工程经济学课程设计 高层商品住宅楼

方案二：高层商品房住宅楼

项目概况

此房地产开发项目位于武汉市武昌区中心地带，占地面积50000㎡，建筑容积率4：1，建筑面积为200000㎡，建设期为3年，销售期3年。

投资估算

1、前期费用

土地费用：800×50000×3/2000=60000万元 可行性研究：200万元

城市基础设施配套费：80元/㎡×200000=1600万元 消防设施配套费：5元/㎡×200000=100万元 生活垃圾服务费：12元/㎡×200000=240万元 白蚁防治费：1.3元/㎡×200000=26万元 勘察设计费：30000万元×2%=600万元 规划管理费：1.8元/㎡×200000=36万元 2、建设期间费用

建筑安装费：1500元/㎡×200000=30000万元 建筑设备：375万元

供水电工程：30000×2%=600万元 3、管理费：200万元

基本预备费：93777×5%=4688.85万元 4、建设期利息估算

预估项目贷款60000万元，年利率7%，贷款在每年年中支付，并分三年等额投入。

表1建设期利息估算（万元） 项目 当年累计欠款 当年借款 当年应计利息 年末欠款累计 1 2 0.00 20700 20000 20000 700 2149 20700 42849 3 42849 20000 3699.43 66548.43 4 66548.43 利息累计 6548.43 工程总造价105014.28万元，贷款额为60000万，自有资金为45014.28，占工程总造价的42.86%。

资金筹措计划

1、自有资金为45014.28，建设期为三年，贷款分三年等额投入。

表2 长期借款还款计划表（万元） 项目 期初累计欠款 当期偿还本金 当期偿还利息 期末欠款累计

表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）

序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 项目 总投资 建设投资 建设期利息 资金筹措 项目资本金 债务资金 1 35004.76 34304.76 700 35004.76 14304.76 20700.00

2、各项资本金估算

（1）工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利760万； （2）财务费用：每年偿还当年利息；

（3）营业费用：经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等； （4）修理费：（设备+水电）×10%=（375+600）×10%=97.5万； （5）建设费用：总投资额分三年摊销 35004.76万元；

（6）总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。 表4 总成本费用（万元） 序号 项目 4 5 6 1 工资及福利 760 760 760 2 财务费用 4658.39 3105.59 1552.80 3 营业费用 200 200 200 2 35004.76 32855.76 2149 35004.76 12855.76 22149 3 35004.76 31305.33 3699.43 35004.76 11305.33 23699.43 4 66548.43 22182.81 4658.39 44365.62 5 44365.62 22182.81 3105.59 22182.81 6 22182.81 22182.81 1552.80 0 4 5 6 修理费 建设费用 总成本费用 97.5 35004.76 40720.65 97.5 35004.76 39167.85 97.5 35004.76 37615.06

项目经济效益评价

1、销售收入估算 通过网络调查显示，按武昌区平均房价计算，将该项目房价定为平均每平方米10000元， 在3年经营期内，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：200000×35%×10000＝70000（万元） 第二年的销售收入：200000×35%×10000＝70000（万元） 第三年的销售收入：200000×30%×10000＝60000（万元）

总销售收入为200000万元。

2、增值税的估算（增值税税率为17%）： 第一年应纳增值税：70000×17%＝11900（万元） 第二年应纳增值税：70000×17%＝11900（万元） 第三年应纳增值税：60000×17%＝10200（万元） 3、营业税及附加估算

根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇

土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。

城镇土地使用税：200000×4＝80(万元)

城镇维护建设税：第一年 11900×7%＝833（万元）

第二年 11900×7%＝833（万元） 第三年 10200×7%＝714（万元）

教育费及附加： 第一年 11900×3%＝357（万元）

第二年 11900×3%＝357（万元） 第三年 10200×3%＝306（万元）

表5 营业收入、营业税金及附加估算（万元） 序号 项目 合计 4 5 1 营业收入 200000 70000 70000 2 增值税 34000 11900 11900 3 营业收入及附加 3640 1270 1270 3.1 城镇土地使用税 240 80 80 3.2 城市维护建设税 2380 833 833 3.3 教育费附加 1020 357 357

6 60000 10200 1100 80 714 306 4、利润与利润分配估算

表6 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%） 序号 1 2 3 4 5 6

项目 营业收入 营业税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 净利润 合计 200000 3640 117503.56 78856.44 19714.11 59142.33 4 70000 1270 40720.65 28009.35 7002.34 21007.01 5 70000 1270 39167.85 29562.15 7390.54 22171.61 6 60000 1100 37615.06 21284.94 5321.24 15963.70 表7 项目投资现金流量表（万元） 序号 1 1.1 2 2.1 2.2 3 项目 现金流入 营业收入 现金流出 建设投资 经营成本 净现金流量 1 35004.76 35004.76 2 35004.76 35004.76 -70009.52 3 35004.76 35004.76 -35004.76 4 70000 70000 2327.5 1057.5 1270 67672.5 44495.77 5 70000 70000 2327.5 1057.5 1270 67672.5 30330.72 38691.97 -8724.57 7390.54 60281.96 15937.84 34466.41 6 60000 60000 2157.5 1057.5 1100 57842.5 88173.22 2.3 营业税金及附加 -35004.76 -35004.76 4 累计净现金流量 -35004.76 累计净现值流量现值 所得税 -105014.28 -37341.78 5 净现值流量现值 -35004.76 -30438.92 -26468.63 6 7 28757.95 20033.38 5321.24 52521.26 68459.10 26112.35 8558.07 -35004.76 -65443.68 -91912.31 -47416.54 7002.34 60670.16 8 税后净现金流量 -35004.76 -35004.76 -35004.76 税后累计净现金流量 税后净现金流量10 现值 累计税后净现金11 流量现值 9

-35004.76 -70009.52 -105014.28 -44344.12 -35004.76 -30438.92 -26468.63 39891.62 -35004.76 -65443.68 -91912.31 -52020.69 -17554.28 该项目税后静态投资回收期：Pt＝5-1+37341.78/67672.5=4.55（年） 该项目税后动态投资回收期：Pt*＝6-1+8724.57/28757.95=5.30（年） 项目投资财务净现值（税前）NPV＝20033.38（万元） 项目投资财务净现值（税后）NPV＝8558.07（万元）

项目投资内部收益率（税前）IRR=22.94% 项目投资内部收益率（税后）IRR＝18.52%

表8 项目资本金现金流量表 序号 项目 1 2 3 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.6 3 4 5 6 现金流入 营业收入 现金流出 建设投资 经营成本 借款本金偿还 借款利息偿还 所得税 净现金流量 14304.76 14304.76 12855.76 12855.76 11305.33 11305.33 4 70000 70000 36171.04 1057.5 22182.81 4658.39 1270 7002.34 33828.96 -4636.89 22243.09 5 70000 70000 35006.44 1057.5 22182.81 3105.59 1270 7390.54 34993.56 30356.67 20007.68 8218.64 6 60000 60000 31214.35 1057.5 22182.81 1552.80 1100 5321.24 28785.65 59142.32 14311.56 22530.2 2.5 营业税金及附加 -14304.76 -12855.76 -11305.33 -11178.92 -8548.45 累计净现金流量 -14304.76 -27160.52 -38465.85 净现金流量现值 -14304.76 累计净现金流量现值

-14304.76 -25483.68 -34032.13 -11789.04 该项目静态投资回收期：Pt＝5-1+4636.89/34993.56=4.13（年） 该项目动态投资回收期：Pt*＝5-1+11789.04/20007.68=4.59（年） 项目资本金财务净现值NPV=22530.2（万元） 项目资本金财务内部收益率IRR=33.99%

不确定性分析

1、盈亏平衡分析

表9盈亏平衡点分析表 年份 序号 3 4 项目 1 固定成本 20857.5 20857.5 2 营业收入 70000 70000 3 营业税金及附加 1270 1270 4 增值税 11900 11900 5 BEP（%） 36.70% 36.70% 5 20857.5 60000 1100 10200 42.83% 从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的36.70%，以后两年平均销售额达到设计纲领的39.77%，项目就可以保本。因此，项目具有很强的抗风险能力。 2、敏感性分析

表10 敏感性分析表

序号 因素 指标 基本方案 营业收入 经营成本 -10% -5% 5% 10% -10% -5% 5% 10% 18.52% 12.58% 15.66% 24.09% 26.78% 28.04% 26.86% 17.43% 14.54% 税后内部收益率 1 2 静态投资回收期（年） 4.55 8.02 6.92 4.84 4.59 4.06 6.21 7.79 8.99 3 税后财务净现值（万元） 8558.07 -1921.23 1052.28 7436.02 11066.32 10989.44 7856.29 1944.55 -1233.54

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