存量套数十年增长 50%，全面短缺时代结束

根据相关数据，对不同时期我国城镇住宅套均面积做出如下假设：1998-2010 年间和 1998 年前分别为 105 平米和

75 平米。由此得出 2010 年城镇住宅总套数约为 2.4 亿套，户均住宅套数约为 1.1 套。考虑到 1998 年前很多城镇住宅属 于砖混结构，折旧率较高，以及在旧城改造中需拆除部分老旧城镇住宅，我国城镇住宅总套数调整数为 2.1 亿套左右， 家庭户户均住宅套数约为 1 套，表明我国城镇家庭户基本已经户均一套房，全面短缺的时代结束。

? 不同区域城镇住宅存量差异显著，北上广人均住宅面积偏低

从总量来看，广东、江苏和山东的城镇住宅面积居于各省（市）前三位。西藏、青海和宁夏地区城镇住宅建筑面积 不足 1 亿平米。北京和上海城镇住宅建筑分别达到 4.8 亿和 5.3 亿平米，重庆 4.9 亿平米，天津 2.7 亿平米。从人均水平 来看，江苏省城镇人均住宅面积达 35.9 平米，湖南和湖北分别为 35.3 和 35.0 平米，三省在全国范围内率先达到了“人 均住宅面积超过 35 平米”的小康标准。北京、上海、天津和广东四省（市）城镇人均住宅面积不及全国城镇人均住宅面 积，外来人口的不断涌入将使人均住宅面积依旧偏低。

2、市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量不断增加

? 城镇范围内开发企业建设的住宅占整体比重从 2000 年的 37.5%上升到 2011 年的 78.3%，市 场化程度提高是住宅存量不断增加的主要原因

2011 年，全国商品住宅竣工面积（即开发企业完成的住宅竣工面积）7.4 亿平米，较 2000 年增幅高达 260.7%，明 显高于同期全社会和城镇住宅竣工量的增幅（分别为 46.8%和 72.8%）；在城镇范围内，商品住宅竣工面积占整体比重 （市场化程度）由 2000 年的 37.5%上升到 2011 年的 78.3%，表明城镇住宅市场化程度迅速上升，商品住宅建设近年已

1

专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束

构成了城镇住宅建设的主要组成部分，是推动住宅存量增加的主要动力。

? 京沪住宅市场化程度领先全国，内陆省份提升空间较大

2005 年，上海住宅市场化程度已高达 99.3%，2010 年近乎 100%。北京、辽宁、天津和江苏等地 2010 年市场化程 度位居全国前列，分别为 95.7%、95.5%、94.2%和 92.2%。与 2005 年相比，北京和上海市场化程度小幅提升 0.6 个百 分点，辽宁大幅提升了 11.2 个百分点。部分中西部地区市场化程度偏低，其中西藏、新疆和甘肃城镇住宅市场化程度不 及 50%，表明当地有大量单位和个人自建房等不属于开发企业的住宅建设行为，未来市场化提升空间大。

3、城镇住宅价值近百万亿，与 GDP 相比处于全球较高水平

? 全国城镇住宅价值近百万亿元，沿海发达地区住宅市值更高

2010 年，我国城镇住宅市场价值约为 95.9 万亿元，相当于当年国内生产总值的 184.7%。广东城镇住宅市值高达

12.8 万亿元，位列各省第一位，浙江比广东少 2.2 万亿元，居于第二位，之后是江苏、北京、上海和山东等经济发达地 区。乡村住宅凭借庞大存量（2010 年为 210.3 亿平米，略高于同期城镇住宅总量），2010 年市值约为 42.0 万亿元。

? 与发达国家泡沫时期相比，我国住宅存量价值不十分突出，但风险值得警惕

次贷危机期间，意大利住宅价值与 GDP 的比值高达 386%，英国超过 300%，法国和美国在 170%左右，而德国在 该比值最高的 2009 年仅为 147%。与我国同为亚洲国家的日本，1990 年其住宅存量价值与 GDP 的比值高达 370%。我 国城镇住宅市值与 GDP 比值在 2010 年已达 184.7%，虽低于日本，但高于美国、法国、德国等地，其房地产泡沫危机 给我国敲响了警钟。在快速推动城镇化建设的过程中，我国应关注住宅价值特别是房价快速增长带来的风险。

? 京沪浙琼住宅价值与 GDP 比值偏高，西南、西北和东北地区相对偏低

北京、海南、上海和浙江地区城镇住宅市场价值与当地 GDP 之比均超过 300%。北京高达 578.2%，位居全国首位， 比位于第二位的海南高出 125 个百分点，上海达到 442.1%，浙江省为 383.3%。北京和上海两地的住宅存量市场价值分 别为 8.2 和 7.6 万亿元，重庆和天津两地住宅存量市场价值也突破了 2 万亿元。四大直辖市构成我国重要区域经济龙头， 城镇化推进使得大量外来人口涌入，四个城市住宅需求急剧膨胀，市场供需矛盾加剧，住宅价格远高于周边其他省（市）， 供需矛盾短期难以缓解。

本报告在梳理住宅存量相关数据的基础上，通过人口普查数据对城镇住宅存量、人均水平、市场价值等方面进行了 测算。研究结果显示，经过多年的快速发展，我国住宅全面短缺时代在 2010 年即已结束。展望未来，在新型城镇化进 程不断推进的过程中，城镇住宅存量将不断扩大，有效缓解市场供需矛盾。在住宅存量已较为充分但结构不甚合理、在 建住宅及潜在土地储备充足的大背景下，如何盘活存量住宅，有效配臵需求和供应，促进宏观经济和房地产市场的平稳 健康发展，将是各级政府所面临的严峻挑战。在经历了“黄金十年”之后，随着住宅全面短缺时代的结束和城镇化提升 速度放缓，房地产市场将迎来低增长时代，继续保持“牛市”思维的企业可能遭遇重大风险，包括政府、开发企业等在 内的相关各方，应当重新认识形势，以选择更稳健、可持续的发展模式。

2

专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束

引言

过去十年，我国城镇化水平的提升推动了经济快速增长和房地产业的高速发展。2012 年 12 月 16 日，中央经济工作会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要 围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。十八大报告明确指出，推动信 息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息 化、城镇化、农业现代化同步发展。可见，推进新型城镇化是未来我国转变经济发展方式、促进经济持 续健康发展的主要动力。

与以往城镇化不同，中央提出的“新型城镇化”中的“新”主要包括均等化待遇、产业支撑、土地 征收、城乡协调发展、智慧城市建设等方面，其中涉及到房地产业的内容将从以下几个方面进行：1、 土地流转试点。新型城镇化将启动农村新一轮改革，土地流转乃大势所趋。为解决城镇化进程中的用地 “瓶颈”，土地配臵市场化、农村土地资本化，优化农村资源配臵和产业结构，实现统筹城乡发展。2、 户籍制度改革。未来需要加快户籍制度改革，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服 务对常住人口全覆盖。3、实施“城市群”战略。未来中国新型城镇化建设，将遵从“公平共享”、“集 约高效”、“可持续”三个原则，按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城 市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。鉴 于新型城镇化建设在未来将对我国经济各个方面尤其房地产行业发展产生深远影响，我们将在近期推出 一系列有关新型城镇化的专题，涉及住宅存量、土地制度、人口迁移和金融改革等多方面，供相关各方 参考。

作为判断住宅潜在需求和政策以鼓励还是抑制为主的重要指标，住宅存量一直是学术界与业界热衷 的话题，官方也没有公布过统一的数据。开展该项研究具有以下四个方面的意义：

第一，我国城镇地区到底有多少住宅存量，过去几年人均住宅面积增长情况如何，学术界和业界对 这些问题莫衷一是。对相关数据的详细比较能够结束各方争议，统一认识；第二，住宅存量数据是更高 层次市场分析和研究的基础，只有明确了住宅存量，我们才可以进一步求证和测算我国住宅市场价值， 以及其在 GDP 中的比重，通过与主要发达国家进行对比分析，可以判断市场是否存在泡沫以及泡沫程 度；第三，准确的掌握我国住宅存量，政府等相关部门和机构可以据此判断我国住宅市场供需缺口大小， 从而制定准确、及时和有效的宏观调控政策；最后，房地产开发企业在掌握我国住宅存量数据后，能够 较为准确地判断住宅市场供需是否达到平衡，区域住宅市场是否存在进入与发展机会，以及未来潜在的 市场及区域范围供需格局变化；只有如此，企业才能有效降低经营管理风险，提高盈利能力，拓宽发展 空间，实现做大做强的梦想。

3

专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束

1、城镇住宅存量告别短缺时代，不同区域差异显著

住宅存量的测算需要明确数据来源、统计指标、统计口径及计算方法。我们的数据来自 国家统计局公布的历年统计年鉴和第六次人口普查数据。其中主要选用两个统计指标：城镇 常住人口数和家庭户人均住宅面积。“城镇常住人口”指标是城镇常住人口总数，它包含了城 镇常住外来人口数；“家庭户人均住宅面积”指标是城镇范围内一般家庭户人均住宅面积统计 数。我们采用的计算方法，是用城镇常住人口数和家庭户人均住宅面积的乘积近似测算出我 国城镇住宅存量数据。需要指出的是，由于“家庭户人均住宅面积”是基于城镇家庭户人口 数，而非城镇常住人口数，这中间的差额是城镇集体户人口数。相对于城镇常住人口人均住 宅面积实际值，该指标存在一定程度的高估，但与统计年鉴中统计口径为城镇户籍人口的“城 镇人均住宅面积”的指标相比，该指标更贴近实际值。考虑到城镇集体户人口数在城镇常住 人口数中占比较小，因此“家庭户人均住宅面积”指标是可接受的替代变量。综合对比各种 计算方法（详情参见专栏“关于我国城镇住宅存量测算的一些争议”），最终我们择优选择家 庭户人均住宅面积近似估计城镇常住人口人均住宅面积，并进而测算出城镇住宅面积存量。

? 城镇住宅存量面积十年翻一番，人均住宅面积稳步提高

表：2010 年我国城市、镇和乡住宅建筑面积

范围 全国 城市 常住人口数 （亿） 2000 12.4 2.9 1.7 7.8 2010 13.3 4.0 2.7 6.6 人均住宅面积 (平米) 2000 22.8 21.8 23.3 23.0 2010 31.1 29.2 32.0 31.7 住宅总面积 (亿平米) 2000 282.3 63.2 39.6 179.4 2010 413.3 117.7 85.3 210.3 分类合计 (亿平米) 2000 282.3 2010 413.3 人均住宅面积 （平米） 2000 22.8 2010 31.1 乡村

镇 102.8 179.4 203.0 210.3 22.4 23.0 30.3 31.7 数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理 2010 年全国城镇住宅总量达 203.0 亿平米，人均 30.3 平米，十年增长 35.6%。在比较 目前有关住宅存量数据的基础上，我们认为 2010 年第六次人口普查的相关数据具有较高的可 信度。据此测算，我国城镇住宅建筑面积 2010 年达到 203.0 亿平米，较 2000 年增长近一倍， 城镇人均住宅面积达到 30.3 平米，十年增幅 35.6%。其中，2010 年城市人均 29.2 平米，镇 人均 32.0 平米，此外，乡村住宅总面积 2010 年为 210.3 亿平米，人均达 31.7 平米。

1

1

具体分析参见 2012 年 8 月 24 日，《55%的城市家庭人均住房面积低于 30 平米，改善需求十分旺盛》。

4

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库中国城镇住宅存量分析在线全文阅读。