淳安千岛湖经济开发区珍珠半岛区块控制性详细规划--说明(2)

淳安千岛湖经济开发区珍珠半岛区块控制性详细规划 说明

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1、道路园区道路分为主要干道、次要干道和支路三级，主干道宽28米，次干道宽20米，支路宽12—15米。另外功臣别墅园道路宽5—6米，滨水游览步行道宽3米，不计入道路系统面积，分别计入别墅园区及绿地面积。（见道路交通规划图）。

主干道包括：珍珠大道，滨湖路，功臣路，高龙路，景观房产路等。 次干道包括：串珠路，西环路，北环路，观山路，松林路等。

支路包括：科技路（15M米），环保路（15M米），公共中心内部的街坊路（12米）等。

2、停车场结合公交站场及园区公共中心，设两处主要的社会公共停车场。 3、广场

在公共中心的东南部，临滨湖路规划——绿化休闲广场，在广场轴线向南延伸的的小岛上，规划绿化景观广场，作为空间景观的节点，但不计入广场用地。

4、交通规划

园区交通主要从西面的斐楼半岛和东北面的淳建公路引入。

从淳建公路进入的交通流向南进入园区及景观房产区，也可顺珍珠大道至斐楼岛和县城中心区。次干道串珠路将园区各组成单元在东西方向上有机地联系起来。

工业区道路网基本上属于方格网形式。工业区路网间距为300米—500米。不再细分控制，是为了工业用地在批租时有较大的灵活性，能适应种较大的企业的用地要求。

主要交通干道珍珠大道选在工业区南边，一是为了减少或降低交通对园区

内部活动的干扰和不必要的分割，使部分过境交通流从园区边缘通过；二是考虑与西面裴楼半岛规划主路的衔接，三是利于道路空间景观的营造，一边是建筑，一边是自然山水，达到显山露水的景观效果。

在园区中部北环路东端，预留向北到淳建公路的出入口，在珍珠大道的中部和东部，预留向南到景观房产的出入口。

（四）城市设计

1、公共服务中心广场——景观节点主要景观轴线

该广场为绿化景观广场，其周围的建筑性质为商业服务及行政办公建筑。广场形状为规整的方形，南北西三面围合，东面开放，东西向轴线为主要景观序列轴线，从东至西的序列为千岛湖湖面、休闲岛广场、公共服务中心广场、行政办公及商务办公建筑，并以山体为背景，以山峰为对景和轴线结束点。

2、珍珠大道、滨湖路、功臣路——景观大道

珍珠大道、滨湖路、功臣路是园区的主要交通空间、生活空间和景观载体。沿道路两侧，一边是建筑，一边是山林与湖面，沿路建筑风格注重整体协调以及韵律感的建立，沿路两侧的绿化加强艺术性、可接近性和可休闲性。

3、滨湖路公共建筑——重要景观界面

沿滨湖路的公建是园区建筑形象的窗口，应重点设计，它是山与水的连结带，是园区与南面拟建的景观房产的结合点，是园区重要的景观界面。

4、对景

园区周围环境湖光山色优美动人，皆可引入园区空间中来。

功臣路向南对景为公共服务中心建筑，滨湖路向南对景为远处的山峰。广场向西北的对景为公建及远山，向东南的对景为千岛湖湖面及休闲岛上的广场

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及标志性建筑小品，景观房产路向北对景为公共建筑。珍珠大道对景从西向东随路方向变化而变化，依次为两座保留山体和湖面上休闲岛。串珠路向东的对

景为功臣别墅园。另外，其它道路均以山水景观为对景。

5、建筑色彩

工业生产建筑色调以白色、浅蓝或浅绿为主，公建服务中心以白色、红色

为主色调，公寓住宅组团及功臣别墅园以白色、灰色为主色调。

6、建筑高度

工业生产建筑高度为一至三层，公建中心:商业金融、文化娱乐为3—5层，

办公及医疗建筑为6层，功臣别墅园建筑层数为2-3层，公寓住宅组团建筑最高

层数不超过6层。

7、开放空间的流通

园区东部开放的湖面空间，通过东西间的道路空间向西部工业生产区流动，

湖面清爽空气借过主导风流向园区各部分。

千岛湖湖面上形态自然生动的小岛或半岛开辟为休闲绿地，并由滨水游览

步道串联起来。

功臣别墅园北部楔入的水面作为功臣园或整个园区的“护城河”，起到与外面交通隔离和过渡功能。

十. 控制指标体系的构成与规定

控制指标体系包括土地使用控制，环境容量控制，建筑建造控制、城市设计引导、市政设施配套、公共设施配套、交通活动限制和环境保护规定等8项主要内容，其中市政设施配套、公共设施配套和环境保护规定是结合相关专项规划内容展开的。

1、用地使用控制

用地使用控制包括用地面积、用地边界（地块划分）、用地性质及土地使用。

① 用地面积见图则。

② 用地边界及性质见用地规划图。

③ 地块划分。

结合地块形状及特点，工业用地的划分尺度为100米——200米之间，规

模为0.6—4.0万平方米，公建用地划分结合道路及具体公建内容而定，并具有

适当的灵活性。功臣别墅园用地划分为南北两处组团，公寓居住组团不再作细

分，以给修建性详细规划更大的创造余地。

④用地性质按《城市用地分类与规划建设标准》（GB137-90）规定进行划

分和定义。

⑤土地使用性质的相容性

为提高本规划的适应性和灵活性，现对各种性质的相容性及适建范围作如

下规定（表2）

2、环境容量

环境容量控制包括容积率、建筑密度、人口和绿地率等控制项。 容积率的奖励补偿：对于招商性的用地（按市场规则运营），开发商每提供1平方米的开放空间，奖励建筑面积1-2㎡；在达到本地块绿地率指标外，每提供1㎡的公共绿地，奖励建筑面积1—2㎡或由规划主管部门核定执行。

对于面积大于3万平方米的地块，在开发过程中划分小地块（小于1万平6

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方米）时，其开发强度可进行调整，小地块的建筑面积总和不得超过原大地块所规定的限度。对于沿街、治广场等开阔地段的小地块，其容积率可适当提高。

环境容量的控制目的是为了达到一定的环境质量目标，控制依据是国家的

有关规范和规定。居住组团绿地不小于0.5㎡/人。

各项控制指标见控制图则。

3、建筑建造控制

建筑建造控制包括建筑高度、建筑后退、建筑间距等控制项。建筑高度的控制依据是地块的具体环境特点、地势、性质及园区空间的设计要求。

建筑后退及建筑间距的规划控制依据是：国家的有关规范规定、用地性质、建筑高度则、道路等级、市政管线要求、日照因素以及安全等因素。具体控制指标见控制图则。

建筑后退城市绿带，主干道和次干道绿带边界线大于或等于5米，后退城市支路红线距离不小于3米。建筑日照间距按淳安县民用建筑日照间距统一执行。

4、城市设计引导

城市设计引导的内容包括建筑体量、建筑色彩、建筑形式、空间组合及建筑小品的设置，本项控制内容在本规划中主要为引导性控制，参见相关章节及具体地块控制图则。其内容也随具体地块性质特点有所侧重。

5、道路交通控制

（1）道路红线宽度、道路断面形式、道路坐标定位及竖向规划设计，详见

道路交通规划图和竖向规划图。

（2）出入口方位

建设地块出入口方位及数量应符合地块图则中“主要出入口方位”的规定。

出入口道路与城市道路相关，尽量采用直立形式，如果斜交，则不宜小于45度。出口入离园区主要交叉口距离不小于70米，次要交叉口不小于50米。

（3）公共停车场配建容量（小汽车当量）

各类用地按其建筑使用性质和建筑开发总量配置停车位数。机动车停车场地面积按当量小汽车停车位计算。露天停车场按每车位25-30㎡计；室内停车库每车位按30-35㎡计。二类居住区按60辆/百户，控制停车位。公共设施停车按建筑性质、建筑规模，参照有关道路交通规范指标配置。

机动车公共停车场出入口不宜设在主干道交叉口附近，且离交叉口距离不小于50㎡。

表10：居住建筑停车位控制指标

类别 小汽车 自行车 摩托车 一类居住区 1辆/户 2辆/户 0.3辆/户 二类居住区 0.6辆/户 3辆/户 0.5辆/户 十一. 工程设施规划

（一）竖向设计及土方平衡

现状用地平均标高为116.00米，挖方后土石方的膨胀细数为1.1—1.2。规

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划场地土方平衡关系如下表（表11）。场地土方平衡单元（50*50米）现状及规划标高

见表15、表16、表17、表18、表19、表20。

根据地势特点，考虑用地性质，土石方平衡，市政工程管线以及城市空间景观效果等因素，规划平整后的场地及道路竖向设计为：

场地为北高南侧低，西边高东边低。道路最大纵坡为3.2%, 最小纵坡干道为0.3%， 次干道为0.25%。

功臣别墅园场地平均标高为118.00米，该项用地不作具体标高，竖向设计给修建性详细规划留有利于景观艺术及环境质量创造的灵活性。沿湖边的滨水步行游览路标高应在洪水位之上，路面尽量接近水面。作为休闲游览绿地的小岛，尽量保持原有自然特征，降低土石方量，必要作艺术处理时，要注意工程上的安全性，采取必要的工程措施，防止滑波等自然灾害的发生。

公共服务中心的场地地势为：西北高，东南低，以创造由水面到山体的过渡。

工业区场地地势为西北高，东南低。四周道路坡度大于2.0%的地块场地设为台地，台地坡度为1.5%—2.0%，不同高程的台地间设挡土墙或护坡，挡土墙或护坡最大高度为5.20米。高度大于3.0米的挡土墙或护坡在工程上作退台处理，退台距离不小于1.5米。

交叉口中心点控制标高最大为142.00米，最小为115.54米。 在规划建设用地周边沿山体设截洪沟。 （二）给水规划 1． 用水量预测

根据珍珠半岛区块各类建设用地规模，参考《城市供水工程规划规范》所

推荐的供水指标预测用水量。（见表12）

表11： 土石方主要项目指标

项目 单位 数量 备注 挖方 立方米 9032500.00 土石方工程量 填方 立方米 10222500.00 总量 立方米 19255000.00 挖方 立方米/万平方米 51643.80 单位面积土石方量 填方 立方米/万平方米 58447.68 总量 立方米/万平方米 110091.48 余方 立方米 土石方膨胀系数：1.1-1.2 土石方平衡余缺量 缺方 立方米 15775.00 备注：参与土石方平衡面积为（万平方米） 174.90 2.供水系统

工业区由区域自来水厂供水，按《淳安县城（千岛湖镇）城市总体规划（2000—2020年）》城市基础设施工程规划，拟在珍珠半岛新建自来水厂一座，日供水规划为3万吨/日,主要供珍珠半岛工业区和鼓山工业区。规划根据半岛的地形条件、水资源的情况及对水质等的要求，建议水厂选址在半岛的南部（工业区外围），水质较好，并能满足水量、水压和供水可靠性的地块。

区块内供水管网结合道路建设敷设，按网状与树枝状形式布置以提高供水的安全可靠。管材可采用球墨铸块。

供水管道布置一般原则，东西向道路布置在路中心的南侧，南北向道路布

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置在路中心的西侧。

3.供水水压

规划为保证一般建筑物顶层用水，供水支管末端吸雾水头应达到28米，高层建筑另需自行加压。

表12： 珍珠半岛工业区用水量预测表

用水量标准（m3/用地性质 面积（万平方米） 用水量(m3/a) 万平方米.d） 一类工业用地 104.31 100 10431 一类居住用地 11.71 70 8197 二类居住用地 6.58 50 329 行政办公用地 2.59 50 129.5 商业金融用地 4.31 50 215.5 文化娱乐用地 0.35 50 17.6 医疗卫生用地 0.29 100 29 普通仓储用地 0.88 20 17.6 道路用地 20.80 20 416 广场用地 0.98 20 19.6 停车场用地 1.13 20 22.6 绿地 38.01 10 380.1 市政公用设施用地 2.06 120 247.2 合计 194 20451.7 按上述指标推算，珍珠半岛区块规划最高日用水量约为2.05万吨/日。

4.消防

规划采用生活、生产、消防合并的低压制消防供水系统，供水压力达到3kg/cm2,消防水量和室外消火栓布置，按《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）执行。道路按消防规范每隔120米左右设置一个室外地上式消防栓。

（三）排水规划 1.

排水体制

为保护生态环境可持续发展，区块的排水体制采用雨污分流制。 2.

污水量预测

污水量按给水的80%估算（不包括道路广场、绿化用水量等），则区块规划期最高日污水量约为1.57万吨/日。

3.

排污系统

规划设污水处理厂一座，布置于工业区的南侧，占地1.52万平方米。区内污水处理采取集中和分散相结合的原则：生活污水经化粪池处理后排入污水管网，工业废水必须在工厂内部自行处理达到《污水排入城市下水道标准》的规定后方可排在区块污水管网，一并经污水处理厂集中处理到达《污水综合排放标准》(GB3097-92)的规定后排放。

污水管道南北向道路沿中心东侧布置，东西向道路沿中心北侧布置。管材可采用钢筋混凝土管。由于局部地面的坡度较大，部分污水管无法满足坡降要求，可采用阶梯跌水井连接。

4.

雨水排除

区块外山体由山脚下排水沟渠汇集后送入水体。区块内雨水排除自成系统，地面雨水由暗管收集后，根据地势就近排入水体。

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